从3月17日起，个人住房贷款、住房公积金贷款利率分别上调0．20和0．18个百分点。按照人民银行的说法，要将现行的个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时，对个人住房贷款最低首付款比例也由现行的20％提高到30％。

    这一关系民生的政策恰好发生在“两会”刚刚结束之后，因此有媒体认为，政策的出台是贯彻温家宝总理在政府工作报告中提出的“重点抑制生产资料价 格和房地产价格过快上涨”，“是给房地产价格降温之举”，是一个对老百姓利好的消息。

    但是，在对此次政策出台的背景进行解读时，记者发现，情况也许并不是想象的那么简单。抬高住房贷款门槛是否真能抑制住房价？现在匆忙下判断还为时过早。

    与高法或明或暗的关系

    可以这样说，此前最高人民法院（以下简称高法）的一个司法解释与此次人民银行出台的政策有着或明或暗的关系。

    去年10月26日，高法出台了《关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》（2005年1月1日起实行）。这个规定与银行关系密切的是其中的第六条和第七条，意思是，对于以房产为抵押的银行贷款，如果贷款人不能按时还贷，银行通常的做法是申请法院强制执行其房产，但如果这个抵押的房产是贷款人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，法院可以查封，却不得拍卖、变卖或者抵债。也就是说，银行的这笔按揭贷款，法院不给兑现。

    对高法的这个司法解释，舆论普遍叫好，认为解释迎合了“以人为本”和“与时俱进”的时代潮流，是生存权压倒债权的现代司法理念。在落实科学发展观和构建和谐社会的背景下，该解释深得民心。

    但在银行业，这个司法解释却成了一枚“重磅炸弹”，反应激烈。据报道，北京、上海、深圳、杭州等地银行同业公会，集体上书高法，对司法解释提出异议，认为应当修改。

    而且司法解释与《个人住房贷款管理办法》（央行于2001年10月12日颁布实施）的部分条款严重冲突，但最终裁判权在法院手里，银行的话语权较少。

    某市银监局在一份调查中认为，当前，房产抵押是银行贷款的一种重要的担保形式，而高法的司法解释可能使房产担保变现成为困难，将导致银行出现新的金融风险。

    尽管整个银行业使出了“浑身解数”，但高法就是“不协调”，司法解释一个字也没改，银行只好“另谋出路”。

    其实，银行业一开始就是“两条腿走路”，上书高法的同时，就在酝酿抬高房贷门槛，目的是化解由司法解释可能导致的金融风险。譬如，某些商业银行开始增加首付比例，要求提供两套房屋抵押只贷一套的钱。

    正是在高法司法解释与银行业的冲突背景下，人民银行出台了抬高住房贷款门槛的政策。虽然公开的理由是抑制房价过高，但化解金融风险实际上成了其政策的主诉求点。

    让消费者来分摊贷款风险

    关于这次抬高住房贷款门槛的目的，央行一点不忌讳，就是化解潜在的金融风险。

    关于银行在房地产这一块的风险，可以用一个数字来说明：房地产70％以上的资金来自银行。这包括两个方面：一是房产开发商融资渠道主要靠银行，二是购房者也主要向银行贷款。关于开发商方面的风险控制，央行于2003年6月发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》?穴又称121号文件?雪，对房产商作出规定：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金不应低于开发项目总投资的30％。

    而这次提高住房贷款门槛，显然是让消费者来分摊贷款风险。

    以50万元20年房贷为例，利率调整后，银行如果实行5．51％（调整前是5．31％）的利率水平，消费者需要多支付1．4万元；如果利率回归到同期贷款利率水平（6．12％），多支付5．6万元。再加上首付比例提高的10％，有人估算，由于司法解释可能导致的金融风险，已经完全被消费者消化掉了，银行没有丝毫风险，假如有的话，那就是银行内部的管理问题了。

    这种化解金融风险的做法，与西方一些发达国家思路完全不同。以美国为例，几乎所有的买房者都要到银行去借款，为了降低银行的风险，一方面由联邦住房管理局为所有提供房屋按揭银行提供保险投保，承诺客户还款，消除贷款风险；另一方面，美国国家房地产金融管理局则购买所有房地产贷款银行的债权，进行抵押或包装上市。这样，银行可以把一些中长期债权变现，从而顺利地将银行的贷款风险转移到债券市场，最后又分散到社会的每一个投资者身上。正是由于有了这套体制的保障，美国的房地产市场从1930年代后期起，开始进入良性循环。

    有专家认为，我国住房金融迄今未取得突破性进展的一个重要原因，就是没有一个降低信贷风险的良好机制，结果是市场一有风吹草动，银行就采取抬高门槛的做法，就惜贷，让单个的群体替金融风险买单。所幸的是，据报道有关方面正在酝酿相关的措施。

    对房价影响不大

    目前过高的房价，是综合因素导致的结果。从造成房价过高的因素上看，贷款利息所占的份额微乎其微。

    对于“多因一果”的高房价，在其他因素不变的情况下，单单依靠抬高住房贷款门槛企图抑制房价，太过于简单，更何况政策出台的初衷也许并不在于此。如果房价不降，按揭反而要多支付利息，结果只能是一些中低收入者被拒之门外，他们反而成为最大的受害者。