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央行决定，从3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：(1)将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。(2)对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，商业银行可根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。
一、此次政策调整的结构性意图十分明显，将对不同地区房地产市场产生不同影响
1、对上海、杭州、南京等城市将产生较大影响。上海目前按揭贷款的首付比例普遍是30%，但房价近5年上涨了一倍，而中心城区房价实际上涨幅度在200%左右，目前上海内环以内成交均价已经达到16934元/平方米，房贷风险较大。为了回应央行房贷政策调整，有关部门肯定会针对上海房地产价格的实际情况出台适合上海的房地产按揭贷款政策，到时候最低首付款比例可能会有所上调。
2、上海等热点城市的投资、投机性购房势头会有所遏制。上海房地产市场上投资性购房比例较高，有部分上海市民也参与其中，平均购房在两至三套，贷款利率上调将使投资、投机购房者的还款负担成倍增加。2004年上海商品住宅平均价格6384元/平方米，人均年可支配收入16683元，按上述住宅均价、家庭平均3口人测算，若贷款购买2套130平方米的住房(事实上目前上海单元住房面积平均超过130平方米)，那么，贷款优惠利率取消后，其按揭还款增加额占家庭可支配收入比例将达到7.2%，年按揭还款额占居民家庭可支配收入的192%；若买4套住房，其按揭还款增加额占家庭可支配收入比例将达到14.3%，年按揭还款额占居民家庭可支配收入的384%。一旦投资者难以承受按揭还款的过快增长，将会引发恐慌性抛盘，进而引起房价下跌。
3、对非热点地区房地产市场影响较小，对居民现实购房影响有限，可能会使部分购房者延迟购房。例如对深圳、中西部大多数省会城市房地产市场影响非常小。
二、对房地产上市公司业绩的影响
1、前期地产股下跌已相当程度上反映了市场对房贷政策调整的预期。
2、对主营收入和利润大部分来源于长三角地区的上市公司，其未来盈利能力存在较大的不确定性。建议回避该地区地产股，如中远发展、浦东金桥、中华企业、上海新梅、世茂股份、栖霞建设等股票。
3、对主营收入和利润大部分来源于长三角地区以外的上市公司，房贷政策调整对其未来盈利影响较小。
4、对龙头地产股应区别对待。(1)万科A和金地集团在长三角地区有较多业务，虽然对2005年业绩影响不大，但对2006年业绩的影响具有较大不确定性。我们维持万科A推荐的投资评级、金地集团谨慎推荐的投资评级。(2)对金融街、招商地产影响很小，维持谨慎推荐的投资评级。
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