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本报记者 许凯 发自上海
愿天下居者皆有其屋，大庇天下寒士俱欢颜
每一次例会都在讨论“土地和资金”这两个问题，最大的担心就是，能否在拿到地的时候，募集到足够的资金
半辈子光阴为房所累，不如给自己一个机会搏一把
即使最终无法进行下去，其中的历练也值得我们尝试
像上海很多普普通通的年轻人一样，走在街头，并没有多少人能一眼把朱剑他们认出来。尽管，他们正因自己所从事的项目不时登上报端或现身荧屏；尽管，他们所从事的项目已经吸引了无数人的关注。
他们的项目与住房有关。2004年11月底，做IT营销策划的朱剑在网上建了个“个人集资建房”论坛；稍后，同是IT从业者的应荣军也在网上建立类似的论坛；再后来，购房未果的外贸采购员郭宇新看到论坛，表示认同并加入进来。他们把项目命名为“上海家圆”，并设立“上海家圆网”（www.dromya.com）作为运作平台，招募志同道合者。
这个被诸多评论者称为“地产乌托邦试验”的项目并非首创。2003年4月，“海归”翁云就曾倡导集资造“硅谷楼”，一度聚集50多人，后因建房税收及地块未获得政府支持而不了了之，翁云等转行成为开发商。同年12月1日，就职北京联想集团的于凌罡通过互联网论坛提出一个几百人合作盖楼的设想，说只要拿出15万元，就能拥有一套价值50万元的住宅。其后，南京、成都等地相继出现效仿者。
倡导者的住房生态28岁的朱剑、27岁的应荣军和郭宇新都没有买房，靠租房过日子。像很多上海的工薪阶层一样，他们也渴望拥有一套自己的住房。他们的项目及网站没有顺理成章地冠名“家园”，而是都采用了“梦圆”的“圆”字，或许正表达了这种热切的渴望。
然而，拥有一套住房却“难于上青天”。上海市统计局公布的数据显示，尽管2004年上海房地产价格涨势逐步趋缓，但按可比口径计算，住宅商品房价格水平比上年上涨14.6%，每平方米销售均价已达6385元。
假定房价9000元/平方米，以三口之家所需80平方米一套计算，需支付72万元。而2004年上海人均可支配收入为1.68万元，三口之家平均可支配收入约为5万元，这意味着想买这样一套住房，普通人家不吃不喝也要等上14年。如果用30年八成按揭贷款，则月供约需3200元，这个家庭每月所剩不到800元，人均只有266元，在城市最低生活保障线上下。
高昂的房价，让众多的人们选择了租房。还是上海市统计局的数据，2004到2005年两年内，无购房打算的上海居民比例已上升至75％，其中67％的人表示是因为房价太高无力购买。
郭宇新就属于67%因房价太高无力买房的人之一。这也是他选择组织合作建房项目的原因。“与其背负20年到30年的房贷负担，半辈子光阴为房所累，不如给自己一个机会搏一把。”他说。
于凌罡倡导合作建房，也是基于房价高企普通市民无力购买这一现实。发帖子提倡议之前，他只是联想公司的一位技术工程师。“当时我周围能买得起房子的人很少。我印象特别深刻，2000年‘太阳园’开盘，5000多一平方米，我们都只能望楼兴叹。我不想为了买房而买房，买一套房子，得半辈子替别人打工。房子应该是为生活服务而不是束缚生活的。”4年后，于凌罡说。
一呼百应尽管于凌罡声明说，提出合作盖楼，并不是为了解决自己的住房问题，而是出于对现有房产开发模式的不满。但冲着他前来的合作者，却不乏期望拥有住房者。到2005年1月份，项目的参加者已经超过500人。
朱剑的项目“上海家圆”也聚集了大量人，截至3月29日凌晨，其网站已经有注册会员3179人。据说，核心会员就有800人之多。
