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贾磊
高储蓄奠定投资房产基础
大需求拉动房价继续走高
低利率政策推动房价攀升
海外热钱为房价推波助澜
我国为了抑制房价过快上涨，决定从3月17日起，取消个人房贷优惠政策，调高包括住房公积金在内的利率水平。然而，业内人士对加息能否达到预期目的，有着自己的看法，认为个贷加息对房价的影响不大，四大动因将逼宫房价逆水行舟，继续走高。
去年以来，我国物价上涨指数一直高于储蓄利率收益水平，在负利率的情况下，储蓄存款仍然继续大幅度增长。据中国人民银行最新公布的金融运行报告显示，2月份我国居民人民币储蓄存款增加5654亿元，同比多增4243亿元；从今年1至2月居民储蓄存款累计增长看，居民储蓄存款增加平稳，2月末居民人民币储蓄存款余额为12.78万亿元，同比增长15.5%，比上月增加3.6个百分点。从人民银行2005年2月中、下旬在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查看，2004年10月末的加息对居民心理和储蓄行为的影响依然较为强烈，认为存款利率适度的人数占比为42.1%，认为存款利率低的人数占比为55.5%，虽然较加息初的峰值回落，但与加息前相比仍处于较理想的水平。从居民的支出选择看，居民的储蓄意愿增强，消费意愿趋稳，投资意愿回落。
在城镇居民中，随着居民生活水平的提高，人们已经不再满足小套房面积的住房要求，较大面积住房呈现逐年扩大之势，现在新兴的高收入群体已经开始购置200平方米以上单元公寓或复合式配有车库的高档套房。目前城镇一些中高收入行业、企业、单位的职工正在对老式住房更新换代，改善住房的硬条件和软环境。在这一庞大的群体中，有着强烈的需求欲和购买力，是当前拉动房价的主力军。同时，随着广大城镇户口向农村人口的开放，农村剩余劳力大量向城镇转移，一些常年在城镇就业、务工、经营、生活的人越来越多，这些人通过多年的积累，许多已经具有买房、租房的能力，需要举家迁往城镇，是城镇购置住房的一支生力军。根据目前一些大中城市的统计，在城市新增购置住房中，有相当一部分是新增的农村人口和外来户，经济条件比较优越的购置新房，条件较差的购买比较便宜的二手房，由此扩大了住房需求，也助推了房价的持续上涨。
最近几年，我国一直实行低利率政策，导致贷款利率也比较低，现在虽说经过调整，存贷利率有所提高，但相对物价上涨和人们整体收益的上升，这种提高显得微不足道。首先就存款利率来说，活期存款年利率是0.72%,扣除利息税后为0.576%，一年期为2.25%，扣除利息税后净收益为1.8%。在目前物价呈现波浪看涨的形势下，多数居民受提高利率预期的影响，为了防止长期被套，都比较钟爱短期储蓄。长期储蓄对于广大居民来说，虽然利率高于短期，但与投资房产20%的收益相比，实在收益不大。由此一些人抓住当前投资房产的有利时机，积极向房地产领域进军，利用自我积累资金和银行按揭贷款，大肆进入房地产行业进行炒作，谋取高额投机回报。在贷款利率方面，这次虽然放开了上限，规定了下限，以基准利率为平衡点，但根据目前一些大商业银行发出的信息，为占据个人住房贷款同业竞争的优势，扩大个人房贷市场份额，大多商业银行没有执行超过基准利率上浮的规定,而是执行5年期以上个人住房贷款利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%）的标准，比现行优惠利率5.31%只抬高0.20个百分点。个人住房公积金贷款5年以上的为4.41%，充分显示出对工薪阶层贷款的优惠政策。
上海去年房产投资为1400亿元，其中外国资金达到了300亿元。今年外国投资势头不减，继2月2日著名国际投资机构美林集团入股北京银泰中心之后，2月25日，与美林并称“华尔街四兄弟”的摩根士丹利与富力地产集团、上海盛融投资有限公司为首的投资财团，组成的“北京富盛利投资咨询有限公司”在刚落成的富力城会所举行签约仪式，宣布富力双子座中的一座整体售给北京富盛利投资咨询有限公司。此举也标志着摩根士丹利房地产基金在北京的最大一笔地产投资落户富力城。目前摩根中国地产基金规模在20亿元，已经投资了中国10余个房地产项目，其中包括争议最大的上海。作为在中国房地产市场最活跃的海外投资机构，在此之前，摩根士丹利名下的房地产基金已经在上海和当地开发商进行了数次合作，进行房地产项目开发和处理银行不良资产包袱。
总之，抑制房价单靠小幅调高利率难以达到明显效果，必须多管齐下、综合治理。最近，国家准备在一些城市试点征收房地产税，开征房地产税，加大“炒楼”者囤积住房的成本，自然会打击“炒楼”者的“积极性”。
（作者单位：山东省济宁市工商银行）
《国际金融报》 (2005年04月01日 第十五版)
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