房地产税在国外的开征由来已久。一般是由购房人根据每年被核定的房产价值,按照相应的税率交纳一定的税额。

    我们知道,房屋的价值是由土地的价值与建筑物的价值两部分构成。长期来说,土地的价值由于资源的稀缺性以及人口的几何增长而不断上升,并且随着城市开发的节奏而跳跃式增长。但建筑物的价值则随折旧的增加而不断下降。因此决定房地产升 值潜力的因素实际上是土地升值的因素。

    在目前我国的房地产税收体系中,土地增值的收入是以地价的形式,由房地产开发企业一次性交纳。在房屋建成被售出后,政府基本不再对房屋及土地增值的部分收取税费。房屋升值的收益也就由购房人独自享有。因此也往往造成政府倾向于在卖地时,出于弥补土地未来增值的需要,过高地估计土地当前的价值。从而在客观上推动了地价的飞涨以及房价的飞涨。从这个角度上讲,实行房地产税改革,有利于政府在卖地时更加客观地评价土地的当期价值,抑制地方政府高价卖地的冲动,从而有助于抑制地价的涨幅,减轻房价上涨的压力。

    此外,房地产税一般是根据房产的市值来征收。对于贷款供楼的人来说,其所交纳的房地产税并不会扣除负债部分,也就等于增加了其供楼的成本。因此征收房地产税,对于抑制过热的房地产需求也有一定的作用。

    围绕房地产税试点我们提出几大猜想:

    总体税赋水平。我们预测可能会比较低。主要的原因在于:如果要将目前一次性收取地价的方式改为以后70年内分次收取,操作上存在较大难度。比如对于已经一次性交纳地价的旧房其税率将如何制定?若处理不妥势必存在新、旧房税赋是否公平的问题。另外公开拍卖土地收入是地方政府的主要收入来源之一,如果为了配合房地产税而改变目前一次性收取卖地收入为以后若干年分次收取,无疑将产生如何在当届政府与未来政府之间以及如何在地方与中央之间利益再分配的问题。综合以上考虑,我们认为一个有可能的方式是基本上维持目前的土地出让方式不变。然后在不严重增加购房人负担的前提下,通过国税的形式以比较低的税率来征收房地产税。

    实施步骤。我们认为可能会先在交易环节征收,再逐步推进到定期征收。主要的原因在于房地产税其实是财产税的一种,而我国目前财产申报制度及财产实名制都不太健全,另外房地产评估体系也不太健全。在交易环节先试点,可满足财产申报的要求以及对房产价值评估的要求。另外我们也认为试点有可能先商业地产后普通住宅。原因在于商业地产的产权较容易界定,并且先对其征收房地产税不会立刻影响到居民的日常生活。待商业地产的试点取得一定经验后,再推广到普通住宅,对社会的冲击及负面影响相对要小些。

    试点城市。我们认为可能会同时选取近年房价涨幅较大的东部沿海城市以及房价涨幅相对温和的内地城市。主要原因在于,征收房地产税可引导对房价涨幅的理性预期,以及一定程度上可抑制投机性的购房需求,在房价涨幅较大东部沿海城市试点,可打击这些城市的投机炒做房地产的气氛,促使其房价涨幅出现理性回归。同时可能会选取部分内地城市的原因则在于,内地房地产交易相对不活跃,便于数据整理及监控。

    推出时机。此前人民银行刚刚提高了个人住房贷款的利率及门槛,该政策对打击炒楼,抑制房价的过快上涨的政策效果仍有待观察。如果二季度及三季度的数据显示,房地产领域的投机炒做没有明显得到抑制,国家有可能会选择推出房地产税。并有可能专门针对炒房行为先对第二套以上房产,或对闲置房产征税。当然前提是,对房地产税的开征已作好各项准备工作。