■这是一场精神的盛宴，这是一首地产的英雄赞歌

    ■这是地产界的风云际会，这是人居变革的先锋号角

    中国地产向何处去？

    ——中国战略问题专家王志纲演讲摘录

    中国楼市有没有泡沫？

    非常高兴能够在深圳这个中国房地产的策源地、中国房地产的领跑地、中国房地产的示范田里，和大家一起交流“中国房地产何去何从”这么一个众说纷纭的话题。

    下面讲第一个问题：我看中国房地产泡沫。怎样看中国楼市讲到中国的房地产可能回避不了的，就是现在从中央到地方、从民间到商界争论不休的“中国房地产泡沫”的问题。这个问题如果不说清楚的话，无论是地产界还是社会大众，明天何去何从就很难辨别。要说泡沫，我想从上海谈起。

    大概从去年开始，中国学术界和商界就一直在争论——中国的房地产究竟有没有泡沫？争论的焦点，最后都集中在上海。其中，最典型的是摩根斯坦利的代表认为，中国的房地产市场隐藏着巨大的泡沫，尤以上海为甚，而且他认为泡沫破裂的时间就是三两个月。

    在这个背景下，又产生了第二种观点，就是房地产商的观点。以北京为代表，认为房地产没有泡沫。而且认为上海在房价上走在了前头，北京迟到了，所以要迎头赶上去。最后，连广州的商人也坐不住了，所以在今年年初，广州的十家房地产商共同向社会宣称，认为广州的房地产低了，如果政府再不放地，广州的房地产还要暴涨。在这种背景下面，上海市的领导也坐不住了，他说：上海的房地产究竟有没有泡沫？我们也是如履薄冰，如坐针毡。我们既要保护和维护好上海城市的良性的发展，同时也要防止泡沫。

    这就是今天的大的背景。

    那么，上海的房地产究竟有没有泡沫？上海房价为何居高不下

    从中央出台的几项政策已经说明了，中央原来试图通过收紧“地根”的办法调整房地产，但收紧“地根”的办法引起市场上出现了一种“逆向调控”，反而促进了市场上的涨价风。后来转向收紧“银根”的办法。

    收紧“地根”对市场是具有积极意义的，但会给市场造成一种“瞬间恐慌”。而收紧“银根”，就是一种釜底抽薪的办法。尽管还没有产生预定的效果，但这个趋势已经表现出来了。

    我们现在争论的问题，并不是上海房地产有没有泡沫，而是为什么上海房地产价格居高不下。

    我们前年在上海参与了一个很重要的项目——上海市中心新江湾城的策划，一万二千亩地。这个地方被称为“下只角”，是指穷人住的地方。当时那里的房地产价格是四千多元钱一平方米。后来，我们经过两三个月的研究，对这个项目重新定位，作为打造知识上海的一个重要空间。今年一开年，超乎全市人的预料，那里原来七八十万一亩的地，卖到六百多万一亩。房价已经从市场原来预期的五千元╱平方米，升到现在的一万元╱平方米以上。项目在市场上做试探性的销售时，老百姓排队几天几夜。这就是现在上海市场的一个缩影。

    在这个背景下，为什么人人都担心上海的房地产市场要出问题，却一直没有出问题呢？有很多朋友问我，你说上海的房地产市场有泡沫，那么什么是泡沫？我说，举一个例子，一个小伙子，长到18岁，长喉结，长胡子，这叫做没有泡沫；如果一个小伙子，长到13岁，长喉结，长胡子，这就叫泡沫，这是侏儒，是夹生饭。

    这里有两种观点，一种是今天的上海人，认为上海作为世界第六大都市的未来入选者，房价比起东京、比起纽约，还有很大的空间，所以上海没有泡沫。另一种观点认为，东京、纽约，或者是150年，或者是100年，才形成了今天的地产。

    在这个背景下面，我们怎么看待上海？我来演讲之前，看到一篇文章，说今天的上海地产已经成为支撑长三角GDP飞涨的支柱。从这个话可以看出来，今天的上海市场是上海全民托市而形成的。为什么说全民托市？两三年的时间，从地价到房价都翻了番，但最后基本上没有受害者。为什么？

