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继前年提高房地产开发贷款条件以后，央行新近调高了房贷利率及首付比例，以遏制过热的房产开发。但准购房者们高兴没过三天就发现，与上次一样，房价没下去，而贷款的难度和成本却加大了，买不起房子的依然买不起，而买了房的人压力更大。银行既想从房贷中挣钱，又要规避其中风险，这也无可厚非，将其行为视为政府意图显然是会错了意。在缺乏有效识别购房者信用的前提下，央行此举虽然可能旨在遏制过多的需求，抑制房屋投资过快增长的势头，但客观上的确对银行帮助更大，分离了部分风险较高的借款人。
依常理，遏制价格，无非要遏制需求与扩大供给同时并举。近两年，围绕遏制需求虽有举措，但无奈其总量确实太大。国内因负利率、股市低迷而导致储蓄资金流入房市，国外则由于人民币升值和对中国经济增长预期强化，而使境外资本大举进入。令人费解的是，不对土地批租供应制加大改革力度，却简单地大加控制，从而为开发商和个别地方政府所利用，人为地强化土地供给的压力。其实，以北京为例，已通过审批和规划的土地按2003年容积率标准开发即可开发15年。若加大房改房上市力度，增加房屋供给，辅以本地居民优先制，则完全可以扭转被动局面。
当然，本地居民优先制往往为市场原教旨主义者所诟病，以为一律平等原则万不可破坏。我却以为，本地居民纳税，为城市建设与居住环境改进尽心出力，理应优先享用其本地公共资源。只是界定居民不可以户籍为据，而应以连续居住或纳税为评判依据。惟其如此，才能区别本地居民与外来者的需求，配合以房屋产权登记制度，至少以5年为限，对房屋转让按累进税制课以重税，分离真实的使用需求与纯粹的投机需求。对于出租房收入，也同样课以重税。中国养不起一个食利阶层，也承受不起由此引发的要素成本上涨过快过早的代价。
目前，房地产市场的问题其实与住房体制改革弊端丛生密切相关，有房者、住好房者住得更好是其根本特点。将广大居民推向市场，而缺乏必要的房屋开发及金融支持体系予以配套干预是其致命缺陷。在开发商、银行、地方政府等的共同压力下，城市平民和新进入城市的农村居民缺乏基本的谈判能力，而中等收入阶层和境外人员的竞争则更加剧了其窘况。
即使在发达国家的房地产市场，政府也拥有确保居者有其屋的道义责任。地方政府更是首当其冲，因为它不仅垄断土地资源，对地产市场负有调节之责；而且对于极具地域性特点的房产市场，具有足够的干预能力。从津津乐道于级差地租和财政收入，转变为对全体居民改进福利的关怀，是地方政府能否适应其作为现代社会的公共管理者角色急需解决的问题，也是检验其是否真正具有现代社会执政能力的基本标准之一。由此看来，为中低收入者提供住房贷款贴息，改变经济适用房的供应方式，相机扩大供应量，提供廉租公共房屋，就不是什么该不该做的事了。
面对日益强大的利益群体和地方政府发展经济的迫切愿望，中央政府仅仅依赖发达国家屡试不爽的货币政策等手段调控恐怕不仅无法奏效，反而会事与愿违，毕竟制度背景大相径庭。而在建立和完善统一的房屋转让与出租的税收、土地批租、房屋登记、贷款信息共享等制度建设方面，中央政府具有独特作用，成效也可能更好。维持住宅产业持续稳定发展有助于经济长期增长和城市化进程，现在是建立更为完备的房地产开发及税收、金融、信用支持体系的时候了。上海证券报中国社会科学院金融研究所金融市场研究室主任曹红辉
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