上海市政府最近出台了一系列调控房地产市场的“组合拳”。专家认为，房地产市场发展有其客观规律和特点，结合当前上海房地产市场情况，加强宏观调控，有利于完善上海“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的市场体系。

    遵循规律 科学调控

    各国的发展经验告诉我们，房地产市场与经济发展息息相关，房地产市场的适度起伏是符合经济规律的，但房地产市场大起大落将会严重影响到经济的健康发展，甚至可能会演变为全局性问题。

    世界各国在房地产业发展的不同阶段，都会采用一些调控手段。比如在市场低迷的时候，通过减免房产交易税费，降低贷款利率等手段刺激消费；当土地价格上升、房地产投资大幅增长和房价持续飙升时，提高利率，扩大专供低收入家庭租住的住房供应等。其核心在于调节供求关系，避免市场大起大落。

    回顾上海房地产业的发展历程可以发现，上海房地产业在改革开放后开始复苏，期间经过了多年的培育和发展，也曾出台过一些调节供求关系的政策。1989年，上海全市人均居住面积仅为6.4平方米。从上世纪90年代初起，上海相继出台了一系列住房制度改革措施，鼓励市民在原有住房上市“得”一块，住房消费信贷“借”一块，政府降低税费“让”一块的基础上，再增加部分投资“贴”一块购买新房。

    当时，由于市场购买力不强，上海商品房空置率很高。1996年起，上海各商业银行按照央行规定，多次下调了贷款利率，还延长了还贷期限，将首期最低付款从总房款的30％下降为20％，以减轻购房者的付款压力；对国家规定的税费，采用地方贴费的办法，如房产交易契税原规定为3％，1999年减为1.5％，其中上海地方贴费一半，个人实际只交0.75％。

    这些政策对当时扩大需求，刺激消费，繁荣市场起到了积极的推动作用。1999年底，上海房价止跌回升，全年个人购买商品房住宅面积突破1000万平方米。上海房地产业增加值占GDP的比重也逐年上升，从1991年的1.4％上升至去年的8.4％，成为上海国民经济中的支柱产业之一。

    结合形势 组合调控

    步入新世纪，上海房价一路上涨，保持高位运行。一些数据引起了有关部门的警觉。根据2003年的一项抽样调查，上海“投资性购房”比例正逐步接近国际公认的20％警戒线，达到16％。市中心部分地区的高档楼盘中，“投资性购房”比例高达30％至40％；另有数据显示，2.5％的购房者在商品房还处于期房状态时就抬高价格出手转让……

    中低价商品房供不应求，高档商品房投资投机性购房比例偏高，市场违规行为时有发生。这些现象如果任其发展，很有可能危及房地产市场的健康运行。根据中央宏观调控精神，一系列经过反复酝酿的调控措施于2004年陆续在沪推出。

    市场供应方面。加大土地供应力度，增加城郊周边地区且交通比较便利的普通商品住房土地供应量；优化商品住房供应结构，重点是继续适度控制中心城区拆迁总量和推进配套商品房建设，鼓励开发商加快普通商品房建设和上市进度。

    市场需求方面。在禁止新建商品住房预订、预约行为的基础上，限制期房转让，抑制市场的投机性需求。

    此外，去年上海又进一步完善了房地产交易规则，实施商品房销售合同网上备案和登记办法，通过“网上房地产”提高商品房交易信息的透明度；同时建立房地产市场预警预报机制；健全住房社会保障机制。调控手段从单一行政手段向行政、法律手段并用过渡，目标是控制房价涨幅，打击投机炒作。

    调控行为 还将继续

    去年三季度，上海商品住房销售价格指数涨幅在可控范围内，但从第四季度开始，房价又有了较为明显的上涨，一些房地产开发企业和中介还利用虚假合同哄抬房价。根据这些新情况，上海继续加大房地产市场调控力度，打出了一组“组合拳”。

    ———征收营业税、调整利率的金融财税政策重在抑制投机，规范投资。今年3月7日起，个人购买上海行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出手的，征收买卖差价5.55％的营业税；3月17日起，按照央行规定，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理；前天，上海银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，上海16家中资商业银行签署约定，提高第二套贷款购房的首付款比例，对第三套及以上贷款大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮。同时不再提供一年内转让的贷款购房转按揭服务。

    ———加大建设以配套商品房为主的中低价普通商品房，扩大廉租房受益面、加快老公房改造、探索住房租赁新机制……这些措施意在进一步调整市场供应结构，更好完善住房保障体系。年内，全市将新开工配套商品房1000万平方米、中低价普通商品房1000万平方米；1月1日起，上海调整了中低收入家庭购房贷款贴息政策，并还将根据市场情况适时加以调整。

    ———加大网上合同备案违规行为查处力度，震慑市场不规范行为。去年四季度开始，上海叫停了8家违规房地产开发企业的网上售房行为，并对3家合同撤销异常企业实施调查，整顿市场的力度日益加大。

    ……

    今年上海的《政府工作报告》明确，将“继续加强房地产市场调控，保持房地产市场平稳健康发展。”同时提出了“坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的调控原则”。

    可以预见，有利于推进房地产市场的调控行为还将继续。通过科学适度的调控手段，防止楼市大起大落，以保障最广大群众的根本利益。