    第一，市民受益。上海的市民，90％以上是有自有房子的，随着泡沫的发展，当房价翻了一倍、两倍以后，每个人都觉得自己的身价上涨了，所以老百姓基本没有大的意见。

    第二，发展商赚到了钱。如一个发展商，去年获取了一块土地，一旦投入市场当年可以赚到几十亿。上海以外的发展商，再也不满足于10％、20％的销售利润，拼命想进入上海。但是谈何容易。福建一位很有实力的开发商在上海下了三四年功夫，仍然进不了这个围城，最后，悻悻而去，全部撤退。他告诉我，现在要在上海拿一块地太难了。我就告诉他，卧榻之旁，岂容他人酣睡？这么大的暴利，怎么允许你们进来？

    第三个是政府受益。道理很简单，现在上海的人均GDP突破5000美金，到2010年上海的目标是达到10000美金。从现在的增长势头来看估计2007年就能达到。举个简单的例子，上海一年的房地产销售量是两千万平方米，如果说平均均价5000元╱平方米，总共是一千亿。但是由于房地产的泡沫，翻了一番以后，一千亿变成两千亿，省力、省心、效果佳，整个人均GDP就迅速上升了，我认为政府也希望通过这种快速发展的方式，来实现人均GDP的增长。然后“全民托市”，就形成了现在的上海这样的局面。上海地产需要冷静思考

    我们经常讲一句话，“最后一根稻草压倒了骆驼”。原来上海人的一个突出特点是精细化，做事非常负责任。但是我发现，今天的上海，有不少发展商，根本无心于房产的策划、规划、施工监理更谈不上，几乎就是吃喝玩乐。因为在现在的市场上，根本就没有必要去精心打造了，这对上海的房地产是一种肯定摧残。还有，很多人无心工作，忙于炒楼。发展商去办手续，对方都找你要楼花；第三，在房价暴涨的带动下，商务成本急剧提高。

    这些现象就像我刚才所说的，一个小伙子长到18岁，长胡子是正常的，但13岁的小伙子长喉结就是侏儒，是夹生饭。所以我们希望上海走好。讲这些事，无非是想反过来警醒我们深圳和广州。现在，整个广东特别是深圳的房地产发展非常良性、非常健康，稳中有升，没有产生暴富和恐慌。在这个过程中，政府的措施非常重要。

    长三角在前两三年风起云涌，大有把珠三角甩掉的势头。但是，现在回过头来看，上海乃至长三角的全民炒楼，一些企业甚至把成百上千亿的资金全部投入房地产，来博行情。一些有识之士已经开始反省，认为上海地产需要冷静思考。

    明天的奶酪在哪里？

    第二个问题，明天的奶酪在那里？

    今天的房地产如果只看眼前，不放眼全国、不放眼世界、不放眼政治经济文化，是做不好的。在这种背景下，未来一两年之内，将是整个中国房地产大洗牌、大整合、重新制定规则的时期。这个时候，如果我们没有战略意识，没有战略眼光，我们可能在偶然中成功，也可能在必然中灭亡。

    我们今天坐在台下的，十年以前，很多都不是做地产的，十年以后再看，当时的转型应该说非常成功，才能成为今天房地产界的翘楚，而且北伐、东进，气势如虹。那么回过来看，当时做得很火爆的那些搞批文和外贸的，如今安在哉？这就说明，这个社会是一个波浪一个波浪往前走的。那些成功的冲浪者一定是看准了浪潮的趋势。今天的中国也面临着这样的问题，房地产要重新洗牌，一边是收紧地根，一边是收紧银根，在这个背景下面，深圳的房地产商，经过了市场的洗礼，已经形成了了相当强大的品牌和实力。这个时候我们如果还满足于原来的以小搏大，滚动发展，博现金流，而不是搏未来，博趋势，在未来，很可能就要被消灭了。