“你们的计划很诱人，我参加。我在宝山罗径，那里有土地。”一个叫冰水的网友在“上海家圆”论坛留言说。
不可否认，冰水等人参加项目，与朱剑和于凌罡他们的理想有关。于凌罡“蓝城模式”的理想是：愿天下居者皆有其屋，每个中国人，不论贫贱富贵，城市农村，都能有一套属于自己的城市住宅。朱剑等人“上海家圆”项目宗旨，则是一文一白两句话：“大庇天下寒士俱欢颜”、“以合理的价格构筑理想中的家园和生活”。
在高企的房价下，更诱人的当是低价二字。于凌罡曾多次表示，他的方案最吸引人的一点就是比普通买房子省钱：由于是非盈利性集资建房，这个项目可以省掉购买普通商品房时需要承担的开发商利润、广告费用、机构维持费用和项目贷款利息4笔费用。根据他的估算，自己盖比买地产开发商的房子大约便宜40%，因为能扣除开发商约30%的开发利润和10%的营销成本。
运作模式“召集500名左右的真实参与者，共同筹集一笔资金，选择合适的地块，建造适合大家购买力的房子，价格会比市价便宜约40%，让参与者共同受益。”这是“上海家圆”项目的简单梦想。
为了实现这一梦想，朱剑和郭宇新辞职，专门侍奉“家圆”项目。朱剑的家人都在南通，当初辞职是为了休整3个月，“家圆”项目让他休整的期限无限延长。“爸爸当初不太理解，老婆也说我怎么在上海一直不找工作，不挣钱还要花钱，这些都得跟他们解释清楚。”朱剑说。好在他带了份有的报纸回家，从事建筑行业40余年的老父亲终于理解了他，并给了他不少建议。
目前“家圆”项目正顺利推进。随着建筑、管理、法律、财务等方面专业人士的加入，建设规划组、融资财务组、法律政策组和常务组都有了固定的组员，“家圆”项目实施路径已明晰：第一步吸收21名股东，每人出资1万元，组建“上海家圆投资咨询有限公司”，此公司的任务是为打通“家圆”项目筹备及开发过程中的资金链条，提出切实可行的土地获取方案，为“家圆”项目开发实体培养稳定高效的工作团队，并完成“家圆”项目相关法律文件；第二步募集500名参与者，每人出资约15万元，成立房产公司，引入第三方监管，并向银行融资；第三步进入市场程序购地、建设。
“项目开发完成，销售给业主，清算开发公司，结束项目。”朱剑特意把这条写进“上海家圆项目描述”。
北京的于凌罡采取的是类似的运作模式。“由一群志同道合、接受合作盖楼制度、并愿意遵循这个制度做事的业主共同实施的，一种在资金、权利、义务、责任等方面全方位合作的盖楼模式。”据了解，于的“合作盖楼”需要招募300个合作伙伴共同出资，合伙人需持15万元自有资金，并且承担22.5万元的银行贷款加入“合作盖楼”。参与合作的业主们共同出资购地，共同招聘成立运作机构（由项目管理组、工程监管组、项目财务组组成的独立公司），通过招标完成设计、建筑、监理、审计等与盖楼相关的各项工作。对于建成的住宅楼，根据事先协议的合理分配原则进行分配。
“首先是制定一套合理的协议文本草案，然后召集足够数量的志愿者、参与者进行完善，使之成为具有法律效力的一整套协议。然后进行协议公正，办理验资手续，成立法人机构，竞标购地，招标设计、建筑、施工、监理、审计等供应商和服务商，实施大楼的建设，并进行合理的规划和分配，最终办理全部商品房手续，安排业主入住，提供相关的物业服务和管理服务。”于总结说。
拿地障碍首要的障碍是土地。而这正是“上海家圆”项目负责人所担心的问题。“每一次例会都在讨论‘土地和资金’这两个问题。”朱剑说，“拿地和资金肯定是最大的困难，而且几乎是捆绑在一起的困难。我们最大的担心就是，在能拿到地的时候，还要募集到足够的资金，否则等有了资金后，可能就没有合适的地块了。”
