狙击高房价，房贷加息之后开征物业税，引发——购房者之痛：一场只能由别人发牌的游戏

    日前，财政部副部长肖捷在“中国发展高层论坛”上表示，房地产保有和交易环节目前税费偏轻，今后一段时期我国将重点推进房地产税改革，开征房地产税已成定局，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。此外，中国税务学会 会长杨崇春表示，目前中国税务学会正在加紧研究房地产税(或称物业税)适宜的开征时间，并积极建议有关部门采取固定税率征收方式。

    房地产税又称物业税或财产税，主要针对土地、房屋等不动产征收。房地产税实施后，在房地产的持有阶段，业主将向政府缴纳相应的税款，拥有的物业越多，所交的税款也就越多，此举将提高房地产的持有成本。

    因此，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容指出，征收房地产税将打击房市投机行为，进而抑制投机，对房价上涨有明显抑制作用。

    但更多人，尤其是那些有着真实购房需求而又一直被过高房价所抑制的购房者，却对地产税开征房价下降的分析有所怀疑，他们更多的担忧是今后除了要考虑是否买得起房以外，还要面临着房贷加息、交物业税后是否有能力养得起房子的问题。

    根据购房者差异化需求征税

    面临着房贷加息之后物业税迟早开征的事实，很多已购房者感到了压力。

    在深圳某知名IT企业工作的李先生去年买了套价格近八十万的房子，每月还贷近5000元，“买房也贵，供房也贵，什么时候才是个头啊！”除了还款压力，李先生更多的感受是无奈，“即使是为了打击投机客而征税，但我们真正需要房子住的人也要同时赔着付出代价。牌始终攥在别人手中发，我们普通消费者根本不能作出利于自己的选择。”

    采访中，尽管许多消费者和李先生一样无奈，但多表示理解征收物业税带来的好处，希望政策制定在实现遏制房价的目的时，也要考虑不再增加普通住房者的负担。

    因此，有声音呼吁在征收物业税时采取区别对待原则，即根据购房者的差异化需求来征税。如，只对那些利用炒房投机行为获取收益的购房者课以重税，以免加大实际住房需求者的负担。毕竟，大多工薪阶层购房都采取按揭贷款方式，许多人都是用未来钱，供楼的负担和压力已经很大。而日前房贷加息政策已经加重了还贷压力，如果再加重税赋负担，肯定会造成供不起楼、纳不起税的普遍现象，增加金融和楼市的风险不算，还会给社会带来极为不稳定的因素。

    另一个建议来自于全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海，他提出了在常规做法外，还需对空置房屋开征闲置税，适度限制房地产市场的投资行为。“此种做法，将对那些收入高、房产多而空置，造成资源浪费的人征税。”郭松海认为土地资源是有限的，很多人还没有足够的房子住，而浪费宝贵资源就应该缴纳高额的税费。

    开征物业税：温水煮青蛙？

    易宪容表示，国内房市出现的严重投机炒楼而造成房价快速上涨现象，与房地产税费偏低有关。

    目前政府的土地收益大体可分三类：租、税、费。租即土地出让金，由房地产开发企业一次性支付。税和费则见之于房地产开发以至销售的各个环节，主要集中在开发投资环节。相比之下，占有和交易环节税费相对偏轻，个人在购买了住房后，即不用纳税。

    因此，支持征收物业税的人士认为正是由于占有不动产的税很轻，个人投资购买房地产的预期收益便会很高，刺激了各类投资者的房地产需求，客观上鼓励了房地产投机行为。而在征收物业税后，政府取消土地出让金，把土地出让金分散到每年的物业税里去，因此发展商成本就减少许多，那么房价就下跌。

    据测算，在现行商品房房价中，地价大约占到整个开发成本的40％左右。如果开征物业税，原来要一次性缴纳的70年的土地使用费分年支付，初始房价平均将下降40％左右。一套原来需要80万元才能买下的房子，将来可能只要48万元就可以入住。对于很多中低收入家庭来说，住房梦将变得更容易实现了。

    而来自反对征收物业税的声音表示，企业是追逐利益的，即使成本下降，开发商是否就愿意将这部分成本转让给消费者呢？

    市场经济行为下，价格对供需反应最为灵敏，房市也不例外。此前，政府从土地出让中获得收益，而征收物业税后，政府不再能一次性获得土地出让收益，因此有专家怀疑征税后，很有可能抑制政府大量出让土地，从而影响开发速度和住房供应。

    如果控制了住房，而百姓购房需求又不降，购房人预期房价将会上涨，则房地产税所带来的成本将会被房价上涨带来的收益所抵消。尤其是对于那些快进快出的投机者来说，这笔成本几乎不用考虑。真正紧张的仍是那些购房自住的业主。因此，物业税开征的时机如果拿捏不准，开征房地产税反而会抑制健康的需求，反而有可能推高房价。

    建设部政策研究中心主任陈淮博士指出，开征房产税对于打击投机是重要的手段之一，但是指望房地产税抑制房价的想法是比较有限的。

    易宪容补充表示，在征收物业税外，还需要加大房地产交易税的征收力度，通过对房地产交易所获得的利润征收重税，使炒房人无利可图，真正从需求上打压炒房现象。只有在房子的供应、保有、流通等各个环节有充分的准备，房价才能真正回到合理的水平上来。

    链接

    不动产税：针对地面建筑物及附着物征收的税收，与新房产税概念大致一致。不动产税的税种包括，针对房产价值征收的房产税和针对房产出租收入的税收。是物业税和房地产税的总和。

    物业税：不动产税中的一种。是开发商建房时缴纳的一部分税，实行新的房地产税后，改由购房者在购买房屋后按年缴。在这种方式下，土地的供应和交易基本上没有限制，但是作为土地的使用要定期进行评估，在此基础上征收物业税。物业税的做法有利于资源优化配置，城市的某些特别资源，由于基础设施变化而升温（如公路、地铁通车后，沿线土地价格就会提高），从而物业税也跟着提高，这样，政府获得长期稳定的收入来源。