    十年间，我参与了很多房地产项目的开发，但今天我们基本不做常规地产了。因为今天的常规性的地产已经不用我们帮忙了，社会上很多专业的规划、设计、营销、园林等公司，非常齐全，非常到位。五年前，我们就超越常规的地产，进入全新的领域，今天同大家沟通我们做的一些项目和感受，希望从中能感受到房地产未来的奶酪在哪里。上海“民企大本营”我们在跟上海市政府合作，提出在上海的奉贤打造一个民企大本营。从常规意义上说，这已不是常规的房地产。

    今天的中国民营企业远远超过12年前，如果不重视这一点，那么上海要两翼起飞，要成为中国的经济“首都”是不可能的。这个大本营现在就是我们在做，正在全国招商，这个是不是房地产？从常规意义来说，不是房地产。其实房地产还有很多未曾开启的空间。粤商在京打造精细化地产在北京我们参与了两个是房地产项目，一个是广州宏宇集团的北京星河湾，今年就要亮相，65万平方米，完全采取了一种颠覆性的开发方式，三年时间，房子全部打造好，园林全部打造好，一亮相，就可以入住。这在北京被认为是不可能的，但是黄文仔做到了。正如他自己所说：“到北京就是来考状元的，探花榜眼都不要，要做就做全国性品牌”。另外一个项目就是深圳一家开发商的，原来名字不太被人知道，叫沿海物业，是香港的上市公司，在北京市区有一个80万平方米的沿海赛洛城项目。他们也希望通过这个项目做出一个全国性的品牌。这两个项目，作为常规房地产项目，是没得说的，前者作的是高端豪宅，后者做的是美国街区，各自的市场针对性都非常强。但是他们为什么要这块地，为什么要在这个时候找到我们？为什么在这个时候选择一种全国性的战略思路？这是在座的所理解的常规地产。

    但不同的是，它们是高度精细化的地产。山东“韩国之窗”近年来，山东提出打造半岛城市带和半岛经济圈的构想，通过山东半岛、以青岛为龙头，对接日、韩，形成东北亚经济圈。当一个区域大的战略思路明确以后，下面的很多行业必须跟着洗牌，包括地产行业。后来山东政府请我们去了以后，我们做了两个地产项目。第一个叫韩国之窗。这个项目怎么来的呢？山东胶东本来是要拿这块地做一个大的建材市场，这是常规思路。后来我们结合半岛城市带和半岛经济圈的战略构想，给他设计了一个“韩国之窗”，完全针对韩国，给韩国的商品进入中国建立一个平台。韩国有10万多人在山东，其潜力不言而喻。区域经济一体化是当今时代的最大趋势，那么在这个房地产项目的整合里面，怎么定位？怎么寻找新的发展空间？就必须从区域一体化高度来把握。青岛啤酒(资讯 行情 论坛)城青岛啤酒节已经有十几年，但现在面临品牌老化的问题。

    另外，青岛还是2008年奥运会的分会场。这就给啤酒节提出了新的标杆、新的挑战。啤酒节的举办地原来是在郊区，现在已经成为青岛市里的一个中心地区，我们对整个项目重新审视、重新定位、重新升华，设计了一个招商方案。青岛的领导人说这个项目只有五百亩，希望最优秀的运营商把这里做好。这是不是房地产？是房地产，但绝对不是常规地产。广佛城际地铁大家知道，现在广东已经形成了一个非常有趣的态势，一个是以广州为中心的北部，一个是以深圳和香港这边为双轴的南边，这两个地方组成了珠三角。那么现在广州为了强化、争夺在珠三角的战略地位，正加速区域整合。在这个大的战略基础上，昨天，我看到温总理已经批了，就是佛山到广州城际列车，中国第一条，已经开始启动了。这个项目我们正在策划。我们在做这个项目的过程当中，发现一个很重要问题，下一步的中国将会是城市群、城市带、城市圈的竞争，所以每个城市都不能只满足个人自扫门前雪，不管他人瓦上霜，只有在整合中才能共赢。

