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本报记者陈雪根
专家认为5年期中线投资6％－8％年回报率较合理
面对纷繁众多的投资型项目，投资者需要的是最大限度地保护自我利益、规避风险尤为重要。2003年中信国安集团在第一城项目中推出了新型的“产权投资”产品，稳定回报、
到期回购、第三方担保机制等等创新模式已越来越为其他开发商所效法。
某商业投资机构研究部相关负责人认为，虽然投资房产比投资其他行业的收益水平稍微高些，但普遍的行业利润率大概在6％－8％之间。产权式投资的回报率不能太离谱。
据介绍，中信国安集团的第一城项目投资期限为3－8年，3年后任一年，业主均可选择继续持有收租，或等值转售给经营公司。投资起点为10万元，以5万元为级数递增，投资收益为每年8．3％，包括6％的现金收益和2．3％的第一城消费卡。并由中信国安集团以其百亿资产对业主收益及转售提供连带责任担保。结果该项目开盘第一天，销售额就超过了6100万元，其中个人投资所占比例达到80％，最大一笔个人投资竟然高达600万元。
经济运行是有其内在规律的，在我国经济运行的周期大体为5－8年，在作为经济风向标的股市可以看到类似的反应，而产权的投资也不例外地受这一规律的影响，因此产权投资行为是一个中线投资行为，而非长线，其周期以5年为中值，少则3年，多则8年，再长则投资收益风险和经营公司履约能力的风险都会陡然增加。
产权投资最大的风险来源于经营公司能否按合同约定兑现返租。产权投资产品在一个5年左右的中线投资期内，能达到6％－8％的年回报率是较为合理的，而在目前的一些项目中，投资回报率动辄达到每年10％以上，投资期限动辄10年或20年，个别开发商为了吸引客户，不惜在回报率的高低上做文章，有些回报率高得离谱，这就不能不要求投资者提高风险意识，在面对开发商和经营公司高额返租的承诺时，重点考察周边项目普遍的租金水平以及经营公司所涉足行业的平均收益水平，以提高投资的安全性。
据第一城相关负责人介绍，第一城是惟一一个在销售前已将经营风险有效释放并形成稳定经营模式的项目。在2003年一期销售前，第一城已完成40万平方米总建筑面积中95％以上的工程，并逐步形成以会展、旅游、体育、消闲、文化活动等多重功能为一体的复合型地产品牌。2004年上半年，第一城营业收入同比增长3倍，仅在会议承接方面，300人以上的大中型会议就有200多个，客户中不乏壳牌、大众、西门子、诺基亚、惠普等国际知名企业，其中规模最大的中华医学会2004麻醉科年会人数达3000人，创全国记录。2004年11月11日－13日国际金融年会在第一城成功召开，同时第一城被确定为国际金融论坛永久会址。
专家支招说，现在有一些项目是开发商以自身资产或部分经营收入来承担担保责任的。在这种情况下，投资者就应该辨别开发商或担保单位用来担保的资产品质和规模。在一种极端的情况下，开发商把项目卖出后，所得利润已进行股东分配，这时一旦经营公司违约，即使开发商的股东或上级单位非常有实力，但开发商作为独立法人主体实际可承担担保责任的资产很可能也只是一张空头支票。放入担保中其他项目的经营收入，则由于收入本身的不确定性，担保也就存在不确定性。由此可见，投资者在辨别时一定要分清用来担保的法人主体是什么，用来担保的真实资产是什么。
第一城在2003年一期销售时即率先引进第三方责任担保，即如果经营公司无法兑现承诺，由中信国安集团以全部资产承担连带责任担保。中信国安集团系中国中信集团的全资子公司，为国内知名的大型综合性企业集团，今年又以承建国家奥林匹克体育场（鸟巢）和开发122平方公里博鳌亚洲论坛特别规划区而形成巨大的社会影响力，截至2004年底，集团总资产超过150亿。
专家认为，一个规范的产权投资项目应当具备4个基本条件：有高水平的经营公司进行经营管理，并且经营应已纳入正轨；承诺的投资回报率应在一个合理的水平，不能严重背离行业的平均收益；要有资信等级高的担保公司进行担保，并在法律框架内保障投资者的投资收益；要有合理的投资期限，符合房地产经济运行的周期性规律。
法律专家建议，投资者重点考察四个方面：一、投资收益率是否经得起推敲。二、投资者的收益是否在合同中有明确而具体的体现，从而得到有效的法律保障。三、收回投资的渠道是否稳妥、畅通。四、如有担保，是否在合同中有明确的约定，担保的方式是否合法、有效。（23C8）
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