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住房问题已经成为当前中国城市居民最关心的问题，原因是住宅的价格上涨太快不少城市的一般老百姓已经买不起住房。对于住房市场出现的这些问题，理论界的主流观点则认为：住房价格上涨的原因是住房短缺，只要增加住房供给，市场自然恢复平静。该观点符合经济学中完全竞争市场情况下一般商品的市场均衡理论。但国际经验表明，住房是特殊商品，政府必须积极干预住房市场。
理由之一：住房是准公共产品
经济学理论告诉我们，市场竞争可以提高经济效率，但市场机制不能解决外部性、垄断、公共物品和收入分配提供等问题。住房是一种特殊商品，它不仅具有外部性，而且具有准公共物品的属性。
1、住房具有外部性特征
在住房的生产和消费过程中存在着广泛的外部性。例如，房屋的外部性还体现在会影响一个国家或地区居民的健康、犯罪率和受教育程度。19世纪欧洲各国政府之所以热衷于改善住房条件，一个主要原因就在于住房与健康之间的关系。在我国，大量的农民工进城，但他们的住房条件十分恶劣，城市居民同样受到影响，发生在2003年的“非典”疫情蔓延，在很大程度上与农民工的居住条件太差有关。
因此需要政府制定政策，影响住房的供求关系，以提高优质住房的外部收益，降低劣质住房的外部成本。
2、住房的准公共物品特性
公共物品具有两个特性：非排他性和非竞争性。住房显然不具备这两个特征，但我们认为，住房作为一种商品，它不仅包括室内的空间或室外的建筑，它还包括周围的环境（空气、绿化、生活设施、交通条件等），住房与一般商品的最大区别就是位置决定一切，舍弃位置条件，住房作为一个商品就没有意义。住房及其配套设施（如建筑物的外墙、公用的道路、走廊、路灯、绿化带、文体活动室等）可以被视为公共物品。
3、住房具有社会性
住房商品的社会性使其区别于一般商品。
首先，获得适当的住房是公民的基本人权。当这种权利无法依靠市场的力量得以实现时，政府有必要干预市场，保障公民的基本人权。一些国家把享有住房的权利写入了宪法。例如，西班牙宪法第47章就明确规定：凡西班牙公民都有权获得适当和足够的住房，政府要创造条件、制定规则，保障公民的这一权利得以实现。荷兰宪法第22章规定：政府有责任确保公民得到住房。葡萄牙宪法第65条规定：为了健康和舒适，为了保护个人隐私和家庭生活，每个人都有权利为自己和家人谋求住房。法国在1990年通过“罗伊·贝森”（ＬｏｉＢｅｓｓｏｎ）法案，这一法案试图确保所有阶层都能获得住房，并规定政府各部门有责任制定住房计划，以保证下层人民的住房权利。瑞典政府的住房政策规定：“享有良好的居住环境和宽敞的住房条件是国民的社会权利。”
另外，住房建设是城市经济发展的重要因素。异乎寻常的城市化进程造成城市人口的激增和住房的严重短缺，要在短期内解决城市住房问题需要政府介入市场，在分配资源时优先考虑住房，增加住房的供给。此外，住房与其他公共设施的配套也需要政府的统筹规划。政府可以通过城市规划、环境保护等措施，从中、长期的角度规划一个地区的发展，从而提高社会资源的有效利用率。
理由之二：特殊的价格形成机制
住房是不动产，它不可能象电子产品一样可以按照同样的标准无限制地复制，这使得住房市场不可能是完全竞争的市场；另外，住房不仅是消费品，而且可以成为投资品，因此，住房市场不存在均衡点，该市场没有均衡价格，这是房地产市场经常产生泡沫的原因所在。
1、不完全竞争性