为了拿到土地，“家圆”项目组设想了三种获取途径：a、直接或联合参与政府公开土地出让的招拍挂过程购得土地；b、从上海市存量土地中寻找适合的土地直接购买；c、与其他开发商共同开发其拥有的土地。
“自然人和自然人的联合体从政府手中批到土地的先例还没有过。而且政府的土地政策是：以特定的价格向特别困难的人群倾斜。白领群体买房自住，肯定是走市场购买的道路。”浦东房地产经济研究中心主任李战军把“家圆”的方案总结为一条。“一位信托公司的老总对我们说：‘要在一级市场上拿土地，很困难。’所以我们准备到二级市场上购买中小开发商的土地。”应荣军表示。
“我们会成立一个具有房产开发资质的公司，和其他的房产开发公司一起参与竞争。”朱剑说。
郭宇新告诉记者：“每一块土地信息，我们都很认真地去收集，然后做出工程估价、确定单价区间，随后对已经确认核实过个人信息的人群发出公告，征询意见。核实了出资人、缴纳了保证金后，我们就可以正式进入土地运作的流程了。这些工作都同时操作，这样才能确保一旦有非常合适的土地时，我们就能迅速反应，并且保证我们有资金去购买。”
于凌罡也把拿到土地作为项目正常进展的关键。他的设想同样是根据土地市场供应情况，通过招、拍、挂等合法的手续获得土地。他认为，该项目存在的第一个风险就是政策风险，主要表现在“能不能拿到土地”。“如果今年拿不到土地，这个项目自动结束。”他说，“目前市面上有一些有利的消息，最近招商地产在北京朝阳路上通过项目出让，拿到了一块不错的土地，价格也比较理想。这种拿地方式也是我们考虑的方式之一。”
“在土地通过‘招标、拍卖、挂牌’等方式进入公开的市场以后，个人买地是允许的。”南京市国土资源局办公室的杨科长认为，只要有实力就能买到地，拿到地后只要按一定的容积率等规划要求及时开工建设就可以了。其实，这其中关键的是，与其他开发商一起竞拍的时候，他们集资的资金实力是否有较强的竞争力。
新乌托邦？
“我不是林冲，不是堂·吉诃德。我是一个为理想奋斗的人，但我绝对不是一个理想主义者。理想主义者是只想不做，而我恰恰相反，我是在实践，有几个理想主义者敢于实践呢？”于凌罡在回答各种质疑时说。其中，最严厉的质疑就是认定“合作建房”是乌托邦。
于凌罡认为蓝城项目不是“新乌托邦”的理由是，“因为‘蓝城’的建设是有依托的。第一，是规模，没有规模不建，因为没有规模就没有稳定性。第二，它本身具有可推广性。”
尽管如此，他并不否认蓝城项目将会遇到以下风险：“主要有三个风险：第一是政策风险，主要是能不能拿到土地；第二是资金风险，能不能从银行贷到款；第三是管理风险，这么多人在一起，能不能很顺利地在民主议事的基础上去做事情。”
浙江初阳律师事务所楼献律师认为，在社会分工趋于成熟的今天，出现合作建房是一种反历史潮流的行为。房产市场不比一般的市场，它需要很强的专业开发技术和专业管理能力。
据记者了解，合作建房还存在以下障碍：
其一，政策法规障碍。业内人士认为，其操作最起码与上海现行的开发资质规定和预售规定相抵触：目前上海的商品房在销售过程中遵循的是预售制度，该制度规定房屋必须在建设到一定程度、依法取得预售许可证以后方可销售，但“合作建房”在项目建设之前就已经“预售”完毕，那岂不是相当于拿着图纸卖房？
其二，资金障碍。有开发商认为，一个项目如果拿地款需要5亿元资金，即使按每人15万元计，也要600人以上才能达到这个要求，但想在一定时间内找到这么多人，并且要说服这么多居住需求不同的人来接受这种集资建房方式，这本身就困难重重。另外，能不能从银行拿到贷款，主动权完全在银行一方。对合作建房者而言，这本身就是未知数。
