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房产税未动，挂牌量先行
加税的传闻已然对杭州的二手房市场产生了冲击，直接结果就是导致近期二手房的挂牌房源增多。政府部门目前从投资和消费两方面双管齐下，希望通过加税来抑制投资，通过加息来控制消费
将成为房产税征收试点城市的消息正在杭州四处蔓延。杭城二手房市场也因此传言出现了挂牌量上升的现象。
但记者近日从杭州市财政局办公室得到最新消息，杭州市财政局至今并没有确定是否成为征收房地产税的试点城市，进一步举动有待观望。同时，财政局也没有否定出台相关征收房产税政策的可能性。
杭州市财政局办公室有关人士在接受采访时表示，有关征收房地产税的传言虽然也有所耳闻，但这只是杭州房产界对于财政部提出将要实行房地产税的反响和担忧，而杭州市在去年年初实行的20%房产税被废除以后，没有再进一步采取过针对房产的税收具体行动。
杭州征收房产税的传言起于财政部副部长肖捷在3月20日出席“中国发展高层论坛”时的讲话。他表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。此间媒体报道说，从近来财政部高层在不同场合的表态看，开征房地产税已成定局。房地产税的征收，可以清理针对房地产的各种繁杂的收费，将房地产方面的收入纳入预算内规范管理，遏制房地产的投机与腐败行为。同时，通过调整占有、交易环节的偏轻税状，增加稳定的收入来源。据透露，目前房地产税试点城市正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。具体到在二手房交易中，则可能将征收5％的营业税、20％至60％的所得税、20％至60％的增值税以及4％的附加税。
然而，这样的传言已经对杭州的楼市产生了影响。浙江大学房地产研究所所长赵杭生指出，加税的传闻已然对杭州的二手房市场产生了冲击，直接结果就是导致近期二手房的挂牌房源增多。赵杭生认为，为了控制房产市场的需求过热，政府部门目前从投资和消费两方面双管齐下，通过加税来抑制投资，通过加息来控制消费，使用“组合拳”的方式来增大供给、减少需求，促进市场的健康平稳发展。
相较去年杭州失败的房产新政，赵杭生认为这次的房产加税并不会重蹈覆辙。“去年杭州房产新政的背景是杭州楼市严重的供不应求，同时去年杭州楼市只是孤军作战，缺乏统筹的规划以及中央方面明确的宏观调控政策；而这次财政部的加税计划，是在全国“两会”抑制房价高涨的呼声下和金融政策配套实施的———经过了统筹和计划，并且考虑到了各城市的不同情况，有针对性的先在一部分试点城市开始实行。”
“最重要的是，征收房地产税可能将从2006年1月1日开始实行，也就是说，市场还有大半年的时间来准备应付，尤其是对于炒作二手房的人而言，他们有足够的时间来考虑何去何从。从现在看来，如今处在‘山雨欲来风满楼’的态势，一大批以短期炒作为目的的二手房已经挂牌，这一方面增加了二手房房源，同时也缓和了将来可能因为实行房地产税而对房地产业造成的冲击，给楼市以提前的预告。”
杭州市著名房产中介公司金枫易居的经纪人韩文龙则表示，杭州进一步实施房产税的可能性并不是很大。去年杭州以征收20%房产增值税为主要内容的房产新政失败，为了避免产生类似的后果，目前应该不会在短时间内出台类似的政策。
房贷新政影响不大
相对于南京、上海等其他城市，杭州对于新政的适应能力明显更强一些。公众网企化部经理孔灏认为，和去年杭州征收20%的房产增值税相比，这次幅度并不高的加息没有让杭州的购房者震惊，力度不是很明显
由于先前已有加税政策的影响，杭州的二手房市场并没有因为房贷新政产生比较明显的影响，而是向着供需和谐的方向发展着。
相对于南京、上海等其他城市，杭州对于新政的适应能力明显更强一些。公众网企化部经理孔灏认为，和去年杭州征收20%的房产税相比，这次幅度并不高的加息没有让杭州的购房者震惊，力度不是很明显。“目前的杭州房地产市场依然是由供求关系所决定的，二手房价格继续上涨让投资客仍旧有利可图，所以他们并没有准备短时间内抛售手中的房产。相反，不少投资客都准备将房产的投资期拖长到今年年底，以期望得到更好的收益。而此时买家也因为新政策的出台而犹豫，就形成了目前的‘供需两望’的状态。”
虽然眼下效果不明显，赵杭生仍然认为房贷新政促进了房源挂牌量的增大和二手房交易成本的上升，对于长期规范杭州房地产市场起着重要的作用。同时，配合可能将要实施的房产税，将会对调整和引导杭州房产市场的健康发展起到非常大的作用。
杭州盛世地产高级编辑朱成林认为，目前两极分化的买家心态也影响着二手房市场的走势：一部分需求有弹性的买家对于购房并不着急，他们以改善生活为目的，房价的上升对他们影响并不大；另一部分以自住为目的的买家，主要看中的都是总价在50万—70万元之间的房源，这些房子在挂牌一周内都必然能卖完。这在杭州形成了一个非常有趣的现象：70%的被购买二手房的总价是在70万元以内。而总价超过80万元的房源就鲜有问津了，即使是一度热销的江景房都已经卖不动了，这也在一定程度上打击了投资客的积极性。3月份的高档住宅成交量已经开始下降。韩文龙表示，处于文教中心的西湖区和市中心的下城区依然房价上升很快。
另外，韩文龙指出，房贷新政实施以后，上个世纪80年代以前的二手房已经无法从银行得到贷款，90年代以前的也已经非常困难了。
房改房超额所得税将取消
房改房超额所得税一直是阻碍房改房上市的最大原因，同时房改房的拥有者大多为工薪阶层，比较在意这笔钱，使得房改房的上市量一直比较小。所得税取消后，二手房市场的供应量将会因此增大
韩文龙在接受采访时介绍，杭州市的房改房超额所得税将在4月1日取消。
房改房包括全产权房改房、部分产权房改房和可上市交易房改房。按照国家有关房改政策，交纳了购买单位出售公有住房(包括集资房)的标准价购房款而购买的公有住房称为全产权房改房；交纳了成本价购房款,购买了单位出售公有住房(包括集资房)部分产权的房屋称为部分产权房改房；取得《城市房屋所有权证》并交纳了土地收益金的全产权房改房称为可上市交易房改房。
韩文龙介绍，现在杭州房改房超额所得税是这样征收的：房改房二次交易价格超过成本价的1.3—1.6倍部分。征税25%，1.6倍以上则征收50%，这也就是说，1套成本价为40万元的房改房若以90万元的市场价出售，则要征收房改房所得税为：（1.6-1.3）×40×25%+(90-40×1.6)×50%=16万元，这对于房改房所有者而言是一比比较大的数目，一般市场规则是买卖双方来共同承担这笔费用。取消了房改房所得税以后，房改房房源将会放量上市，有利于缓解供求矛盾。
赵杭生分析，房改房超额所得税一直是阻碍房改房上市的最大原因，同时房改房的拥有者大多为工薪阶层，比较在意这笔钱，使得房改房的上市量一直比较小。所得税取消后，二手房市场的供应量将会因此增大。然而，房改房与其他的二手房也存在层面上的差异：房改房一般都是在1999年以前建成的，品质、配套设施和使用价值和其他小区相比差一些；但是房改房也有其独特的优势：地段好，价格相对同类楼盘低，因此也会有一定的市场，这对引导需求、平衡供求矛盾也会起到积极的作用。
《国际金融报》 (2005年04月01日 第十三版)
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