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房地产纠纷案例：
李女士与父母及祖母一起生活。2000年，李父用按揭方式购买了一套商品房，价格为30万元，首付10万元是由李父支付的。在办理房产证时，李父将李女士列为房屋共同权利人。此后，李女士一直按期归还房屋按揭款。2005年初，李父突然病逝。李女士在将房产证办至个人名下时却被告知，该房屋权利人现应该为李女士及其母亲和祖母三人。李女士认为，
房产证上是她和父亲的名字，按揭款一直由她归还，其他人享有权利不公平，李女士特地向律师寻求法律帮助。
信利律师事务所上海分所朱建军答：
李女士遇到的是目前较典型的一种商品房继承纠纷问题，涉及的法律关系较为复杂。
首先，涉及继承的法律问题。按照继承法的规定，继承分为法定继承和遗嘱继承。由于李父在去世之前没有立下遗嘱，也没有遗赠协议，所以李父死亡后，其在生前取得的财产直接适用关于法定继承的规定。继承法规定，法定第一顺位继承人为配偶、子女、父母。所以，李女士及母亲和祖母均为第一顺位继承人，都有权继承李父的财产。
其次，涉及夫妻共同财产分割的问题。李父在购买该房屋时处于和李母婚姻存续期间，且双方对购买该房屋又无任何特别约定，故该房屋属于夫妻共同生活期间以一方或双方收入购置的资产，属于夫妻共同财产。由于李父占有该房屋10万元的份额，按照婚姻法夫妻财产分割的原则性规定，李母对该房屋首先拥有5万元的权利。
第三，涉及到析产的法律问题。该房屋原为李女士和李父共同共有，所以，法定继承只能是李父所有的那部分。由于李父支付了10万元首付款，其余20万元按揭款由李女士归还，虽然双方对权利份额没有约定，但根据首付和还款的数额比例分析，可以认为李父拥有该房屋33.3%的产权份额，即30万元的三分之一，李女士拥有66.6%的产权份额。由于李母本身就拥有5万元的权利，即16.65%的产权，故第一顺位继承人只能就李父剩余16.65%的产权份额进行法定继承，按照继承法平均分配的原则，则每人应继承5.55%的份额，这样，李女士总计就拥有72.15%的份额，李母总计拥有22.3%的份额，李女士祖母拥有5.55%的份额。
第四，涉及产证权利人的问题。根据上面分析，则该房屋权利人为李女士、李母和李女士祖母，房产证上权利人应表述为该三人，除非李母或李女士祖母明确表示放弃继承该房产李父拥有的部分。
此外，商品房继承还会涉及房产分割等诸问题，在此本律师提示：房产的继承和分割与其他财产不同，上述分割也是很原则的计算方式，且房产分割限制条件也比较多，一般情形下不能把一间房屋分成许多份。在这种情况下，可以由继承人共同继承，作为共有的房产。无法共同居住或一定要分割时，可以采用作价分割的方法，当然，涉及该房屋计价问题，本律师认为，应以继承后房屋转让时的价格进行作价。
(下周一至五9：00-15：00，朱律师将为本报读者义务提供房产法律咨询。电话：021-63518888，有代表性的问题将在本报上公开解答)上海证券报
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