在我看来，房地产发展的周期，一般可分为四个阶段，第一阶段是复苏期，第二阶段是高涨期，第三阶段是危机期，第四阶段就是萧条期。复苏是在萧条之后开始的，一般动力是来自经济开始发展，人民收入增加，有钱改善自己的生活，负担买房的能力就慢慢增强了。而当房价随市场需求增多又开始上升后，就会有投资的情况出现了。资金总是流向能赚钱的地方，买房地产赚钱就会吸引越来越多的资金进来，这些情况在内地一些大城市已经开始。

    但是，市场发展到一定程度还会出现一个情况，就是房价已经跟当地人的负担能力分开了，自住者已经开始买不起了，这样的话，楼市就逐渐进入危机期了。市场反映出的情况是，房价在上升，交易的多是期房，因为投资者喜欢买首付比较少的期房，而自住者的购房动力在走下坡路。至于危机不一定立即就会爆发，还要等到经济环境、国际环境出现变化时才会找机会向下走。我看到内地现在也是资金大量流进房地产市场，有些房价升得比较高的地方已经出现价格跟广大群众购买力有一定差距的情况，不过这都还处在危机期的初级阶段。

    面对央行房贷新政，有人说是一个地方生病让全国吃药，我相信应该是什么地方有病就什么地方吃药比较合理。但是吃什么药也要非常小心，因为一旦用药太重，把房地产投资环境破坏之后，再要救回来也是不容易的。香港1997年之后特区政府以为把房地产价格压下来就可以改善人们生活，可以使生产力、竞争力增强，但结果正好相反。因为房地产价格跌下来后，人们储存在房地产市场内的财富都蒸发掉了，人们的消费能力、再投资能力都受到很大的破坏，变成整个经济都萧条下来，后来政府想了很多新的措施来支持房地产，也搞了很多年才补回来。

    同时，我认为房贷利率的增加对房价不一定会产生很大影响，关键是房价处在何种程度。因为一般来说流进房地产市场的资金要的是投资回报率，如果投资回报大大高于投资成本，就不会去管利率百分之零点几的增加了。香港在上世纪70年代末80年代初时有一段时间利率不断增加，从10%增加到22%，这段时间利率又增加，房价也上升，但是完全没有影响。现在内地也有这种情况，上海房价的增幅最近一段时间可能是20%、30%，加上1%的利率，对自住者可能有影响，投资者却根本不放在心里。再看看香港前几年利率不断下跌，但房价也是不断地下跌，不会因为利率下跌大家就都去买房。同样，单独的成本上升，是不能把投资的需求完全破坏的。

    我看到了上海房价的上涨，认为可能本身就值这个价钱。以前是经济还没有充分发展起来，地区流动比较小，现在全国有钱当然也应该在房价上反映出来，因为房地产是储存财富的一个主要工具，现在全国富起来了，房价应该也是上升的。而上海是全国经济发展最好的地方，所以全国的有钱人都跑到上海去买房子也是很正常的情况。所以我觉得出现的情况是，上海的房价不仅是反映上海人的购买力，还反映了全国人投资的偏好。

    （香港中原地产集团主席 施永青）