3月中旬，央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策；随后，在不到一周的时间里，建设银行又先行一步，率先启动住房抵押贷款证券化试点。

    一系列的地产新政意欲何为？央行此举又将会对正处于高速发展时期的房地产行业带来什么影响？就此，记者采访了瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济学家陶冬。

    资产证券化未必催生地产泡沫

    记者：近日，信贷资产证券化试点正式启动，有一种观点认为，这项政策的推出将有助于缓解银行业的流动性困难，但也有可能会使地产业“热上加热”。您如何看待这个问题？

    陶冬：按国际惯例，几乎在所有发达国家，住房贷款都要通过证券化的形式化解风险。对中国来说，信贷资产证券化是一个结构性的安排，它的重要性不在于短期内银行贷款的变动，而在于降低了银行可能承受的冲击。

    在中国的一些城市银行里，银行房贷已经占到了总贷款50-60%，有些地方甚至更高，这还不包括给地产商的贷款，一旦楼市出现调整，银行风险就太大了。而把所有的风险全都集中在银行体系，对于金融稳定安全而言，是一个巨大的隐患。

    记者：在目前的经济环境之下，您认为是不是推出资产信贷化最成熟的时机？

    陶冬：当然，所有的政策出台都有时机问题，市场不是低迷就是偏高。但我们必须分清楚结构性调整和周期性时机之间的区别，结构性调整是必须做的，因为这涉及到金融风险、经济稳定以及社会稳定。

    虽然目前在时机上未必最成熟，但政府可以通过其它政策进行微调，弥补可能对周期性循环所带来的影响。应该说，资产证券化会不会进一步催生房地产泡沫，还将取决于政府下一步的措施，何况目前只是一个试点。

    上海房地产已经炒昏了

    记者：我们注意到，早在2002年您就曾提醒，中国可能会出现房地产泡沫，那么目前您认为中国的地产泡沫是局部的还是全面的？

    陶冬：我个人认为，中国整体而言存在房地产泡沫的倾向，而且可能已经到了调整的边缘。东部地区的房地产泡沫相对比较大，但到了疯狂的也主要是上海、杭州、宁波等几个城市。

    今天的上海房地产已不再是上海人的房地产，上海市民被推到了郊区甚至是远郊区。这个过程被市政府美化为“国际化”，而最终是使上海市民“边缘化”了。

    此外，上海房地产价格猛升，这未必是件好事，除了那些拥有两套以上住房的人可以通过变现赚钱外，其它人都得承受高房租推动物价上涨所带来的后果。同时，租金上涨导致大量制造业企业出走，导致城市竞争力下降。

    记者：许小年先生近日撰文指出，从全国看，房地产价格高估程度在20％以上，部分城市更为严重，您对此作何评价？

    陶冬：这不能一概而论，因为各个地区差异明显。但我认为，上海房地产一旦开始调整，应该不是5％、10％甚至是20％能够打住的，因为今天70％以上的购买力都是热钱，上海房地产已经炒昏了。

    雷霆万钧般的信号

    记者：今年3月以来，上海政府采取了一系列措施调控楼市，而近期央行也出台了房贷新政，您认为这些措施能够使当前过热的地产市场真正降温吗？

    陶冬：房地产有无泡沫已经争论很久，即使再有一段时间也不会有一个明确的答案。但从今年3月以来，我们注意到政策的方向有所转变，中央政府开始在这个问题上作出更加强硬的姿态，这也表现在上海3月初出台的加税等措施以及近期的央行房贷新政上。

    当然，目前已经出台的政策非常温和，没有一项足以影响任何一个城市房地产的价格走势，但它背后的政策信号非常强烈。可以说，央行又一次通过和风细雨的方式传达了一个雷霆万钧般的信息。我相信今后还会有一系列的政策出台，这些政策会逐步加码、缓步推行。

    值得注意的是，这些措施的出台在方向上也出现了明显的调整。首先，从土地供应限制变成了通过房贷、加税来进行需求管理；其次，从一刀切的信贷收缩变成了不同城市可以有不同政策，这体现了温家宝总理管理经济的总体思路——有保有压。

    地产将是宏观调控的重点

    记者：您刚才提到中央政府还会继续出手调控地产市场，那么您认为央行是否会采取加息等手段进一步抑制过热的地产市场呢？

    陶冬：我认为目前宏观调控还没有使中国经济回到可持续发展的轨道上来。当前调控的重点应该是房地产，因为房地产是这一轮经济过热的始作俑者。没有房地产的爆炒和过度需求，就不会有这两年原材料价格的猛涨，就不会有钢厂、水泥厂的遍地开花。房地产不釜底抽薪，调控很难竟全功，成果也很难持久。

    毫无疑问，中国今年的宏观政策在由投资控制向房地产控制转移，这可能会给地产业带来巨大的影响。但房地产市场化程度相当高，如果可以不采取行政手段的话，就尽量不采取。我相信，房地产市场是可以通过货币手段和其它市场手段去调整的。