    关于这个广佛地铁，我们在研究它的时候就发现，广佛地铁并不是香港地铁那样的概念，只是单纯在地铁上搞物业，而是可以构建一种走向经济。什么叫走向经济？就是在这个走向过程当中，我会找到这个城市和区域的很多节点，这些节点的表现形式决不是简单的要么商业、要么住宅，它可能是很多新的城市的造血形态，这个形态也许是副城，也许是卫星城，也许是城市休闲CBD。这些概念一旦清楚以后，在这个背景下，再去招商，它所营造的空间就常非大，而且市场的大量需求会促进政府进行招商。从而能把市场和政府的力量发挥得淋漓尽致。就像让很多快马拉车，城市这辆车自然会跑得更快。成都动漫产业创业园区在今天的中国，除了深圳，只要100年以上的城市都有老城区。多少年以来，我们对老城区的改造大都是“三光政策”。这次我们去了成华以后，选择一个新的思路——城市复兴，并采取腾笼换鸟的办法。

    成华有很多在计划经济时代、三线时代形成的老城区，我们认为，不用把它推倒，而是保留它原来的风貌，只是如何适应知识经济及创业经济时代，通过导入一些全新的产业，把新的“鸟”放进去，从而既拉升这个城市未来的价值和文化，也保留下这个城市的历史积淀。然后在这个基础上再进行招商引资。下一步就是向全中国招商。但是招商带来一个问题，就是光会盖房子是不够的，你懂不懂这个动漫和文化产业，你懂不懂数码，懂不懂物流就非常重要了。所以未来对房地产商的要求是非常高的。

    厦门园博会文化区2006年的园博会是在厦门举行，厦门希望通过这次机会，成为实现厦门城市战略转型的一次机会，但关键是能不能找到杠杆和契机来进行转换。下一步，可能是要和台湾共同来打造这个园博会，最后可能是把厦门集美的一块30多平方公里的区域做成一个集美新城。在操作过程当中，我感觉到房地产发生了很深刻的变化，市场和政府对地产商的要求，并不是只要求你盖房子，而在于能否帮助政府在根本上体现战略意图，做好这个平台，从而提升城市价值。丽江观光休闲城市运营丽江作为旅游城市是非常火爆的，酒店开房率几乎是100％。一个城市，当一个人去了很多次之后，肯定会买房。丽江作为观光休闲城市，推出两个很重要的城市运营项目，一个是打造丽江新城，作为政府的杠杆手段，还有一个项目叫雪山水城，政府希望通过这两个项目把丽江的价值全部挖掘出来。杭州休闲之都2006年世界休闲博览会将落户杭州，占地五千亩，现在已经投了50个亿。这个项目的操作者是杭州宋城集团老总。当时我们在西湖做策划的时候，就意识到杭州要成为休闲城市，光凭现在这些资源是远远不够的。杭州有很多旅游资源，有很多消费欲望，但是没有真正在休闲和体验方面完全体现出来。我们要把杭州打造成一个休闲CBD。什么叫做CBD？就是一个中心城市的商务中心。现在人们更想打造的是休闲CBD，像杭州这个地方，就是把休闲和商业结合在一起，打造一个世界休闲大会，让全世界想进入中国的休闲企业全部过来投资，最后将杭州打造成为为休闲之都。

    目前，杭州正整合全市的力量、特别是休闲产业，采取政府主导、企业运营的方式来做。现在，这个项目已经做得非常漂亮，明年5月1日向全世界开放。到时候，大家就知道这种房地产是怎么做的。

    以上简单列举的例子就是明天的地产。

    中国地产五大预言

    第三个问题，中国房地产未来发展的五大预测。从粗放式圈地到精细化耕地从粗放式圈地到精细化耕地，这是未来的发展方向。我在山东感触很深，我看到的场面是，很多地方被企业圈进去，建了很多工业园，只需要一千亩地做的事，却圈了一万亩地，顶多给一点订金。而今天，伴随着中央宏观政策的改变，土地将会成为最珍贵的资源。在这个背景下，粗放的、大呼啦的开发方式、无限制占地的方式将不存在，所以，我们的房地产商如何从粗放地追求速度，转为更精细化的耕耘，是一个生死攸关的大问题。

