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房地产市场是该降温了。金融调控是规范房地产市场的有效工具，但房地产金融调控需谨慎推进、稳步推进，切忌矫枉过正。效率优先，兼顾公平是根本大计。
引导市场健康发展，我们的建议是，在增量市场方面，逼存量土地尽快转化成商品房供给；在存量市场方面，及时全面地公开相关交易信息；在市场供求关系方面，构建供需联动的房地产市场宏观调控模式，使得供求关系趋于缓和；在资金保障方面，大力发展住房金
融创新，以公积金改革为龙头，以抵押贷款证券化为切入点，建立健全城市住房金融保障支撑体系。
2005年3月16日，央行的金融新政再次空袭而来，5年以上房贷利率恢复到基准水平并可根据实际情况设置0.9倍的最低下限。接踵而来的是，各大媒体纷纷争相报道：征收房地产税几成定局。这一切来得似乎很突然，但冷静分析下来却是应在意料之中。
房地产市场是该降温了
近几年来，从上海到全国，房地产市场的发展速度远远超过了其他行业。造成这一局面的因素是多方面的，而房地产市场的火爆同样也带来了多种不安定因素，其中最大的隐患就是投机成分过多，房价涨幅过快，老百姓购房难。我们不可否认，当前的房地产市场已经出现了局部过热的苗头，中央政府适时推出这一系列调控措施，将它形容为及时雨也不为过，房地产市场是该降温了。
从另一方面来讲，政府推出这一系列调控措施是积极主动的一次出击，目的是为房地产市场的长期稳定健康发展提供有效保障，而且确切地说是明晰了政府以金融调控为切入点，强化房市需求管理的战略意图。
我们的观点是：金融调控是规范房地产市场的有效工具，但房地产金融调控需谨慎推进、稳步推进，切忌矫枉过正。
无论什么银行，都是以盈利为目的的企业，不是慈善机构，发放贷款的目的是为了赚钱，不是赠与或者恩赐。可为什么银行新增贷款中房贷占据了大半江山？并非银行对房地产有偏爱，而是较之其他贷款投向，还是房地产能够在安全性、流动性和收益性方面实现较好的协调。所以说，启动市场要依靠金融助力，近几年迅速增长的住房抵押贷款规模与日益繁荣的房市就是明证；在当前，总体健康，过热抬头之际，同样需要通过适度金融调控来有序降温。但是，不能一刀切，要体现鼓励居住，规范投资，抑制投机的要求，对投机要抑制、对居住要继续鼓励、对投资定向有序地提高门槛。因此，金融调控更大的作用应该体现在房地产需求管理上。
供需联动 稳步调控
众所周知，市场的均衡离不开供给与需求的比配。由于政府是城市土地的唯一拥有者，因此，理论上只要及时捕捉市场需求演进的脉搏，通过调整土地的供应量进而调整房地产商品的供给就可以实现房地产市场的良性均衡。然而，房地产商品的供给是有一段不短的时间的，往往长达3、5年，而实际上所谓市场需求，亦即有购买力的需要，却能够在短时间内进出市场，两者的变化速度存在一定时间差。因此，针对需求的调控是防范短期风险的有效手段。
自从2003年年末以来，上海市政府针对房价涨速过快已经出台了一系列措施，这些措施在本质上是对房地产需求的一种适时调控。由于特殊的城市地位，上海的房地产市场中，不但有本地购房需求，同时国际资本、外地资本以及与日俱增的移民和动拆迁需求，都为上海房地产提供了有效的需求保障。内外需求支撑着上海房地产市场的持续走高，而且在相当长的时期内，上海房地产市场还将保持稳步发展。但若要保证市场的长期稳定，既要调控中长期的供给，又要对短期的需求加以适度引导，实现供给与需求的联动协调，维持市场的健康状态。
成熟的市场存在着合理的投机成份，但过度投机则意味着对房地产市场价格信号的扭曲。因此，将投机控制在适度的范围内是防止房地产市场大起大落的重要手段，也是对广大投资者投资收益的最好保障。上至中央，下至地方，乃至各相关部委，都基于稳定发展的前提，结合各自的需要出台了一系列政策。政策预期会直接影响市场需求，尤其收缩短期需求(投机需求)。而当前上海市政府出台的政策主要针对短期需求，是为市场降温的救急法，从长期来看，供需联动、协同发展才是长久之策。即在缓和需求压力的同时，有序扩大供给量，先急后缓，稳步调控。因此，如何把握调控的力度是下一阶段中央与各地方政府亟待解决的问题。
效率优先，兼顾公平是根本大计。房市需要健康发展已成共识，我们的观点是房价的上升速度要与一个国家、一个城市的经济与社会发展水平相协调，形成低收入者拥有廉租的居住空间，中低收入者有一个定向优惠的消费门槛，主体又是市场竞争充分的良性格局。这就涉及到如何把握房价上涨幅度的问题。
保持稳定 防止透支
