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本报记者 吴杰
央行调整住房信贷政策已经过去几天了，这几天中会发生什么变化？新举措的推出又会对房地产市场产生怎样的影响呢？对此，本报记者进行了采访报道。
投资购房受影响
3月17日开始执行的调息政策在买房人和贷款人中产生了很大影响，以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12％的0.9倍（即5.51％），比现行优惠利率5.31％高0.20个百分点。也就是每万元贷款每年最少增加20元利息。
记者19日随即采访了5位有购房打算的消费者，只有一位消费者表示可能会重新考虑自己的买房计划，因为毕竟此番利率调整的幅度很大，而且可能还会再涨。但其他几位消费者表示虽然赶上加息很无奈，但不会改变原来的买房计划。
业内人士告诉记者，刚刚出台的房贷政策影响最大的是投资购房者。据了解，多数银行采用6.12％的水平发放商业贷款，比原先的房贷利率一下子提高了0.59个百分点，而且今后银行很可能会再次提高利率水平，对于购买多处住房的贷款人也可能会采取更多的限制。因此，融资渠道的缩紧肯定会对以投资为目的的买房人带来巨大的影响。
提前还贷须谨慎
采访中记者了解到，在获知房贷再次加息后，多数人表示希望提前还贷，有的甚至到银行去咨询违约金如何收取。
在此，专家提醒，提前还贷不要盲目跟风。具体原因有三点。
其一，虽然住房信贷政策生效日在3月17日，但是，此前已与商业银行签订了房贷合同并获放款的市民不必过分着急，即便利息负担因政策调整而加重，但这也将是明年1月1日以后的事。贷款利率实行每年一调的方式，目前正在供楼的人士，从明年1月1日开始才需多付供楼款。3月17日开始从银行贷款买楼的市民，则需要实行新的房贷利率。
其二、由于央行今年内还有再次加息的可能，现在把手头的资金全还了房贷，如果再需要大笔资金向银行贷款成本会更高。
其三、可能收取违约金。目前部分银行在合同中对借款人办理提前还款收取一定的违约金，且提前还款金额越大，支付违约金越多。
效果如何要探讨
对于央行新举措能否收到预期的效果，本报记者采访了首都经贸大学城市经济系公共经济管理教研室主任赵秀池副教授。她指出，央行此举加重了购房者的偿还负担，不利于居民购买住房。目前，真正需要贷款购买住房的多是中低收入人群，住房贷款利率的上调对他们的影响远远大于炒房者。因为炒房者拥有大量的资金，只要炒房收益率大于银行贷款利率，炒房行为就不可避免。另外本次利率上调空间十分有限，不能真正制约炒房者的投机行为。再加上政策的时滞，抑制房价上涨的效果则很难达到。
她指出，央行通过控制需求，来降低房价的目标在理论上可行，但在实际生活中无法达到。因为在城市化的过程中，随着城市人口的大量增加，对住房需求增加，房价上升是必然的趋势。现阶段，构成房价的主要成本土地、建筑原材料、以及拆迁费用也在不断上涨。因此，房价上涨也在情理之中。
另外，我们目前的房地产市场不是完全竞争市场，定价权基本掌握在开发商手中。只有房地产市场充分竞争，形成市场定价权不是开发商一个人说了算，才能让虚高的房价回到真实的水平。
《市场报》 (2005年03月22日 第九版)
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