    有一个典型的例子就是北京“星河湾”。现在被评为为2005年北京市最值得期待的楼盘。“星河湾”的老总跟我说，同一亩地所创造的价值是大不一样的。谈到星河湾的精细化举三个例子便能说明问题。第一是专人控制，保障在寒冷的冬天也能够流水潺潺，永不结冰；第二个如何保障四季常青。一般认为南方的乔木、灌木在北京生长是不可能的，但他们却做到了，到智利买来了常绿阔叶乔木，冬天每天给这些树量体温。类似的故事多得不得了。第三个是关于装修。他说，北京到现在买房子没有精装修房，我把装修一次做足5000元╱平方米的质量。这就是精细化的经典。

    未来在中国，伴随土地资源的稀缺，优秀的房地产商在精细化商品上做文章、提高附加值，非常重要。从狭义地产到广义地产今天我们所做的房地产，基本上可以归类为“狭义地产”、住宅地产。为什么？因为在今天以前，中国已经贫穷了几百年、上千年，老百姓首先要安居乐业，所以首先有个安家的需求。明天，住宅地产顶多在这个行业里面占20％，将在更广阔的空间出现一个广义地产，他们是什么？休闲地产、旅游地产、商业地产、教育地产、体育地产、物流地产等等。在这方面，有很多例子，比如物流园区，包括我们常说的宋城，变成一个休闲地产，还有我们说的上海民企大本营，它是以产业、以总部经济为表现形式的，它也是房地产，但这种东西更能够获得政府的支持和理解。模式为王现在的房地产商，小打小闹，如果我们不善于总结模式，会走得很辛苦。做得很成功的，往往都是搭建了一个很好的商业模式。“上山下乡”

    以后的中国房地产怎么走？从长期来看，中国房地产至少有二、三十年的黄金时代。但未来中国的房地产会两极分化，我把它叫做“上山”和“下乡”。“上山”，就是比如在北京、上海、广州、深圳，在全国的一线城市中间搭建一个平台，让政府官员认同你这个品牌，把带有城市运营的超常规项目交给你去做，然后就承上启下，承政治的、战略的“上”，用市场的手段把项目价值做出来，吸引各种各样的商家，形成老板有钱赚，老百姓愿意买，政府出政绩。“下乡”，是指现在中国大量的二级、三级城市，房地产还有很大的发展空间，实力较弱的发展商可以到这些市场中去开发。战略制胜明天的中国，不管你承不承认、认不认同，已经进入一个战略制胜时代。三年前，企业重营销，我们称之为营销时代；五年前，企业重CI，我们叫企业包装时代。到今天、明天，你不找战略，战略也会来找你。根据我们这些年做的很多项目的体会，一个企业如果在战略上把不住，战术上做得再好，可能在错误的路线上面越走越远。

    这里面有一个最经典的靠战略取胜的例子——就是合生创展。我们跟他有一些合作，2001年前后，他们用高价迅速在北京等地大量拿地，收了五个项目。从2001开始开盘到现在，尽管这当中遇到非典等很多不确定的因素，包括很多原因造成很多耗散和资源成本的提高，但是今天的合生创展，已经成为中国地产的巨无霸。去年合生创展是中国惟一的一家销售超过一百亿的地产商。

    这个例子充分说明，战略为王、战略高于一切，我们的房地产业只有站在战略的高度看待自己、把握未来，才能走得更远，走得更好！

    现场提问

    到全中国去“打猎”问：请你详细比较长三角及珠三角房地产业的现状，并点评其优劣。

    王志纲：从短期增长来看，显然是长三角占优；从长远发展来看，珠三角也有优势。为什么这样讲？现在长三角有它的特点，就是有一大批人，他们手头有很多资金，所以要找出路。怎么找？股市显然是进不去的，银行是负利息，最后他们在上海获得甜头。这些力量很强大，基本上是投机性行为。

