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法院认为：非法律上平等主体之间的租赁关系不享有优先购买权
单位员工承包经营单位的房产，是否能享有该房产转让时的优先购买权呢？日前，广东省大埔县人民法院对原告刘某诉被告大埔县果林生产资料公司与被告叶某房屋买卖合同无效纠纷一案作出一审判决：认为承包合同并不是法律上平等主体之间的租赁合同，因此原告并不享有法律规定的承租人可以同等条件优先购买的权利。一审判决作出后，刘某对此判决
不服，向梅州市中级人民法院提起上诉。经梅州市中级人民法院审理后，作出二审判决：驳回刘某的上诉，维持原判。
承包经营起风波
大埔县果林生产资料公司因受到市场环境的影响，经营困难，只能通过将公司所有的两层门店承包给本公司的职工经营和将门店出租给他人以获得租金来维持公司运转。原告刘某是该公司职工，2000年1月1日承包经营公司底层第一、第二间门店，双方签订了《承包门市协议书》，按该协议规定，承包期为3年，从2000年2月22日起至2002年12月31日止。承包期内刘某每月向公司上交200元，但公司每月继续发给刘某生活费100元，工龄工资2元。2000年6月15日，果林生产资料公司为安置职工，经多次行政会议讨论决定将全部房产整体转让，并贴出拍卖门市的通告。期间公司曾问过刘某是否购买，刘某表示只能购买公司底层的一间门店，公司立即表示不同意刘某购买单间的要求。后来通过等价有偿且公开拍卖的方式，公司与被告叶某签订了房产转让合同，将公司的两层门店全部转让给叶某，并于2002年2月6日依法办理了房产权属转户登记手续。2002年12月31日以后，原告刘某承包经营门店到期后仍继续占用该门店，并进行转租。2003年10月被告果林生产资料公司发出通知要求刘某腾退占用店铺，但刘某拒不执行。原告刘某认为公司与叶某双方房屋买卖合同是违反国家政策的无效合同。公司底层第一、第二间门店系其承包经营期间内并一直由其管理使用至今，被告间的买卖行为侵犯了自己的合法权益。为此原告向法院起诉，要求查明事实后，依法判定被告间的买卖房屋合同无效。
是承包还是租赁？
在庭审过程中，原被告围绕原告对门店的经营是通过承包关系还是租赁关系取得这一问题展开了激烈的辩论。大埔法院审理后认为：被告大埔县果林生产资料公司与被告叶某于2000年6月15日签订的《转让房产合同书》是双方自愿订立的，该合同不违反国家法律、法规的规定，是合法有效的，应受法律保护。原告是被告大埔县果林生产资料公司单位的职工，其与大埔县果林生产资料公司约定的承包门市协议是属企业内部对职工安排的一种方式，且公司要为原告发一定的生活费、工龄补助费，并非属法律上平等主体之间的租赁关系。被告大埔县果林生产资料公司是整体出售全部房屋，如果单间转让势必影响其他门市的转让，而原告只主张底层单间购买，故原告不符合同等条件下享有优先购买的条件，原告对被告大埔县果林生产资料公司处分的房产不享有优先购买权。原告诉请确认被告之间房产买卖合同无效，证据不足，理由不充分，于法无据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第130条、第212条、第230条之规定，判决如下：驳回原告刘某的诉讼请求。
[点评]“买卖不破租赁”原则
该案的关键在于原告对门店的经营是通过承包关系还是租赁关系取得的。根据《中华人民共和国合同法》第230条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，如果原告对门店的经营是通过租赁关系取得的，那么原告享有以同等条件优先购买的权利。而在承包合同中原告不享有以同等条件优先购买的权利，这就是租赁关系中“买卖不破租赁”原则的体现。在该案中，原告与公司签订的合同是承包合同，而不是法律上平等主体之间的租赁合同。同时，原告也不符合同等条件下享有优先购买的条件，原告对被告大埔县果林生产资料公司处分其房产不享有优先购买权。再次，根据《中华人民共和国合同法》第130条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，公司与叶某在公平、自愿的情况下通过公开拍卖的形式签订了《转让房产合同书》，并进行了房屋产权转移登记手续，该行为合法有效。原告诉请确认被告之间房产买卖合同无效，理由不充分，于法无据，不能得到支持。记者张伟湘通讯员黄义涛（来源：金羊网）
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