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目前郑州商业网点选址竞争已呈白热化状态二七商圈、区域性商业中心同时存在“房东”挑选“房客”现象商家拥入抬升郑州商业地产的租赁价格业内人士称郑州商铺紧张有泡沫商业网点遭遇选址难
“郑州商业网点选址竞争已呈白热化状态，河南其他省辖市如洛阳等地，也已呈短兵相接状态。”河南世纪联华总经理杨旭东称。
杨旭东是上海人，今年是他被世纪联华总部派驻河南工作的第四个年头。为选址，他已跑遍河南各个城市。
“我和家乐福的胡漫天、天津家世界的原斌、易初莲花的陈长友等，在网点选址时经常碰面，常常是一个人前脚刚走，另一个人后脚就到了。”杨旭东笑称。他说的这几个人都负责各自企业在河南地区的综合性超市网点的选址工作。超市素有“七分选址，三分经营”的说法，哪家企业都不敢掉以轻心。
3月20日下午，杨旭东在他的办公室指着墙上挂的一幅郑州市地图对记者诉说他的选址经。记者看到，地图上郑州市各家大卖场的位置被标得格外醒目。
杨旭东称，就世纪联华而言，网点选址原则上是这样的：综合考虑本企业的布局，新店不能离自己原有的店太近，然后圈定地段，选中意的场地，接下来要看该处适合建几层建筑。还有一些具体指标，如单层面积不能小于5000平方米，停车场要能容纳100辆左右的车等。如果以上条件基本符合，就接着进行3公里商圈调查：有没有20万左右的人口，该范围内有没有强劲竞争对手，同时要看现有居民消费水平如何，发展潜力如何等。
“为了能开新店，我们已经不局限于租赁了，合作、合资、自己投资收购都行，只要能运作成项目。”杨旭东称。
为了选到合适的地点，丹尼斯干脆长期在其广告宣传彩页上做“提供商业网点有奖”的宣传。
超市业如此，家电业亦然。此前几天，苏宁电器郑州公司负责人任彬在他的办公室问记者：“你知道有合适的网点吗？给我们推荐一个吧。”
苏宁电器在河南规划了庞大的发展计划：今年年底将在郑州开4到6家店，明年计划开拓3到4个省辖市市场，一个省辖市开2到4家店。这些计划如期实现的前提是能够找到足够多的合适的商业网点。
通利·永乐、河南国美、八方电器和东亮家电的有关人士都曾向记者倒过选址难的苦水。
“综合性超市和家电卖场的同质化非常严重，地理资源成了最稀缺的资源，竞争当然激烈。”通利·永乐市场部经理张力称。“房东”开始挑“房客”
记者了解到，郑州友谊集团总裁刘继臣近期正遭遇“甜蜜的烦恼”：以前他总是四处出击招商引资，现在因为想租郑州国际友谊广场这块黄金宝地的人太多，作为“房东”，他不得不开始挑选“房客”。
据透露，刘继臣正努力和“老房客”金鑫珠宝、迪信通、ITAT等商量，希望他们能腾出点位置给一位远道而来的新“房客”——苏宁电器。其实，最近半年来，找他谈的不光是苏宁电器一家，还有数家其他商家。刘继臣不愿意正面回答苏宁电器是否入驻的问题，但他也表明了自己的态度：“谁有实力我选谁，只有强强联合，我们的收益才能稳定在比较高的水平。”
2000年7月，麦当劳正式进军河南并首先落户郑州国际友谊广场。请麦当劳时，刘继臣曾只身到香港麦当劳中国总部，为了等其决策人，他在人家门口的台阶上一坐就是4个小时。
此后，到郑州投资的商家越来越多。国美电器、迪信通、金鑫珠宝、数码汇、菜篮子量贩、家易家服装量贩和ITAT等知名商家，纷纷落户郑州国际友谊广场，这块商业宝地再也没有闲过。
“二七商圈现在可供选择的位置太少了，但对有实力的商家来说，进入河南，不可能不进入‘华中第一商圈’，即便价格高点也值！”苏宁电器的任彬称。