    另外，长三角的民企和和珠三角的民企有点不同，长三角是行商，就是到全中国去打猎。在珠三角25年的发展中，形成很多民营企业家，他们口袋里有很多钱，有购买力，但是由于他们知足，不太愿意走出去，所以这个时候只要敢于走出关外到珠三角，就能赚到钱。我认为珠三角有很大的空间。买房消费应逐步过渡问：深圳房地产近两年也是涨声一片，而大多数工薪阶层老百姓却只能望房兴叹，如何解决中低收入的住房问题？

    王志纲：任何一个城市，特别是当他具有成长空间，而且是可持续发展的，它的房地产肯定是上涨的。孔老夫子说过一个城市、一个地方如果能够做到＂近者悦，远者来＂，这就是美好的城市。深圳的前景是美好的，但是涨价应该是一个良性的过程，每年2％－3％是良性的，超过10％就不是良性的了。我想两会开了之后，可能从中央到地方会有强制性的政策出台。

    从另一方面来讲，这两年，惯坏了消费者，一上来就买一百多平方米的大房。我说你怎么这么有钱？他说要么就找私人借，要么就向银行贷款！其实在这个城市里，应该逐步过渡，比如先租房，再买小户型，再买大户型，这个时候市场就永远存在着短缺。宏观调控以后，会调节这些消费者的冲动。第三个你说的是高低之分的问题，高端应该由市场来解决，低端应该由政府来统一协调，安居房是属于政府的问题，政府应千方百计使更多的人能够安居乐业。“野生动物”更具生存能力问：在地产商当中已经形成了一种新的势力阶层，他们应如何与政府合作做非常规地产？

    王志纲：这要从两方面来看：第一，所谓非常规地产，就是住宅地产以外的、带有很大的土地整治、运营、开发特点的地产。作为政府，要开发一块区域，要拉动一个板块的时候，第一看谁能够体现市场的意志、政府的意志，不以暴利为原则；第二看他是否非常听话，不讨价还价；第三，他可能是我的＂亲儿子＂，一般他们的主观天平倾向于这样的开发商，当然也不排除天高皇帝远的一些地方，由于利益而把地块给了不符合这些条件的开发商。

    第二，有一些民营企业获得机会。我把国营企业叫做＂圈养动物＂，你把它喂饱了就行了，而＂野生动物＂是倾尽了全力去拼杀的。政府也希望有创新的企业，希望在非常规地产方面给予民营企业开发商一些机会。所以我认为，最终还是在于自己，天助自助人。深圳要警醒问：你提到上海楼盘很好卖了，深圳楼市自2003年以来，同样出现了买楼如买菜的火爆行情，会不会因为好卖也出现淡化品质的现象？王志纲：萝快了不洗泥。只要卖房子像卖菜一样，开发商肯定会把精力放在做大的上面，而不会放在内功上面。现在为什么深圳的房地产被广州超越了？广州的房地产是整个中国竞争最激烈的地方，创立了很多的品牌，而这些品牌是广州的环境逼出来的。形势太好，对一个行业并不是好事。这个行业谁都能够赚到钱的时候，意味着他就要出问题了。全都赢，哪有那么好的事？希望深圳的房地产商警醒。把握好温和的良性上涨问：还有就是关于泡沫的问题，深圳房地产与上海相比，房价差距很大，你认为深圳的房价今后几年有没有追过上海甚至超过上海楼价的可能？

    王志纲：我认为，今天深圳的房地产虽然比上海低了，但是就深圳本身来看还是高了一些，只有稳定持续的发展才是好的增长，一定要把握好温和的良性上涨。第二，深圳房地产上涨的高度永远不可能超过上海，上海毕竟是世界第六大城市圈之首，在这个背景下面，它的房价肯定是中国最高，但问题在哪里呢？也许二十年后达到东京、达到纽约的价位，但是现在还不可能达到。

    深圳这个地方，我认为应该有一个重大的转型，原来作为特区的优势在减弱，现在何去何从必须进行新的调整。很多事情不在其大小，而在于内涵。深圳如何寻找自己的未来之魂？如何发展？的确是个新的问题。但不管怎么说，我对深圳非常看好！