住房市场是不完全竞争的市场。完全竞争的市场必须具备四个条件：（1）市场上有众多的生产者和消费者，其生产或消费的商品数量只占市场很小的一部分，因此单个生产者或消费者都无力影响市场价格，而只是市场价格的接受者。（2）厂商可以无成本地自由进入或退出市场。（3）市场上厂商生产同质的产品。（4）市场上消费者和厂商拥有完全信息。住房市场显然不满足这四个条件。其原因首先是住房商品的价值高、生产周期长、投入资金量大等特点决定了房产商数量有限，单个厂商占市场的较大份额，可以影响和控制市场价格，自由出入市场相对困难。第二，房产商生产的住房不同质，房产商可以利用消费者对其产品的特殊偏好索取更高的价格。第三，住房交易的过程复杂，供求双方信息的不对称性，交易成本高。由于住房市场是不完全市场，市场无法自动达到帕累托最优状态。因此，即使是美国这样高度市场化的国家，政府也要以行政法规和财政金融等手段对住房市场的运行加以控制和调节。
2、供求的非均衡性
对于住房而言，正常的“需求”当然是居住，但住房还可以成为投资品，可以收取租金或再出售，赚取买卖的差价。这样，住房的“需求”就包含了两个不同的内容：一个是消费，一个是投资。
正因为住房以及其他房地产品种具有投资品的特性，使得它的价格形成机制和一般商品有较大的不同，不能用一般均衡的分析方法来分析房地产市场。一般价格均衡理论认为，在自由竞争的市场，一种商品的供给和需求会自动达到均衡点，均衡点的价格就是均衡价格。如果市场的价格高于均衡价格，就会刺激投资，增加供给，于是价格下跌，回到均衡价格；反之，如果市场价格低于均衡价格，供给会减少，市场价格再次回到均衡价格。
但投资品的价格决定不遵循上述规律，投资品的价格决定于未来的收益预期。投资品的市场没有均衡点，更不存在均衡价格。对于投资品而言，预期价格上涨则需求增加，预期价格下跌则需求减少。对于具有市场投资经验的人都知道，所谓的“预期价格”主要是根据历史的价格走势来判断的。简单来说就是，如果最近一段时间市场是上涨的，那么，“预期价格”就是上涨的；反之，如果最近市场价格下跌，则“预期价格”就是下跌的。因此，在投资品市场，市场的需求和价格走势是正相关关系：价格上涨则需求上升，价格下跌则需求减少。而房地产市场的供给则比较复杂，当市场价格上涨时，投资利润率增加，刺激开发商增加房地产开发投资，房地产供给增加；而市场价格下跌，以前的投资“需求”会成为“供给”。简单概括投资品市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”。按照股票市场的经典投资理论可以概括为“牛市中，股价具有自我强化和复制功能”。
3、层次性（价格差别性）
一般的市场分层是厂商根据消费者收入水平、性别、年龄等消费属性自行确定的，分层的目的是使产品针对不同消费群体或市场层次，在不同消费群中分别实现收益最大化。与之相对应的市场价格也具有很大的差异性。但是，由于低收入人群的购买力小，市场往往忽视他们的需要，社会资源的配置倾向于高收入阶层，此时政府对市场干预和调节是必要的。为了保证低收入家庭的住房需要，政府应该向最低收入家庭提供廉租住房，向较低收入家庭提供经济适用住房，或通过补贴、贷款等手段提高他们的住房支付能力，并建立社会性的住房保障体系。
从以上分析可以看到，住房市场最为突出的特点是政府对市场的关注和调节大于一般市场。政府对市场的干预能够优化社会资源的配置，而且还有助于实现社会公平。
现阶段我国住房市场确需政府干预
2001年以来，我国的房地产行业连续四年出现高速增长的势头，不仅房地产投资大幅度增长，而且销售形势也非常喜人，在价格不断攀升的同时，很多城市商品房销售面积大于竣工面积，空置率下降。但部分城市（主要包括上海、南京、杭州、温州、北京等）房地产市场的价格明显脱离了一般城市居民的收入水平，这些城市房地产业的高速增长难以持续，需要政府积极干预。