不光二七商圈，在郑州部分区域性商业中心，也存在“房东”挑选“房客”的现象。河南开祥天城置业股份有限公司在东风路和丰乐路投资开发的天旺广场项目，本来是要引进国际一家大卖场的，后来确定下来的合作企业却是河南世纪联华。
河南开祥天城置业股份有限公司企划部经理毕海涛称，在现实需求和未来需求都很旺盛的商业空白区开发项目，根本不愁没有商业合作伙伴。
毕海涛称，据他们调查，农业路以北、北环以南、文化路以西、南阳路以东这个块状区域内，共有常住人口30万左右，但该区域内只有九头崖和思达买两家大卖场。随着东风路和农业路向西贯通，该区域商业网点的辐射范围将进一步扩大。
事实上，该区域的确正在受到众多商家的追捧：南阳路和农业路交叉口，通利·永乐、河南国美、八方电器纷纷扎堆，就连新来的苏宁电器、五星电器也打算在此处开新店。天津家世界在离世纪联华天旺广场店不远的东风路和丰庆路交叉口，也摁下了一枚棋子。商业用房价格飙升
二七商圈在第一次商战中倒下的几家老商场，因为坐拥“地利”之便，这两年“身价”一路看涨。
据郑州商界资深人士唐东江讲，2000年时，几家老商场租金为每平方米每月20多元到40多元。2003年通利·永乐租商城大厦，八方电器租天然商厦时的价格为每平方米每月30元左右。据称，前不久，五星电器以每年300万元的价格租下亚细亚7000平方米的位置。如果苏宁电器确定要入驻郑州国际友谊广场，所负担的租金价格肯定不会比上述几家的低。
“二七商圈的租金价位仍然偏低，在西安、武汉、济南和青岛等地，中心商圈的黄金位置每平方米每月的租金都在200元以上。”郑州友谊集团总裁刘继臣称。当然，租金高低不仅和地理位置有关，还和物业的新旧程度、配套设施的现代化程度、周边环境以及企业知名度等因素有关。同时，和入驻商家的承受能力也有关，比如百货类商家因为毛利率较高，可承受的租金价格也较高。
“南阳路上一栋两层的楼房，7年前租给一家火锅店的价格是每年80万元，现在租给另外一个商家，‘房东’报出的价格为每年180万元。”省会商界一位人士告诉记者。
在燕凤路附近有个商业项目，因为几家大卖场都在竞争，其中一家干脆出资1亿元买断了产权。“该项目的价格已经远远超出其价值，我们不能为了抢网点付出太高代价，以至于要很多年才能收回成本。”也曾参与竞争该项目的一家大卖场的老总这样告诉记者。
郑州市房管局房地产交易中心信息部的常震宇称，2000年郑州市商业用房的销售价为5124元/平方米，2001年为6618元/平方米，2003年为5938元/平方米，2004年为7294元/平方米。这里所说的商业用房是指大型物业的一楼商铺和以卖产权为主的商场。
常震宇称，2004年商业用房销售价格飙升，主要是恒泰服饰广场和百年德化两个项目拉升了价格，前者的销售均价为3万元/平方米，最高的每平方米7万多元，后者最高的每平方米也卖到了5万多元。
目前并没有权威的统计能表明商家拥入把郑州商业地产的租赁价格抬升了多少，但商家提供的数据和郑州市房管局对商业地产销售价格的统计，仍能起到管中窥豹的作用。选址难在何处？
河南世纪联华总经理杨旭东从企业的角度谈了选址难的原因。
杨旭东认为，首先是合适的地段现成的物业少，有现成的物业，配套设施又不一定符合商家的要求；其次是合适地段的新建项目又面临着拆迁难等问题，项目建设迟迟无法启动。去年国家禁止强制拆迁后，难度更大了；再次是有合适的地段合适的物业，但竞争伙伴蜂拥而上，又把房价哄抬上去，成本增加太多。
采访中，有人提出，郑州市不是已经出台了商业网点规划，力图引导商家的选址方向吗，为什么还会出现选址难这样的问题？
郑州市商务局常务副局长闫铁城称，郑州市出台的商业网点规划，从时间年限上考虑到了2020年，从地理范围上，考虑到了新郑州500平方公里（现在只是200多平方公里）的商业。政府的态度是，大卖场必须开在区域商业中心，不能到一级商圈；专业卖场原则上也是要开在区域商业中心，但旗舰店可以进入一级商圈。
