提前还贷需考虑两因素
贷款成本和违约成本本报实习生 孟玲雁
“已购房的人希望房价涨快点,未购房的人希望房价使劲跌”,有关房价涨跌的信息牵动着每个人的神经。
3月17日,央行突然调整商业银行自营性个人住房信贷政策,在房地产界再一次掀起巨波。专家称加息可能性继续存在。从笔者走访的情况看,置业者提前还贷的愿望强烈,而业内人士提醒提前还贷应谨慎。
北大金融法研究中心的刘燕教授认为,央行此次加息的意图主要是为了抑制消费者的购房热潮,规范金融企业的房地产信贷业务,挤压房地产业“泡沫”。房贷加息直接影响的是购买者,即通过增加购房成本,改变消费者的行为预期,调节房地产市场的需求,从而达到抑制房价上涨过快的目的。
至于央行的这一举措是否能见成效,刘教授说,这并不排除非市场因素对房地产市场的影响。以房屋拆迁为例,拆迁后的居民一般都急于买房,很有可能导致短期内市场需求的进一步增加。由于土地作为一种稀缺资源,房地产商希望通过它取得最大利润,不排除未来一段时间内房价仍有上涨的可能。
刘教授进一步指出,对于自住型消费者而言,从长远来看,银行房贷利率的变化不会对其造成多大影响。但是,对投资型购买者则不然,因为利率上调增加了其连环借贷的成本,需要重新考虑投资风险和回报率等因素。
置业者又是怎样一种心态呢?
北京的王小姐说:“我去年贷款买了一套经济适用房。贷款15万元,期限10年。按照新颁布的利率下限来计算,我的月供只增加几十元,目前还在心理预期范围内,对我的生活影响不大。但如果银行再度加息,我可能提前还贷。”
希望提前还贷的外企职员刘小姐说:“我去年贷款140万元买了一套房子,贷款年限是10年。如果有可能,我想尽快地提前还清贷款。因为即使按新利率的下限来算,我每月也要多交几百元,所以现在就感觉供房的压力很大。希望房贷利率最好能维持下限利率不动,否则真有些承担不起了。”
走访中,笔者发现大多数贷款买房人希望提前还贷,有的甚至到银行去咨询怎么收违约金,但也有人持观望态度。
多数开发商都认为此次个人房贷利率的调整对自己影响不会很大。他们说,“加息对房地产业整体影响不大,对房价的影响也不太大。这次加息最直接的导火线是通货膨胀问题,国家在政策上采取宏观调控。它并不直接影响到房地产业的供求。”
业内人士提醒大家在决定提前还贷前要充分考虑以下两个因素:
一是贷款成本。在百姓现在的融资渠道很有限的情况下,房贷可以算是一条重要的融资渠道。现在把手头的资金全还了房贷,如果因为其它原因再向银行贷款成本会更高。
二是银行可能收取违约金。目前部分银行在合同中对借款人办理提前还款收取一定的违约金,且提前还款金额越大,支付违约金越多。目前在北京,尽管实际操作中很少有哪家银行真正向借款人收取违约金,但提前还贷对于银行来说是有成本的。而且严格地讲,提前还贷构成违约,一旦银行真收取违约金,借款人先要权衡提前还款的成本,然后再决定是否办理提前还款。
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