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华伟
金融调控突袭楼市，瞬时间舆论与市场一片哗然。新政策的出台早在情理之中，在当前中国房地产市场总体健康、局部地区市场过热抬头之际，央行的利率调整不失为“及时雨”，为上海乃至全国房地产市场的健康发展适时地加上了保险。在此，针对当前上海乃至全国房地产市场未来的发展态势，笔者特提出如下思考：
紧箍咒和发动机
金融调控是规范房地产市场的有效工具，但房地产金融调控需谨慎操作、稳步推进，切忌矫枉过正。无论什么银行，都是以盈利为目的的企业，不是慈善机构。简而言之，银行发放贷款的惟一目的就是为了赚钱，绝非赠与或者恩赐。可为什么近来银行新增贷款中房地产贷款却占据了大半江山？
原因并不复杂，并非银行对房地产有偏爱，而是较之其他贷款选择，还是房地产更能够在安全性、流动性和收益性的综合平衡方面提供较为理想的答案。所以说，当年启动房地产市场要依靠金融助力，近几年迅速增长的住房抵押贷款规模与日益繁荣的楼市就是明证；而在当前的条件下则同样需要通过适度的金融调控实现有序降温。但是，绝对不能搞一刀切，要体现“鼓励居住，规范投资，抑制投机”的要求，应对投机抑制，对居住继续鼓励，对投资定向有序地提高门槛。因此，金融调控更大的作用应该体现在房地产需求管理上。
外资是福不是祸
热钱或者游资一定是过剩的资金，然而过剩的资金却并不一定是热钱。只有短进短出的过剩资金才符合热钱的定义。而那些出于投资获利，短进不短出，或者短进难短出者则为投资，其选择对象主要是收益性的非居住物业和高档物业，与普通市民住宅的直接关联度并不大。
在当前大多数商品处于市场过剩状态，引进外资进入生产领域只能形成更加过剩的生产能力，从而恶化市场竞争条件的条件下，莫如将之定向有序地导入楼市，令其按照市场规律，自负盈亏。而政府则可在有效监管的前提下，合理收税，并对国民和市民进行转移支付方为上策。更何况，眼下国际市场原油价格居高难下，短期之内难有明显改观，与其通过用劳动密集、技术含量低、国际反倾销压力大的产品低价、低效益出口换取美元再去购买涨价的原油，莫如将外资导入非贸易的房地产业，用价格稳定增长、相对可以再生的土地使用权引进外汇，例如美元，以交换不断涨价的石油，岂不更优？
楼市重于股市
没有人因为股票会跌价而去投资股票，他们之所以被深深套牢，只是因为仅有盈利的信心是不够的。楼市也一样，并没有任何理由规定只有购买才是惟一解释。试想又有谁会因为房价要跌去买房呢，除非他精神有问题。
拥有房屋产权者绝不会希望房价下跌。投资者正是通过对各种盈利机会的比较才将钞票投向了房地产。与此同时，中低收入者日增月长的呼声，更不是因为房子要跌价的缘故，其真实的心声就在于他们因为实力有限，难以跨过日益攀升的门槛，从而既不能改善居住条件，更不能获得房价上涨的利益。
近两年股市一直萎靡不振，套牢的不仅仅是中小投资者，甚至券商也难逃巨亏，这也是相当多的资金从股市撤出流入楼市的原因之一。倘若楼市成为股市的翻版，其带来的社会问题远远大于经济问题，这是各级政府都不愿看到的，与我们建立和谐社会的远大目标也是相违背的。因此，如何确保房地产市场的长期稳定与健康发展就成为当前关系国计民生的大事之一。
不能让狼吃羊
把羊和狼关在一个圈里，其结果只能是狼吃羊，羊只有早晚被吃的结果，绝对没有享受狼肉大餐的机遇。例如，上海最大的竞争优势就是不断有全国与全球的精英人士的到来，这一方面意味着上海国际竞争力与吸引力的提升，另一方面又会相应提高全社会收入平均线的水平，必然导致本地原住民的一部分沦为相对的中低收入者，这正是经济发展、社会进步的原动力。
另一方面，随着上海经济增长，社会进步以及城市功能的不断完善，它必然会吸引全国乃至全球投资者的目光。试想一下，来到上海投资的只会是海外的资产阶级精英以及苏浙民营企业家中的英豪，弱者既不会离开他们的国门，也不会离开他们的家乡，更不会到异地与上海的市民争购房产。
从购买力而言，上海的市民，尤其那些中低收入者是“羊”，那些外来的投资者则是“狼”。不论来的是海外的“狼”，还是兄弟城市的“狼”，对“羊”来说，只要在一个圈里，结果就不会有两个。因此，当前我们既要在发展优先的原则下充分保护市场的活力，另一方面也要关注普普通通的上海市民、关注那些中低收入家庭成员的居住权利与居住保障。
因为，我们发展的最终目的正是为了让我们的市民，当然也就包括那些中低收入者的明天更美好。如果离开了这一点而去空谈房价的涨跌以及房价涨得快或者慢就失去了意义。有鉴于此，我们认为，当前中国房地产市场存在的最大的不公平就是让当地的居民与外来的投资者处于同一个市场起跑线上。
保持地产推动力
“效率优先，兼顾公平”是根本大计。楼市需要健康发展已成共识，我们的观点是房价的上升速度要与一个国家、一个城市的经济与社会发展水平相协调，形成低收入者拥有廉租的居住空间，中低收入者有一个定向优惠的消费门槛，主体又是市场竞争充分的良性格局。只有这样才能充分发挥房地产业对于国民经济的重要推动作用，维护安定和谐的社会发展格局。
综上，虽然上海房地产市场的发展有着良好的基础与坚实的需求支持，但瑕不掩瑜，上海房地产市场已经存在一些结构性问题和泡沫因素，所以必须通过上至中央，下至地方的一系列组合政策加以调控，通过鼓励消费、引导投资、规范投机等一系列措施，尽快把过快上涨的房价速度调整到合适的空间。同时我们也应该有清醒的认识，任何政策的出台都是为了维护房地产市场健康发展的态势，确保其长久和谐的发展，而不是要遏制其发展，这也是我们对上海乃至中国房地产市场中长期看好的重要支撑点。
（作者：复旦大学房地产研究中心副主任）
《国际金融报》 (2005年03月25日 第十三版)
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