花旗银行上海分行副总裁许东辉表示了他的忧虑：合作建房者以每人出资15万元成立公司，以300人计也才4500万元。这笔钱在上海、北京这样的大城市买地显然是太少了。而没有地作抵押，就不可能获得银行贷款。退一步讲，即便能竞拍到土地，银行贷款前还有一套严格的程序，审查公司的开发资质、信用记录、经营业绩等，而对于这种合作建房公司而言，这些指标全是空白。银行如果愿意承担这笔贷款风险，实在需要很大的勇气。
其三，协调障碍。上海金城律师事务所孙海锋律师认为，只要有政府支持，拿地、立项本身都不存在太大障碍，关键是“人性”的问题。那些参与集资的人本来并不认识，并不是亲戚朋友，面对十几万元或者更多的资金投入，人与人之间如何信任？意见如何统一？
其四，开发风险。凡是投资都会存在风险，由于开发的启动资金都是由个人集资所得，资金数目完全是根据项目本身而定的，不会有太多备用资金，如果项目在开发过程中出现了一些额外支出———比如建材涨价、城市总体规划有更改、建筑质量或安全产生意外等，后续资金将是个大问题。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成把这些障碍归结为“六关”：一是政府准入关。造房要经许多部门批准盖章，这些章能不能盖上？二是资质关。开发房产必须要有资质，有人把关，如何取得资质？三是土地关。你如果想通过竞标获取土地，你连参与竞标的资格都没有，怎么办？你如果想从别人手上买一块地，他的开价你是否受得了？四是资金关。银行肯不肯贷，如何贷，都是问题。五是配套关，各种配套设施如何解决？六是协调关。几百个人的口味怎样一致，也难办。
试验在继续个人合作建房，已引起政府的关注。2月初，国家建设部住宅与房地产业司以《关于请报送个人集资合作建房有关情况的函》的形式，向成都、北京、南京、厦门市建委和上海市房屋土地资源管理局发函，要求五城市报送三方面内容：本地区个人集资合作建房的详细情况；五城市建委或房屋土地管理部门对个人集资合作建房的意见和看法；五城市建委或房屋土管部门对建设部关于个人集资合作建房工作的建议。
虽然建设部住宅与房地产业司此次发函仅属普通调研性质，但据建设部一位官员透露，相关部门已经开始关注个人集资建房中可能出现的违规现象，对不合法的个人集资行为将坚决叫停。
截至今日，叫停声一直没有响起。作为国内此项创举的始作俑者，于凌罡也很赞同叫停非法集资行为：“目前很多城市都有效仿个人集资建房的行为，但很多仅停留在表面上的复制，不能了解集资建房的核心价值，其中也不排除别有用心者的参与。”
尽管自己的举动引起全国的关注，于凌罡仍把自己定位为“概念提供者”。而他的项目，也在不断探索。近日，于凌罡的项目又有了新进展。他向记者证实，正与万通等开发商谈判，欲借力开发商加快合作建房的进度。“只要是有利于合作建房的快速健康推进，我们欢迎一切合作，不仅是在拿地方面，还包括今后的每个环节。”
与此同时，朱剑等人的“上海家圆”也在进展。据记者了解，他们目前正在进行“上海家圆投资咨询有限公司”的注册工作，并为拿到土地而努力。“这些应该都没什么问题。”朱剑很有信心。
“我现在这样努力做，也是为了在最短的时间内给自己一个项目能不能成功的答案。即使最终无法进行下去，其中的历练也值得我们尝试。”郭宇新说。
《国际金融报》 (2005年03月30日 第八版)
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