无论从内、外部因素来分析，我们对上海房市中长期的前景理应持续看好，而居住+投资的市场结构也是合理的。但由于房地产市场的发展在很大程度上是以房价来体现，这也是当前社会的焦点所在，所以房价究竟应该在一个什么样的涨幅之内才算合理？在这里我们提出一个标准：房价合理的涨幅其下限为经过住房消费修正的通货膨胀率，上限则为城市人均可支配收入的年增长率，其均衡值应该由市场的供求关系来决定(见附表)。
从附表的数据中我们看出：2002年以后，房价涨幅超过了我们所界定的涨幅区间，但由于2001年以前房价增长相对滞后，所以当前上海的房价增幅尚在合理范围内。例如：2003年上海商品房消费1216.34亿元，而不包含商品房消费的全市最终消费为2769.74亿元，如果将商品房消费统计进去，则总消费量为3986.08亿元，其中房地产消费约占30%。而当年通货膨胀率为＋0.1%，房价上涨20.1%意味着加权修正后的通货膨胀率已经达到7%。2003年上海城市人均可支配收入增长率为12.2%，合理的房价上涨区间大致应该维持在7%-12.2%之间。2003年20.1%的房价增速显然有些过快了，而前些年的房价涨幅显然又太慢了。由于2004年轻度通胀的影响，房价的涨幅区间基准会有所提高，所以15%的增幅也不应视为增长过速。我们当前的重要任务是如何保持上海房价的可持续性稳定增长，防止对未来房价的进一步透支。
另一方面，在平抑房价的同时，如何确保中低收入家庭的居住需求也是当前迫切需要解决的问题。我们的主张是在房地产市场中实现错位竞争，不要让中低收入家庭与高收入家庭再迈上同一个购房门槛。上海最大的竞争优势就是不断有全国与全球的精英人士的到来，这一方面意味着上海国际竞争力与吸引力的提升，另一方面又会相应提高全社会收入平均线的水平，必然导致原住民的一部分沦为相对的中低收入者，这也正是经济发展、社会进步的源动力。
但上海房地产市场的风险恰恰集中在于高档商品房，即高端需求的接盘者依然是投资者，而非直接的居住消费者，所以形成了外来需求的持续扩张与本土需求的相对萎缩局面，这是上海房地产市场发展的重大隐忧。当前上海乃至全国房地产市场最大的不公平是让中低收入者与相对强者处于同一个市场起跑线。因此，对于低端的需求我们更多地需要依据效率优先，兼顾公平的原则加以扶持和照顾；中端需求主要是改善居住的需求，是上海白领阶级自住需要的体现，适度上涨合情合理；而高端产品应该形成价格有涨有跌的局面，压缩其中的泡沫。我们一方面要保护市场活力，另一方面要关注原住民、关注中低收入者的居住权利，因此下一阶段的政策有必要围绕这个环节加以制定，这也是维护社会安定，建立和谐社会的重要保障。
提出建议 引导市场健康发展
综上，虽然上海房地产市场的发展有着良好的基础与坚实的需求支持，但也不必讳言，上海房地产市场已经存在一些结构性问题和泡沫因素，所以必须通过上至中央，下至地方的一系列组合政策加以调控，通过鼓励消费、引导投资、规范投机等一系列措施，尽快把过快上涨的房价速度调整到合适的空间。
我们在此提出一些方向性的建议：在增量市场方面，逼存量土地尽快转化成商品房供给；在存量市场方面，及时全面地公开相关交易信息；在市场供求关系方面，构建供需联动的房地产市场宏观调控模式，使得供求关系趋于缓和；在资金保障方面，大力发展住房金融创新，以公积金改革为龙头，以抵押贷款证券化为切入点，建立健全城市住房金融保障支撑体系。
谨此，我们对上海房地产市场的未来依旧充满信心。
作者简介：华伟博士：现为复旦大学金融研究院专职研究人员，并担任复旦大学房地产研究中心常务副主任，复旦大学金融研究院房地产研究部主任等职。此外，还兼任温州大学金融研究中心副主任等多项社会兼职。受聘于中国人民银行上海分行为贷款企业资信评级专家。年份商品房最终消费 商品房 通胀率 通过商品房 城市居民人均可 房价合理的
消费 (亿元) 价格消费修正后 支配收入增长率 涨幅区间
(亿元)涨幅的通胀率1998 409.32 1526.28 -4.3% 0 -0.9% 3.96%-0.9%~3.96%1999454.66 1719.48 -3.8% 1.5% 0.7% 24.6% 0.7%~24.6%2000555.45 1947.10-1.4% 2.5% 2.2%7.2% 2.2%~7.2%2001 694.65 2149.07 4.4%01.1%9.9%1.1%~9.9%2002 815.03 2455.67 7.3% 0.5% 2.4%2.9%2.4%~2.9%20031216.34 2769.74 20.1% 0.1% 7% 12.2% 7%~12.2%上海证券报复旦大学房地产研究中心副主任 华伟
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