对部分地区影响较大

    3月16日，央行宣布将现行的住房贷款利率水平回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应档次贷款基准利率的0.9倍，对于房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付比例可由现行的20%提高到30%。

    此次央行采取的是结构性利率政策，体现在三方面，一是只适用房地产行业，二是仅限于住房消费贷款，三是只对自营性住房贷款提高利率，说明政府在出台政策考虑整个宏观经济形势，重在改善供求关系和注意保护自主性购房需求。

    渤海证券分析师曹旭特认为，抑制投资需求是政策的根本目的，因此上海这样投资购房比例较大的城市将会受到影响，尤其是对未来利率政策的预期，会起到进一步警示作用；但目前全国房地产市场不存在整体性泡沫，行业只是处于住房分配货币化和金融机构对住房消费支持所拉动的新一轮上升期。

    中信证券(资讯 行情 论坛)分析师王德勇则认为，央行取消房贷利率优惠打响了政策抑制房价过快上涨的第一枪，房价泡沫开始终结。预计今后还会有一系列后续政策出台，可能的政策包括禁止炒楼花，对住房投资行为征收高额的增值税、营业税、所得税，加大政策性住房建设，强化住房出租收益税收征管等。央行取消房贷利率优惠对不同公司影响会较大差异，在房价泡沫较严重地区的公司受到的影响最大，特别长三角地区；而泡沫不明显或者基本没有泡沫的北京、深圳、广州则受影响会较小；另一方面，对住宅类公司影响较大，而从而非住宅类公司则基本没有影响。

    从投资评级和盈利预测的变化表来看，3月16日前后的盈利预测和评级系数变化不大。

    万科A：投资评级不降反升

    在央行提高住房贷款利率后，万科A（000002）的投资评级不降反升。在今日投资《在线分析师》中，当前15位跟踪该股的分析师中，建议“强力买入”、“买入”和“观望”人数分别为6、5、4人，综合投资评级两个月来不断上调。

    公司本周二公布年报，2004年净利润增长62%。业绩的高速增长主要得益于三方面的因素：第一、全国各地住宅价格的普遍上涨；第二、随着开发项目的增加，规模经济性的好处更加明显；第三、公司开发的多个别墅项目提供丰厚的回报。

    光大证券分析师赵强万认为，2005年公司业绩增长动力主要来自结算面积的增加和毛利率的继续提高。赵强万预测万科2005年的每股收益将达到0.58元。即使假设转债全部于年内转股，摊薄后仍有0.50元。基于公司强劲而持续的盈利增长和具有吸引力的估值水平，光大证券对万科A的评级是“最优-1”。

    但中银国际分析师何柱指出，万科在长三角地区，特别是上海地区的业务比重较大，这使得公司面临着较大的下跌风险。何柱通过敏感性分析表示，如果长三角地区（上海、苏州和浙江）地产价格下跌20%，万科净资产价值和2005年盈利将分别下滑7%和14%。

    金融街(资讯 行情 论坛)：受房贷利率调整影响小

    金融街（000402）主要从事商用房地产开发，受本次住房贷款利率调整影响较小。北京写字楼市场需求旺盛，2004年第四季度北京甲级写字楼平均租金上升了4.4%，平均空置率下降至12.5%。分析师对公司2005、2006年的综合盈利预测为0.91和1.11,对应的年增长率分别为34%和29%。

    金融街增发的7600万股新股于去年底上市。有关行业分析师称，此次增发将在很大程度上解决公司的自由开发资金来源，并显著降低公司负债率，将进一步提升公司高速成长的确定性。

    但也有分析师认为，虽然大部分应收账款的回收及增发可使公司2004年年底的净资产负债率下降，但公司进一步区外扩张及金融街内物业投资所必要的资本支出会再一次提高公司负债率，使公司今后两年的运营仍处于高风险状态中。

    当前12位跟踪该股的分析师中，建议“强力买入”、“买入”和“观望”人数分别为3、7、2人，综合评级系数1.92,较一个月来有所上调。

    亿城股份(资讯 行情 论坛)：盈利预测和投资评级双双上调

    近期分析师不断调高亿城股份（000616）2005年的盈利预测，当前2005年综合盈利预测为0.68元。当前5位分析师跟踪该股，建议“强力买入”和“买入”人数分别为3、2,综合评级系数为1.40,三个月来分析师综合评级不断上调。

    2004年度，公司实现主营业务收入239,778.24万元，同比增长327.94 %；实现净利润16,203.89万元，同比增长327.59 %。公司在建的万城华府项目是北京西部高档次低密度住宅项目，地理位置优越、户型设计领先、周边环境和社区环境成熟，市场销售前景看好，1期和2期项目将在2005年进入竣工销售和结算阶段，将保证2005年公司销售收入和净利润的稳步增长。

    东方证券分析师吴刚表示，公司的市盈率估值水平比其他优秀的房地产公司显得要低很多，虽然2005年业绩有波动的风险，但是也只是收入确认的时间问题，如果给予公司15倍的2004年动态市盈率，公司股价应该为8.10元以上。如果公司2005年能够增加新的土地储备，这将成为股价上扬突破的催化剂。国泰君安分析师张宇和孙建平给出的目标价格区间为7.2-8.2元。

    值得注意的是，公司拟在今年采用增发新股形式实施再融资，计划筹资3-5亿元人民币。另外，公司目前储备项目资源略显不足，同时由于房地产产品本身生产周期特性，公司的业绩可能出现波动。