房展会依然抢手 新政策效果难寻

    房贷新政能否将房市泡沫挤尽排干？高歌猛进的房价能否降温慢行？也许27日结束的第16届北京个人购房交易会可以为此作个注脚。对这次房贷利率调整后国内第一次大型房展会的评价，媒体多用“火爆”、“卖疯了”等字眼来形容。有人戏称：房展会再遇抢购潮，高利率难抑高房价。

    记者26日在现场看到，参展大厅人满为患，每个“看房班车”的招牌后面，都排有长龙般的等车队伍。组织者说，这次房展会共有107家单位参展，登记人数为13.2万人次，达成意向协议2017套、8.82亿元。除了成效金额外，其余两项均比上次有较大幅度提高。一家名为“新奥洋房”的展台被抢资料的看房者围得水泄不通，只好动用保安维持秩序。据介绍，这次房展会价格比去年底有所上升，每平方米均价7500元以上的就有十几家，有的甚至接近1万元。而4000元至5000元之间的“主力房”，大多是通州、房山甚至河北等地的“郊区房”。

    许多看房者对利率上调表示无奈：该买的房子还得买，只能降低标准了，生活质量受到影响。房展商普遍认为，3月份的交易量将超过前两个月，北京的房价不可能下降。

    来自其它地方的消息也表明，高利率并没有抑制住房价的上涨。截至21日，上海内环以内、内中环间、中外环间今年以来的累计均价分别是16076元/平方米、11330元/平方米、8016元/平方米。上海复地集团有关负责人认为，房价不会随央行新政策的出台而有明显调整，坚挺上涨依然是主旋律。西安市当地专家预测，今年西安的房价涨幅在10%左右。长沙市房屋产权管理局认为，长沙今后每年将产生400万平方米的住房需求，长沙的房价将继续稳中有升。

    有专家担心，央行的这次调息，很可能是投机的“老鼠”没逮着，无辜的老百姓却被“砍”一刀。

    中国社会科学院金融研究所的有关专家认为，此次调息不足以吓退投机者。上海一些持有多套房产的投资者表示，上海楼市依然看涨，投资房产仍然是较好的选择。一些外资银行认为，尽管美元不断升息，但相对于上海楼市15%的涨幅，投资买房依然是美元持有者的首选。频遭诟病的“海外基金”，从今年一开始就纷纷现身上海楼市，且无任何撤资迹象。

    业内人士认为，央行企图通过商业银行来实现“平抑房价”的想法略显天真。历史和现实表明，商业银行经常会“沦”为投机者的“帮凶”。此次央行要求“区别对待”，但绝大多数银行都选择了5.51%和首付两成的下限，一度牛气烘烘的建设银行北京分行，率先表态后又迅速改口，回到央行确定的下限。

    在目前的金融秩序下，换家银行就能贷到多笔房款。而房贷作为优质的金融产品，在投资渠道十分狭窄的今天，没有哪家银行会傻到“驱逐”送钱上门的贷款人。一位长期在银行工作的朋友告诉记者，不管你手中有10套还是20套房子，只要能拿出首付，银行一律办理。他说，一套房子首付30%，按揭70%，假如房价缩水三成，银行的七成利益仍旧毫发不损——房子抵押在手。况且，目前房价缩水的可能性基本为零。

    于是，有人用“双刃剑”来描述这次调息行为。但银行和投机者都能轻易地将“调息成本”转嫁到普通百姓的头上：银行在收获更高利率的同时，提高首付款将本已微小的风险降到更低；在上海，二手房市场有20%的卖家为转嫁新开征的营业税，纷纷调高挂牌价。

    这次调控从需求入手。需求有三种：自住、投资或投机，后两者属于“恶性需求”。投资或投机者至少要经过两次交易。有专家认为，如果能大幅抬高第二次交易的成本，使投资者或投机者囤积的房子出不了手，转而走向出租市场，反过来降低第一次购房的市场需求，这样才能缓解供需矛盾，使房产市场降温退潮，走向良性循环之路。

    业内人士认为，这种“精确制导”技术，既不会伤及普通购房群众，又能有效抑制投机行为。但此次从第一次购房开始“一刀切”，显然与央行的本意相去甚远。

    从2003年的“121”号文件到去年10月的加息，再到本次调高房贷利率，央行单纯的利率调控，似乎没能踩住楼市的刹车。

    其间也有国土部门的地根紧宿政策。但这个出发点良好的政策，却被房地产开发商成功利用，作为房价上涨的“题材”而发挥到了极致。

    据国土资源部称，去年北京市经营性项目土地使用权入市交易比上年同期增长了92%，成交土地总面积比上年同期增长了213%。但许多开发商至今“捂”着土地等待“成熟升值”。令人不解的是，这些土地长期被开发商囤积居奇，为什么没有人去负责监督落实？

    央行副行长吴晓灵说：从短期看，购房者会增加一些利息支出，但如果金融政策和其他配套政策能够把房地产价格上升过快的势头抑制下来，其实是保证了消费者的根本利益。

    如果和上几次一样，购房者既增加了短期的利息支出，房价上涨的势头又未从根本上得到抑制，那老百姓可就是彻头彻尾的输家了。

    赢家又是谁呢？