今年以来,房地产行业的外部环境较为紧张。银行对房贷风险关注度提高,房贷的门槛抬高。近期房地产上市公司股价普遍有较大幅度的调整。尽管如此,我们仍然看好优质房地产上市公司的投资价值。

    基础消费需求支持行业发展

    虽然目前我国局部地区的房地产存在过热现象,但不能以偏概全,应该看到房地产行业存在旺盛的消费需求。目前,我国正处在城市化的快速发展期。大规模城市化带来城市人口的增加和城市建设的加速,这显然会带动对房地产的旺盛需求。我国居民整体收入水平的提高和多种收入层次的拉开产生旺盛的升级换代需求。此外房产品质的升级将促使大量的以改善生活品质为目的的消费需求产生。

    上市公司优势显现

    土地是房地产开发的最基础的因素。我国土地供应模式的改革,使得房地产公司的竞争力要素从区域性的非市场化要素,转为市场化要素。实力成为能否获得土地的关键性因素,而不再是协议转让时期的关系等非市场化因素。实力主要反映在资金和开发能力。有资金,且开发能力强的公司将获得更有利的地位。地产商开始从区域走向全国。

    宏观调控下,自有资金实力和获得资金能力成为房地产公司的关键竞争要素之一。房地产上市公司拥有的资本市场融资渠道在目前资金紧缺的局面下重要性大大提高。同时银行资金也在向公司实力强,并且信用度好的公司集中,房地产上市公司获取贷款的能力也较强。

    从需求方面看,我国目前消费者对于住房的需求已经从基本的居住需求向追求生活品质的层次转化,优秀地产商能提供良好的产品品质、优秀的物业管理和良好的客户服务,这是一般地产商所不能提供的。所以消费者对于地产品牌的信任度和忠诚度正在提高,正在推动值得消费者信赖的公司赢得更大的市场份额。

    市场监管的加强和秩序的规范,有利于规范公司的发展,有利于市场份额向规范公司集中。房地产行业发展过程中,商品房开发、销售行为存在较多违法违规行为,这些行为的存在不利于市场良性竞争和健康发展。今年政府将进一步规范市场秩序,对于行为规范的房地产公司来说,这是获得健康市场环境的好事。

    土地资源稀缺显现价值

    土地资源是不可再生的,拥有优质的土地储备是房地产开发商成功的基础。而目前我国的土地管理的工作已经提升到严格保护耕地和国家经济安全的高度。总理在《政府工作报告》中部署今年的国土资源管理任务时,要求坚持实行最严格的土地管理制度,从严执法,严格控制农用地转为建设用地,严格保护耕地特别是基本农田。 从紧从严的土地政策将制约未来建筑用地的新增供给。同时从城市土地供给角度看,由于房地产这种产品的更新周期较长,随着城市建设和改造的不断成熟,城区优质土地储备也越来越稀少。新增建筑用地的从紧供应和城区优质土地的减少,使得拥有优质土地储备的房地产上市公司的投资价值显现出来。

    值得关注的重点公司

    万科A(000002):万科是房地产板块公认的龙头公司。公司土地储备达900多万平方米,鉴于该公司拥有的丰富的土地资源储备和优秀的管理水平,我们认为该公司目前价值被低估。从中长期的角度来看,该股仍有较大的上升空间。

    金融街(资讯 行情 论坛)(000402):金融街公司在北京金融街地区拥有独家开发权,目前金融街地区仍有一百多万平方米土地还未开发,金融街区域可开发至2007 年,这将保证公司未来几年良好的收益能力。我们认为该公司具有独特的土地资源优势,具有较高的投资价值。

    冠城大通(资讯 行情 论坛)(600067):"太阳星城"项目是冠城大通未来几年的主要收入来源和利润增长点。此外,公司在福建、广西等地还正在增加土地储备,持续发展能力强。2005年到2007年将是太阳星城项目的主要结算期,公司业绩将得以高速增长,而未来几年的净利润还可望将有超过50%的增长。鉴于冠城大通良好的成长性和较低的市盈率,我们认为该公司目前价值被低估。