对于某一产业是否过热，既不能简单地以该产业的投资或销售指标来衡量，也不能用即期供给与需求间的缺口来衡量，甚至不能用产业效益来衡量，因为与一般商品不同，房地产销售往往结合了巨额信贷投入，当期销售与效益并不意味着最终效益实现，却可能转变为大量的银行呆账。因此，考察房地产行业的发展，应该和居民的可支配收入联系起来，比较两者之间的增长速度是否匹配，如果增长速度不匹配，则可能使房地产增长不能持续，或居民用于房地产的支出挤占其他消费支出。
表1显示，2000至2003年，城镇居民人均可支配收入的增长速度平均不到10％，增长速度最高的2002年，只有13．4％。而住宅销售的增长却超过30％，增速最低的2002年也达到23．1％。2003年，城镇居民可支配收入总数为42360亿元，住宅销售额占总收入的比重为16．7％，已经超过1999年美国的水平（表2）。假设城市居民的可支配收入以10％的速度增长，住宅销售以30％的速度增长，则到2006年，住宅销售总额占城市居民可支配收入的比重达到27．6％，该比重比2003年要高近一倍。
2004年，部分城市的房价增幅过大过快，严重抑制了有效需求的持续增长。在这些城市的住房市场，已经形成了一个典型的二元结构：一边是普通的市民，他们的收入水平低，已经失去购买住房的能力；另外一边是高收入群体，其中没有购房的人已经很少，这些群体只是具有投资购房的需求。这样的二元结构市场是极度危险的。如果国家不实行强有力的调控，会导致一些大城市出现严重的房地产泡沫。过高的房价会使城市中新增加人口的生活条件恶化，同时也扭曲国民经济结构。
政府如何干预住房市场？
首先，应该成立专门的机构来负责公共住房保障制度的落实。值得借鉴的是香港的房委会，它是一个半官方、半民间的组织，其组成人员包括政府官员和民间人士，任务是检讨和制定政府的房屋发展计划并监督其执行。在我国设立这种专门机构的目的是为了消除地方政府追求经济增长的目标与公共住房保障制度之间的矛盾，保障低收入群体的利益，体现执政党“以人为本”的治国理念。
其次，从近期操作层面看，可从以下几方面入手：
1、对房地产转让征收高比例的所得税。此举是为了抑制部分人在房地产市场投机炒做。
2、严格控制拆迁规模，可拆可不拆的，不拆，防止因大规模、无计划的拆迁引起短时期内市场对房屋的大量被动需求，促使房价暴涨。
3、增加经济实用房的供给数量。在增加经济实用房的过程中要界定经济适用房供给对象，制订经济适用房的标准以及建造经济实用房的长中短期规划，列出完成经济适用房建造的时间表，并向全社会通报。
4、严格界定土地出让金的使用去向，专款专用，一半以上的土地出让金应该用于经济适用房、廉租房的建造。加强地方人大、政协对政府预算开支的监督，政府的开支应该对外公布
5、严格控制经济适用房、廉租房的面积，充分考虑购房者、承租者的经济承受能力，实施有梯度地使用住房原则，合理制订住房使用标准。
6、建设和完善房地产市场的信息系统，提高房地产市场的信息透明度。提高信息的透明度可以有效防止房地产市场的人为操纵。目前，建设部已经关注这个问题，但力度还很不够，应该参考股票市场信息披露制度建设的经验；
7、进一步落实“最严格的土地管理制度”，对闲置土地严格按规定收取闲置费，闲置两年以上的土地无偿收回，打击不良奸商囤积土地谋取暴利的行为；对超大面积住宅，实施类似于“计划生育”的政策，收取资源超占费。
8、加强对房地产经纪市场的监管。房地产市场与股票市场一样，是信息严重不对称的市场，政府应该象监管证券公司那样监管房地产经纪公司。
（作者单位：中国社会科学院金融研究所）
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