从2005年3月17日起，央行调整商业银行住房信贷政策。结束自营性个人房贷优惠利率，即该利率将等同于同期一般贷款利率水平，同时实行下限管理，上不封顶，由商业银行自主确定。商业银行自主确定提高部分地区或城市的个人房贷首付比例，从20％提高到30％。对此，人们普遍担心会使股市中的房地产公司的经营带来困难，以至于影响地产上市公司的业绩。我们认为，此政策的出台，将使地产行业整体需求和价格受到抑制，但对房地产类上市公司的影响有限。

    行业整体将受冲击

    2004年10月末央行加息时，对个人房贷利率加息幅度颇有保留。而此次有关房贷利率的政策调整，显示政府继续从需求角度抑制房地产价格上涨过快的决心。房贷利率提高将提高居民贷款成本，进而抑制居民住房需求。假设住房总价为50万元，首付比例为3成，15年付款，付款方法为等额还款法，根据我们的测算，6.12％的基准利率下，月供相比加息前（即5.31％）增加114元；0.9倍基准利率下，月供相比增加37元；1.5倍基准利率下，月供增加127元。不同利率对应的月供额和月供增加额具体参见下表。

    从整体情况来看，行业整体需求还是受到较大的负面冲击，房地产价格持续上涨的势头可能缓解。行业影响呈现地区不平衡：部分房价上涨过快的城市，商业银行必将首付成数从2成提高到3成，事实上，有的城市的商业银行已经开始实施。除了乘数之外，同时可能还将房贷利率提高到基准利率之上。上海、江苏、浙江等房价上涨过快、房价收入比居高、投资性和投机性购房需求比重大的地区，受这次政策调整的打压最大，而这可能也将是政府的本意。

    开发商竞争压力加剧

    此举将使房地产行业并购整合力度加大，节奏加快。个人房贷利率提高，将间接影响到开发商开发贷款，在需求和开发资金的双重打击下，开发商之间的竞争加剧，行业整合将更为明显。具有资金、品牌和市场等竞争优势的优秀开发商虽然短期内可能受到冲击，但很快其竞争优势将从行业洗牌、新旧格局过渡中得到充分发挥和显示。所以我们对万科集团、华侨城A等优势开发商的成长性和盈利能力还是坚定信心，对其股票投资价值中长期依然看好。万科收购浙江南都集团旗下上海中桥公司持有上海南都、苏州南都和浙江南都的股权，是此轮房地产行业并购整合力度加大的标志事件。我们预计这种行业洗牌将逐渐在中小开发商、央企房地产业务之中展开。

    我们预期，未来国内房地产业发展将出现以下两种可能的趋势：一种是地方性发展商将迅速扩大在当地市场的市场份额，然后是多个区域的主流发展商通过合并形成国内大型的跨地域商业地产开发集团，目前多个中小房地产上市公司之间的吸收合并将成为主要的形式，由此将带来证券市场的投资机会；另外一种，将是类似此次万科对南都集团地产业务收购模式，部分地区的主要发展商通过出让项目储备和市场份额的形式，从有资金实力的大地产集团成功套现，逐步退出房地产业务另寻新的投资方向，或者通过参股优势开发商间接从事地产开发业务。

    房地产行业仍处于景气周期

    行业发展趋势依然处于向景气右肩移动的过程，由于本次调整并未涉及个人公积金贷款，自营性房贷利率只规定基准利率，贷款成数只针对部分城市，所以并非全局性、强力度的需求打压。而且，城市化带来的动拆迁住房需求、消费升级带来的更新换代需求、居民收入提高引致的住房需求等推动房地产市场需求和景气程度的动力并未消失，所以全国房地产行业发展趋势不会因此逆转，部分城市的房地产也难以出现“崩盘”，央行在政策调整公告中对房地产行业是国民经济的支柱产业的判断也证明了这一点。所以我们依然维持房地产行业2005年度策略报告中全年“行业向景气右肩移动”的判断。

    对行业优势企业影响有限

    这一政策实施后，包括优势上市公司在内的开发商短期内可能受到冲击，但优势开发商的竞争优势将在行业需求受抑制、景气周期延长的过程中得到充分显示，进而增强其成长性和获利能力。

    中短期内，万科集团和金地集团(资讯 行情 论坛)等在长三角地区有大规模开发业务的全国性房地产公司、多家上海和江浙本地房地产公司股票的市场表现将产生一定的影响，而在短期波动之后，大型地产公司的股票将趋于平稳向上。

    近期内，预计国内其它地区的房地产市场将不会出现大的波动，对相关公司股票的影响有限。