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晨报记者李耀宗
昨天，世茂股份公布了2004年的年报，尽管主营业务收入增长了400倍，但仍然难以阻止下跌的颓势，盘中甚至接近跌停。业绩难以达到预期是其下跌的主要原因。
从年初的1178点，到12月份的1372点，中房上海指数去年的涨幅达到16.5％。不过，
从已公布年报的上市公司业绩来看，同在上海市场，并不是所有的地产商都分享到了快速成长的市场带来的收益。
相对来讲，注册在深圳的地产公司的业绩增长更快，而上海本地的开发商则相对逊色，部分企业还出现大幅倒退。
不过，在香港上市的上海复地（2337，HK）倒是表现可圈可点。其昨天公布的业绩显示，去年共获纯利5.756亿元人民币，按年增长28%。复地表示，集团土地储备面积增加52.6万平方米，足够4-5年的发展需要。而且，公司目前房地产销售并未受有关政策影响。该股昨天上涨2.326%，报收在2.2港元。
深圳：业绩大幅增长
万科、金地集团、招商局的业绩都取得了很大的增长。这三家公司的利润增长率分别达到67.8％、48.7％和21.5％。
上海市场都在这几家企业的收入中占到很大比重。比如，金地来自上海的主营业务收入占全部的23.87％，主营业务利润占30.41％。上海市场对万科的盈利贡献为27.4%。
同时，这些公司还谋求在上海市场进一步发展。去年金地在上海新增土地储备20万平方米。万科的年报称，宏观调控给部分公司带来资金困境，万科积极推进合作策略，从中获得相当不错的项目储备资源。
上海：表现不佳各有原因成本快速增长尽管世茂的主营业务收入增长了400倍，但净利润增幅仅25.8％，成本和费用增加是主要原因。其主营业务成本的增幅接近500倍。值得注意的是，财务费用也增长了一倍。财务费用一般反映利息支出，加强宏观调控后，房地产企业获取银行贷款的难度明显增加。
安永大华会计师事务所审计部合伙人袁勇敏表示，部分房地产上市公司的主营业务成本的增长速度更快，可能是后期追加了成本。比如，原先预计建造毛坯房，但由于政府要求环线内建造装修房，因此追加了投入。
一位基金公司的研究员告诉记者，目前市场对世茂的预期是10倍市盈率，该股昨天收盘的市盈率为13.39。据了解，今年1季度长盛基金旗下的基金减持了该股。
世茂的销售利润率并不低。以上海世茂湖滨花园房产的销售为例，该项目收入11.32亿元，成本6.66亿元，毛利率达到70％。
关联方占用资金
袁勇敏表示，目前，香港和内地的证监会都在采取多种措施对关联方占用资金加以限制。关联方占用资金，对小股东来讲是侵权，对企业的业绩也有影响。除了影响资金周转，还可能通过承担利息费用等方式转移利润。
不过，目前仍有部分上市公司存在关联方占用资金的现象，天宸股份的几笔占用资金金额都不小。值得关注的是，年报期刚过，该公司与关联方的占用资金以及相关劳务费就在2005年1月份结清了。
动拆迁政策调整
对于以土地批租为主的公司，动拆迁政策对其影响非常明显。
陆家嘴的年报指出，一方面，新的动拆迁政策调整使部分地块的收入确认相应延后。另外土地供应方式和规划的调整致使土地存量减少，对其主营业务收入也产生了不利影响。去年该公司共实现主营业务收入21.04亿元，同比下降7.38％。全年共实现利润5.32亿元，同比下降19.8％。
土地储备难度增大
上海新梅的年报称，2004年8月31日后经营性土地使用权转让必须实行招标、拍卖、挂牌。央行去年上调存贷款基准利率，同时房地产企业申请贷款的门槛也有较大提高。这都使房地产企业资金获取和土地储备的难度不断增大。
另外，该公司原定从上海华通开关厂转让的土地使用权未能及时落实，导致共和城二期北项目的部分房源未能按计划在2004年底交付。该公司去年主营业务收入大幅下降63％。
袁勇敏表示，部分房地产上市公司的业绩出现下滑，除了和销售楼盘的特点有关外，还与开发商的土地储备情况有关。如果现在才购入地块，由于动迁成本高，开发的成本也会水涨船高。
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