要不要提前还贷?要不要着手买房?
央行上调房贷利率后,不少读者致电早报理财中心,咨询到底现在该不该买房,买了房后是否马上要提前还贷等问题,我们选择两个比较有代表性的案例,请早报理财中心分析,以供大家参考。
就新利率看,以5年以上贷款为例,6.12%为基准利率,银行能提供的最低利率为5.51%,上不封顶,而这一利率调整前只有5.31%
王小姐:单身,月收入3000元,目前租房住,有货币基金10万元,存款2万元,近期准备在刺桐路买一套房,但这两天王小姐又有点动摇了:既然房贷利率高了这么多,那还不如先租房子住,等以后房价降了再买房。
吴先生:月收入4000元,2003年贷款20万元购房,全部为20年期、等额本息的商业贷款。手头有8万元左右的股票型基金,马上套现提前还贷是否划算?
新利率要多付多少利息
首先,我们请早报理财专家们就这次提高的房贷做一个比较直观的测算:
以吴先生为例,贷款20万元、期限10年为例,选择等额本息还款法。看一看基准利率、下浮10%以后的优惠利率与调整前利率相比,每月在还款额上会相差多少钱?
调整前利率5.31%,每月月供为2151.74元;调整后基准利率为6.12%,每月月供为2232.48元,每月增加80.74元;如果是5.508%(即下浮10%的利率底线),每月还款数额也要2171.51元,要多还19.77元。总之,每个月要少则多还约20元,多则要多还约80元。
买房计划可以悠着点
事实上,这次房贷利率提高的幅度相对上次加息大了不少,以5年以上贷款为利,基准利率比之前的房贷利率提高0.81个百分点,而就在2004年10月29日,贷款利率才调高了0.27%(从5.04%调高到5.31%)。
对于王小姐是否买房的疑问,早报理财专家认为,自有资金比例超过七成可以考虑先买房,但是如果绝大部分如六七成以上要靠银行贷款的话,还是暂时不宜买房,毕竟,目前市场上还有利率继续上调的预期,一般说利率提高1%,相应还款数额会提高10%左右。因此,如果不着急的话,继续租房过渡个一两年是个不错的选择。
当然,有一部分市民可能急需买房供房,他们目前可能要承受楼价上涨和利息增加的双重压力,早报的理财专家建议:有能力的话可以尽量提高首付的比例;期限不要太长,15年之内比较合理;尽量把公积金贷款“贷足额”;还款能力如较强,可采取按月递减还款方式等。
资金来源决定提前还贷与否
还是没有买房可以选择买或不买,但是买了房以后怎么办呢,天下没有后悔药。像吴先生这样已经开始供楼的,选择的问题只能是———是否提前还贷?
对此,早报的理财专家认为,房贷一般超过5年或更长时间的,已支付了相当数量的利息,提前还贷意义不是很大。另外,如果手中有3%-5%收益率的投资项目,每月增加近百元的还款利率也是无所谓的。
而且,即使手中有资金也要选好还贷的方式。如果手上资金主要投资于短期品种,如货币基金、不超过一年国债和定期储蓄,它们的变现成本不是很高,不妨变现提前还贷。目前的贷款利率在5.51%-6.12%之间,短期的品种一般收益也不过在3%左右,两者相抵还是负利率,赚不到钱不如省钱,提前还贷更划算。
如果手中资金主要投资于中长期品种就可以采用缩短期限的方式。比如7年期的国债已经买了5年,快到期了,较长时间的定期存款快到期了,在这些情况下中途变现成本高,提前还贷未必划算。这种情况下投资者就尽量缩短还款期限,降低按揭贷款的利息成本。
以20年贷款10万元为利,按照调整前的利率一个月要还677.2元,改成15年后按照利率水平6.12%计算,一个月还款数额为850元,每个月虽然多还了100多元,但减少的利息支出却接近1万元。(早报记者罗爱华)
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