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央行决定,从3月17日起,调整商业银行自营性个人住房贷款政策:(1)将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍,商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。(2)对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区,商业银行可根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定,不搞一刀切。
一、此次政策调整的结构性意图十分明显,将对不同地区房地产市场产生不同影响
1、对上海、杭州、南京等城市将产生较大影响。上海目前按揭贷款的首付比例普遍是30%,但房价近5年上涨了一倍,而中心城区房价实际上涨幅度在200%左右,目前上海内环以内成交均价已经达到16934元/平方米,房贷风险较大。为了回应央行"房贷政策"调整,有关部门肯定会针对上海房地产价格的实际情况出台适合上海的"房地产按揭贷款政策",到时候最低首付款比例可能会有所上调。
2、上海等热点城市的投资、投机性购房势头会有所遏制。上海房地产市场上投资性购房比例较高,有部分上海市民也参与其中,平均购房在两至三套,贷款利率上调将使投资、投机购房者的还款负担成倍增加。2004年上海商品住宅平均价格6384元/平方米,人均年可支配收入16683元,按上述住宅均价、家庭平均3口人测算,若贷款购买2套130平方米的住房(事实上目前上海单元住房面积平均超过130平方米),那么,贷款优惠利率取消后,其按揭还款增加额占家庭可支配收入比例将达到7.2%,年按揭还款额占居民家庭可支配收入的192%；若买4套住房,其按揭还款增加额占家庭可支配收入比例将达到14.3%,年按揭还款额占居民家庭可支配收入的384%。一旦投资者难以承受按揭还款的过快增长,将会引发恐慌性"抛盘",进而引起房价下跌。
3、对非热点地区房地产市场影响较小,对居民现实购房影响有限,可能会使部分购房者延迟购房。例如对深圳、中西部大多数省会城市房地产市场影响非常小。
二、对房地产上市公司业绩的影响
1、前期地产股下跌已相当程度上反映了市场对房贷政策调整的预期。
2、对主营收入和利润大部分来源于长三角地区的上市公司,其未来盈利能力存在较大的不确定性。建议回避该地区地产股,如中远发展(资讯 行情 论坛)、浦东金桥(资讯 行情 论坛)、中华企业(资讯 行情 论坛)、上海新梅(资讯 行情 论坛)、世茂股份(资讯 行情 论坛)、栖霞建设(资讯 行情 论坛)等股票。
3、对主营收入和利润大部分来源于长三角地区以外的上市公司,房贷政策调整对其未来盈利影响较小。
4、对龙头地产股应区别对待。(1)万科 A和金地集团(资讯 行情 论坛)在长三角地区有较多业务,虽然对2005年业绩影响不大,但对2006年业绩的影响具有较大不确定性。我们维持万科 A"推荐"的投资评级、金地集团"谨慎推荐"的投资评级。(2)对金融街(资讯 行情 论坛)、招商地产(资讯 行情 论坛)影响很小,维持"谨慎推荐"的投资评级。
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