专家为提前还贷支招 新式房贷还款法大多不实用

　　昨天本报刊出《周小川解析金融热点》的报道后，再次引起不少读者对房贷的关注。有读者来电咨询：招商银行对外宣称该行新添5种房贷还款方式，若加上原来的两种房贷还款方式，应为7种还款法了，另还听说民生银行有“组合还款法”，面对多样化的还款方式，客户究竟怎样选择才最佳？为此，记者进行了采访。

　　新式还款法大多不实用

　　“据我所知，房贷还款方式远不止7种，这在业内早非秘密。”昨日，一家股份制银行的房贷负责人告诉记者，但各行之所以仍主要采用等额本息和等额本金两种还款法，是因为多数还款法不怎么实用。

　　据了解，个人住房贷款还款方式最常见以下5种：

    ①到期一次还本付息法，只适用于期限在一年之内的贷款。

    ②等额本金还款法，这种方法的第一个月还款额最高，以后逐月减少。

    ③等额本息还款法，是按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同。

    ④等比递增还款法，是把还款期限划分为若干时间段，在每个时间段内月还款额相同，但下一个时间段比上一个时间段的还款额按一个固定比例递增。

    ⑤等额递增还款法，与第4种方法基本相同，只是把固定比例改为固定数额。需要强调的是，第④、⑤种方法，因计算比较复杂，计算机程序设置等多种原因，目前在国内暂时还只是被较少的银行采用。

　　个性化还贷引出新问题

　　三年前，民生银行就曾推出过全新的“组合还款法”。可惜，问津者一直寥寥。据介绍，采用组合还款法，还款人可以将整个还款期设定为多个期限，每个还款期限的还款额度可根据自己的情况决定还款额的多与少。比如先少还后多还，先多还后少还，甚至选择一段时间内停止归还贷款本金等。然而，民生银行南京分行零售信贷管理部的陆总昨日坦言，现在看来还是选择传统还款方式的市民居多，因为简单易行。兴业银行南京分行个人业务部刘经理认为，各种个性化的还贷方式对个性化人群也有一定适应性。他以一种“不等额还款法”为例说，比如导游的收入，一年中往往有淡季旺季之分，如果他选择这种还款法，多半会和银行事先约定，收入旺季时多还些，淡季时则少还些。挺人性化。不过，他同时提出，风调雨顺时一切都好说，可如果忽然他在旺季时生病了，或者发生了海啸这样的自然灾害呢？这个风险谁来承担，又如何约定？所以，又会有新问题。

　　专家为还贷省钱支招

　　昨日，银行理财专家应记者之约为大家支招，看看在房贷利率提高之际，到底怎样才能少还银行利息。

　　等额本金提前还贷最合算“等额本金还款法”在本金保持不变、利息逐步递减的前提下，提前还贷，不仅归还的本金多，利息也少。而“等额本息还款法”每月偿还金额相等，在偿还初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加。因而同样贷了一段时间的款后，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，因为在提前还贷时已支付的利息是不退还的，所以，这样就相对多支付了原本不应该支付的利息。

　　首付多一成能省7万多业内人士算了这样一笔账：当首付为20%%时，利率为6.12%%的要比利率为5.51%%高出23572.43元；首付为30%%时，增加额为20625.87元——即在首付确定的情况下，利率带来的增加额与首付成反比。所以购房者不妨考虑提高首付比例，降低成本。而且如果首付提高，对于购房者也可减轻月供负担：如利率为5.51%%时，首付30%%比首付20%%减少购房支出73585元，每月还款额减少408.81元；利率为6.12%%时，首付30%%比首付20%%减少购房支出76531.84元，每月还款额减少425.17元。总结下来，首付提高既可以减少总购房成本的支出，又能相对降低利率的变动风险。本报记者　刘璞