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十届全国人大三次会议表决通过的《政府工作报告》明确提出，重点抑制房地产价格过快上涨。此后，在不到一周的时间内，中国人民银行便先后推出两项政策：3月16日，宣布上调个人住房贷款利率水平；3月21日，启动信贷资产证券化试点。
“调整房贷政策，解决的是增量问题，侧重于当前效应；而资产证券化解决的是存量问题，偏重于长远效应。”对于一周内两项政策联袂出台的影响，作为世界银行国际金融公
司在中国投资的以房地产金融业务为主的公司，安家集团北京公司副总经理杨大勇这样评论。
动利率，防范增量风险。此次央行调整个人住房贷款政策，一是上调现行的住房贷款利率下限水平。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。
工农中建四大行日前均已根据央行规定的房贷下限利率，制定出各自的利率水平和内部定价规则：中国工商银行的总体原则是，各分行“可以执行下限551%利率，首付比例各行根据所在地区和市场的情况确定”。
中国农业银行表示，原则上执行央行的下限利率，即相应期限档次贷款基准利率的09倍。
中国银行在其下发到各分行的文件中要求，对申请第一套住房贷款的个人执行下限利率，对申请第二套以上住房贷款的个人执行基准利率。
而中国建设银行将执行央行的基准利率。这意味着在建行贷款的成本将高于其他银行。
专家认为，此次调整商业银行个人住房贷款政策，可以从消费者的资金供给源头上抑制房地产市场的过热，也表明央行已经高度关注房地产信贷中可能存在的风险。
杨大勇认为，通过提高房贷利率，可以在整体上降低房地产市场资金的增量。同时，这也是央行对日前业界“房地产市场泡沫”观点的一种回应。当然，央行并不希望通过提高房贷利率让“泡沫”破裂，因为“泡沫”一旦破裂，最终的受害者是商业银行。
证券化，化解存量风险。在防范房贷增量风险的同时，化解住房贷款存量风险的任务也日显艰巨：
到2003年年底，我国住房贷款余额已经达到12万亿元，占贷款总额的比例跃升至10％。
高速增长的住房贷款是占用信贷资金时间最长的贷款。由于银行吸收的资金往往以短期为主，而发放的住房贷款却几乎都是10年甚至20年、30年，这对信贷资产的流动性提出了越来越高的要求，资金短缺、资本金不充足问题也随之出现。一旦银行资金流动性不足，“贷长借短”的矛盾就会突出。
分析人士认为，正是出于这样的考虑，央行于3月21日宣布，国家开发银行和中国建设银行先行信贷资产证券化（ABS）和住房抵押贷款证券化（MBS）试点。北京大学经济学博士黄嵩说，从长远来看，推出资产证券化，能够改善商业银行资产负债结构，特别是有助于防范银行房贷风险，从而推动房地产业的长远发展。
中国农业银行研究室研究员许多认为，一方面，由于资产证券化可以帮助商业银行提早收回期限较长的房贷；另一方面，由于购买证券化产品的资金原本可能不会投向房地产市场，但买了证券化产品后，银行有可能把这部分资金再次用于房地产市场。
“从央行的考虑来看，既要抑制房地产市场的过热，又不至于造成房地产市场的突然、全面的收缩。”有人士如是评析。（新华社北京专电）
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