日前，中国人民银行宣布对商业银行自营性个人住房贷款政策进行调整，引起强烈反响。央行明确表示：本次政策调整有利于从需求方对未来资金价格形成较合理的预期。

    央行出手势在必行

    从央行此次出台的政策意图看，抑制部分城市房地产市场过热，控制金融风险是目前调控的当务之急。我们推测，央行这一举动的内在含义，已不仅仅是因整个银行业的利益驱动使然。

    目前，国内一些城市房价上涨过快，既超出了普通城市居民消费的支出能力，也助长了投机炒作之风。在现实中，一些投机者将炒房的市场风险转嫁到银行身上，令银行承担了相当大的金融风险。以目前炒房之风最盛的上海为例，部分炒家的盈利模式就是以获得银行低首付购房贷款的方式，套取大量银行资金，利用城市部分区域（一般为中心城区）供应量有限的市况，大量买进，制造房价飞涨的市场“逼空”行情。这种不以自住为目的的炒作，极大地扭曲了市场供需关系，进而产生大量的房地产泡沫。

    客观地说，此次针对个人房贷的政策调整，对于房地产需求具有一定的抑制作用。目前房地产过热在我国许多大中城市是一个不争的事实。近两年来，房地产过热具体表现为房地产价格和价值的严重背离，一方面房地产价格在不断上涨，而另一方面，体现房子投资价值的租金价格相对地却在不断下降。房贷利率上调对于抑制过热的房地产投资需求，让房价与租金价格的“剪刀差”形成良性的统一有一定的作用。

    不搞一刀切 避免伤及“无辜”

    此次房贷政策的调整与2003年央行出台的121号文有所不同，没有对贷款条件做出“一刀切”的硬性规定，而是让各商业银行根据各地房地产价格涨幅，自行确定是否提高住房贷款最低首付款比例。

    自去年以来全国许多大中城市的房价上涨是有所不同的。我国东北和中西部一些城市的房价上涨，多是由住房消费的刚性需求拉动所造成的房价上涨，而长江三角洲城市群的房价上涨除了住房需求的因素外，投资和投机炒作的成分占有一定比重。去年，上海、南京、杭州等中心城市的房价快速上涨，带动了该地区不少二线城市的房价急升。在北京，由于今年上半年市场供应量有限，因而不少项目在开盘后价格节节攀升，有的甚至出现供不应求的抢购场面。

    如果各商业银行不约而同的在各房地产市场热点城市提高个人房贷首付比例，一方面会对房产投资者产生强烈的警示信号作用，另一方面也会抬高对普通消费者的购房门槛，暂时将一部分购买力挡在市场之外。

    从这次央行提高房贷利率和首付款比例的举措看，仍可视作较为“温和”的调整。早在1997年时，政府将房贷利率调低，使其低于贷款利率的平均水平。而经过近十年的住房商品化历程，在绝大多数大、中城市，房地产行业已经成为国民经济的支柱产业，而且发展进入平稳阶段，在这种情况下，央行将利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，只是适应了房地产经济发展的现状，便于宏观管理，同时在全国没有采用一刀切，由各地根据房地产市场的价格情况弹性确定个人住房贷款最低首付款比例，也体现了此次宏观调控采用市场化的做法。

    降房价虚热还需多管齐下

    其实在此次央行房贷政策调整之前，一些房地产市场热点城市已开始对个人房贷的风险管理有所举措。例如，杭州等地的银行已经将个人住房贷款的首付由20%提高到30%；上海银监局也于近日召开该市中资银行业金融机构负责人座谈会，要求各商业银行要切实落实银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》的各项要求，将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下。

    上海的一些商业银行，有的把首付比例提高到50%；有的要求贷款买房者必须已拥有一套住房，以确保其如果违约也有房抵债。对于既无上海户口又无住房的外地来沪人员，有的银行拒绝提供按揭贷款。

    尽管如此，人们仍对上海这个全国最大的房地产市场予以极大的关注。因为上海房价走势对目前全国各大城市的房地产市场具有强烈的示范效应，而支撑上海房价屡创新高的不仅有来自国内商业银行的房贷资金，而且还有来自“地下信贷”的民间游资以及来自海外的各类资金。这些处于国有商业银行掌控之外的“体外”资金会否因央行房地产信贷政策的变动而撤离，目前还无法做出判断。因此，平抑房价增长过快单靠提高国内商业银行房贷成数和利率并不一定会立竿见影地产生效果。

    人们注意到，国家外汇管理局局长郭树清近日表示，中国非常关注资本流入中存在的投机问题，外汇管理部门和其他宏观经济部门正就此进行调查，并将对违规行为作严肃处理。

    此前，国家外汇管理局调查发现，在有的沿海城市，海外个人购房一人多达几十套甚至上百套，明显带有投机性质。由于我国的外汇体制是人民币盯住美元汇率制，近三年来美元相对其它主要货币已经贬值38%以上，虽然去年我国房地产价格上涨了约15%，但对于以美元为主的外资购买力而言，房价实际上反而是下降了。

    尽管目前外资在内地房地产投资中所占比例不会超过10%，但却占到像上海这样的热点城市高端市场的40%。与股市坐庄手法相仿，当庄家控制市场份额达到一定比例时就可呼风唤雨了。因此，提高国内商业银行房贷首付比例和贷款利率究竟会对房地产热点城市的炒家会有多大影响，其政策功效还有待观察，而加强外汇管理，对违规流入资本进行严格控制似乎也应是调控举措的题中之议。

    从根本上说，提高房贷利率与首付比例并非抑制房价泡沫唯一路径，政府还需增加市场供应以及调整市场结构（增加中低档商品住宅供应）才能使涨升过快的房价平稳着陆。

    如果房地产热点城市房价在央行房贷政策市场化调控下依然保持迅猛上涨势头，预计有关部门近期还有可能会加快政策调整的节奏和相应提高调整力度。