近日,中国央行出台了两条与房地产有关的利率措施,引起海内外投资界的广泛关注。对中国房地产特别是价格趋势的说法,现在可谓五花八门。然而,房地产产品因其独特性,是很难用一个模式或一种标准来衡量的。

    中国房地产市场,尤其是一些知名大城市的房地产将会有怎样的表现,这里暂且不谈。我们先来看看海外的情况。

    英国投资人的骚动

    前两天看到一则新闻,颇有感触。据路透社报道,英国伦敦一对普通老夫妻珍妮和涅克在伦敦物业博览会上再次投资海外物业。他们这次投资的目的地是在中东迪拜购买所谓的pied-a-terre(落脚点式房屋)。

    珍妮和涅克对于海外置业并不陌生。早在20多年前,他们就在葡萄牙购买了度假屋。这是他们第一次下手。接着这对夫妇又在法国添置了两栋房子,在西班牙的旅游胜地马尤卡岛上也买了一个单元。而他们在英国伦敦还一直拥有着自己的老房子。

    珍妮和涅克夫妇属于英国人在海外购业的少数先锋式人物。他们在接受记者采访时说,这是他们第一次在中东购买不动产,同时也是由于这几个月来,他们的荷包颇为丰盈。他们对记者说,"我们投资购业的目的是为了生活得更舒服,并不是为了贪图短期利益而置业的。"

    现在,英国人在海外置业的队伍已达到了前所未有的程度,这支队伍还在不断扩大。根据英国政府的统计,至少有250万英国人在海外拥不动产。这个数字,自1993年起上升了95%。

    说到这里,笔者要插一句。就我认识的英国同事、朋友,基本上除了拥有英国的住房外,都拥有至少一所海外度假屋,或是在一些大都市拥有所谓的pied-a-terre落脚点单元。若干年前,我本人在巴黎也曾作为房产投资专家,为海外投资者提供专业服务。我的客户中,英国人占了大多数。

    其实,对250万人这样一个数字,业内人士都认为实在是属于保守的估计,因为许多以现金付款的都未曾被记录在内。这里要说的是,这个数字也许并不十分准确,但这不是关键。英国人海外置业人数迅速的增长原因,才是我们今天所关注的问题。

    伦敦人口与房地产市场

    我们先来看看伦敦房地产市场的一些情况。伦敦现有人口7百多万,分散在约3百万房屋的家庭中。其中包括了50万的退休人口,87万家庭有小孩、26万家庭没有小孩。而由于生活方式的变化,诸如晚婚或是离婚率提高,每个家庭所含人口减少,这就导致了更多小家庭的产生,自然对于房屋的需求也提高了。

    伦敦房地产市场和英国其他城市有着非常大的区别。房屋价格基本上是全国平均水准的两倍。在伦敦,一套房屋的平均价格为26.1万英镑,而英国其他城市房屋价格平均价位在13.2万英镑。伦敦房价的上涨在过去10年内是工资上涨幅度的2倍。因此,是否有能力在伦敦购房,实在是个问题。而据统计,在伦敦约有57%的人是住在自己物业内的,26%的人住社会福利房,15%左右租房子住。

    与此同时,伦敦房地产市场的供给这几年没有满足日渐增长的需求。目前,每年净供给差不多为2.4万套房屋,有一定缺口。为此,伦敦市长今年表示,希望从现在起每年直至2016年可以提供约3万套住房,其中50%的住房价格应该是普通人可以承担的。

    对伦敦市长来说,居民住房问题也是个头疼的问题。

    房地产市场和其他金融市场

    去年,英国房价平均上升了10.7%,达到每套17.8万英镑的均价。正是由于伦敦房价的不断上扬,导致了不少英国人纷纷涌向海外房地产市场。许多英国居民发现,其住所的价值从2000年至今已经翻了一番,为此他们可以向当地银行获取再生贷款,从而运用这笔资金投资海外不动产。

    英国伦敦一家资深房地产商认为,由于英国房价的极度上涨,人们发现他们所拥有的不动产价值增值不少,人们的荷包变得丰硕起来。而同时证券市场风险又大,外加企业年金、养老金的表现不尽人意,这几个因素综合其来,促使了英国人海外置业。而地理位置是否靠近英伦、天气是否温暖宜人,则成为购房的主要因素。对英国投资人来说,首选自然是西班牙,在2004年,共有近6万英国人在西班牙购房。紧接着是去法国,去年约有3.6万人购房。

    正是为了迎合这些新兴的国际化需求,在过去几年中英国大银行巴克雷银行逐步在西班牙、法国、葡萄牙、意大利开设了办公室,为那些希望在当地购买物业的英国人提供房屋贷款服务。

    除了这些传统的欧洲阳光地带外,由于东欧部分国家将会在2008年加入欧盟,譬如克罗地亚和保加利亚,这些地区低廉的房价也吸引了不少新的购买者。在保加利亚的黑海岸上,一个一室一厅的单元要价仅仅1.5万英镑,是很有吸引力的。而据道琼斯非正式调查显示,在本次伦敦物业博览会上,大多地产商都向购买者保证,投资海外房地产市场会有2位数的回报,尤其是在西班牙或是克罗地亚。

    你看看,情况有多复杂。

    一个致命的卖点

    英国的房地产故事说明什么呢?其实不仅仅是英国,我们可以看到,现在房价的上涨是全球化的。而大都市的房价又往往领先于其他城市一步。从近期国际房地产市场的走势看,回报率一直比预期的要高。这是房地产市场一个致命的卖点。

    不过请不要忘记,房地产市场的流动性不强,而购房往往要牵涉到许多繁琐的手续,有许多没法避免的过程。正如上面那对夫妇最后在采访中提到的,他们在享受其度假屋的舒适、不动产增值好处的同时,也付出了许多时间和精力。

    现在,中国作为一个新兴市场,其房地产业似乎也起来了。然而,中国不像其他成熟市场,有自己十分独特的经济与社会结构问题。而即便对成熟市场来说,房地产问题也是一个非常复杂的问题。各地的房地产价格,甚至一地不同区域的房地产价格是非常不一样的,也很少有可比性。所以,最是房价不好说。

    而中国现在面临的,实际上又不只是房地产问题,而是通过房地产市场反映出来的经济结构问题,这就使原有的房地产问题变得更加复杂,更不好用一两句话来说了。所以对管理当局来讲,既要关注房地产市场自身的情况,尊重其内在规律,又要处理好房地产市场与经济社会其他方面的关系,这是非常难的事。而抓住问题的症结,才是解决问题的根本。

    这里有一点需要提醒的是,对于像中国这样的新兴市场,房地产需求肯定是一个不断加大的过程,房价走高也是很自然的事。但房价怎么走,跟经济社会方方面面是什么关系,这是很值得关注的。