他说，政府规划的43个区域性商业中心，其中有相当一部分位于待开发地区，比如郑州高新技术开发区、须水镇等地方。商家不愿意承担培育市场的风险，所以只能在有限的范围内选址，这虽然和企业的价值取向相吻合，但也造成了商业网点选址难问题。
闫铁城还称，在人口集中、商业需求旺盛的地区，商家看中的地方，土地使用权等问题解决起来又比较困难，政府又不能过多干涉，这也是造成选址难的一个原因。
“另外一个重要原因是这几年国内外商家大举进入郑州，并且一选址就是好几个。”闫铁城称。
据了解，2000年时，郑州只有丹尼斯、金博大等少数几家百货商场，丹尼斯量贩尚为单店经营，八方电器、通利家电量贩在当年年底才开出第一家店面。
而到了2004年年底，郑州已经有世纪联华、丹尼斯量贩、北京华联、凯利农、思达买、九头崖、天津家世界和易初莲花等多家大卖场，家乐福和沃尔玛也已进入郑州，这些商家最近都有多家开店计划。家电专业卖场中，已经有通利·永乐、国美、八方电器、东亮家电等10多家店，最近苏宁电器、五星电器也纷纷登陆郑州，这些家电商家也有多个开店计划。商铺紧张含有泡沫？
河南省商业经济研究所副所长张进才给商家炒得火热的郑州商业网点选址难问题泼了瓢冷水。
张进才称，因为经常和企业接触，也听到不少企业反映选址难问题。他的第一判断是，郑州商铺旺租的现象有泡沫成分和虚假繁荣之嫌。
他认为，郑州的商铺紧张，只是客流量大、消费能力强的局部地区紧张，事实上，郑州的商铺大量闲置。比如商家觉得选址困难的二七商圈，只是比较好的楼层争抢的人比较多，其他楼层目前基本上处于闲置状态。再比如碧沙岗商圈的商业大厦、天龙大厦和泰隆大厦，很多楼层并没有被充分利用。
张进才称，实际上郑州现在很多商业企业的经济效益并不像人们想象得那么好。一方面商铺难找，另一方面多数地区商铺的利用率不高，而且企业效益一般，说明这种需求是有泡沫成分存在的。
张进才称，商业店铺的紧张程度如何，还得看租价。实际上，郑州商铺的租赁价格虽然和前两年相比有所增长，但总体来说还是比较低的。这又可以从两方面来分析，一是商铺供给量大，所以租金总体偏低；二是商业利润低，无法承受高租金。
河南省商业协会副会长何宏剑也称，大卖场的毛利率为10%到13%，家电专业卖场的更低一些。它们所能承受的租金价格均为每平方米每月30元左右。目前郑州局部地区的租赁价格已经达到商家承受能力的极限。
张进才称，综合性超市和家电专业卖场是要靠规模取胜的，靠规模发展来不断摊薄成本。其转移压力的途径无非是以下几条：多向生产厂家收取费用、压低租赁价格、压低员工工资、降低管理成本等。但这些途径转移压力的能力都是有限的，现在商家不顾成本，一窝蜂地往一个地方扎堆，结果肯定会有人陆续退出。
郑州市房管局房地产交易中心信息部的常震宇指着郑州市购房指南图对记者说：随着郑州东扩北移战略的实施、城市框架的拉大和房地产行业的快速发展，郑州已经形成了一条条“住宅带”，如北环、东风路、经三路、花园路、南阳路、紫荆山路、嵩山路和航海路等。这些住宅带附近，正是商家网点选址竞争激烈的地方。
好在社会需求的增加多少缓解了商家竞争的残酷性。郑州市统计局提供的资料表明，2000年时，郑州市社会商品零售总额为345.6亿元，2004年为558.7亿元；2000年时，郑州市城镇居民人均可支配收入为6458元，2004年为9667元。郑州经济的飞速增长、老百姓钱包的迅速鼓起，也许给了商家更多希望。
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