河南：央行实施个人房贷新政策 房贷利率上调影响几何?

    央行决定从3月17日起调整商业银行住房贷款政策的消息传出后，记者随即采访了省会银行界、房地产界、学者和消费者的代表，请他们解读房贷新政策及其带来的影响。

    央行通知说，取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率，自营性个人住房贷款利率改按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理，下限利率水平 为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。商业银行法人(即总行)可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。

    业内人士分析，新政策最直接的影响是个人房贷利率有所上升。原来5年期以内的房贷利率为4.95%，5年期以上的房贷利率为5.31%。现在5年期以上个人住房贷款利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比以前的利率5.31%高出0.2个百分点。

    房贷首付是否上调到30%?省会各银行：决定权在总行

    央行通知说，房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，由商业银行法人根据国家有关部门公佈的各地房地产价格涨幅自行确定。

    对于该内容，省会银行人士表示影响不大，因为原来虽有最低首付款20%的规定，但郑州各银行在实际操作中，一直采取灵活的方式，即根据购房人的实际情况决定最低首付款数。若购房人收入不稳定，银行方面会要求其提高首付款比例。

    省会各银行是否会提高首付款比例?郑州市多家银行昨天表示，这要看总行的通知。

    公积金贷款利率上调0.18%

    中国人民银行17日称，个人住房信贷政策作出调整后，个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调。个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。其中，5年(含5年)以下贷款由现行年利率3.78%调整为3.96%；5年以上贷款由现行年利率4.23%调整为4.41%。

    房贷利率可按月调整

    央行昨天的通知指出，2005年3月17日(含2005年3月17日)以后发放的个人住房贷款，执行本通知的规定。

    也就是说，从昨日起，贷款买房签订合同者，银行将对其实行新利率。按照新政策，个人住房贷款的计、结息方式和还款方式，由借贷双方协商确定。在合同期内贷款利率的调整由一年一定，改为借贷双方按商业原则确定，可在合同期内按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的确定方式。

    逾期还款将重罚

    此外，记者了解到，根据新政策，今后银行对个人住房按揭逾期还款的惩罚也更严厉了，由原来万分之二点一的日罚息，改为按照贷款合同上执行利率再加收30%～50%来执行。“前后相比，提高了不少。”

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    10年期20万房贷每月多还80多元

    贷款利率上调对购房人有多大影响呢?省会银行人士分别以贷款15万元期限20年，贷款20万元期限10年为例做了比较。

    贷款15万元期限20年：采用等额本息还款法，按照原来的房贷利率，其每月还款1015.8元，全部利息是93792元；如按照现在的贷款基准利率，其每月须还款1085.06元，全部利息为110414.4元，比以前多还了1.7万多元；按新政策下限，其每月须还1032.71元，全部利息为97850.4元，比以前多还了4058.4元。

    贷款20万元期限10年：调整前利率为5.31%，每月须归还银行贷款2151.74元。调整后利率为6.12%，每月须归还银行贷款2232.48元，每月多还80.74元。

    政策解读

    房贷利率最低上调0.2%，上不封顶

    记者提醒 别盲目提前还贷可与银行“讨价还价”

    对于2005年3月17日以前发放的未到期贷款，央行通知说从2006年1月1日起按本通知执行。

    省会银行界人士解释说，3月17日之前已与银行签订贷款合同者，若在明年1月1日之前提前还贷，均享受原利率。银行人士建议，贷款买房人若计划部分提前还贷，应与商业银行就新利率是否下浮进行“讨价还价”，切勿“不问价格”。

    按照银行界人士的分析，明年1月1日之前应是一个提前还贷高峰期。出于竞争需要，昨天省会各银行均表示暂时不收违约金。不过，也有银行人士表示，如果贷款购房合同中有收违约金的约定，将来可能会收。

    银行反应

    各银行暂停签订贷款购房合同

    省会数家银行昨日接受采访时表示，因还没接到总行的具体实施细则或指导性意见，他们目前都暂停签订贷款购房合同。

    工行河南省分行有关人士表示，他们正在研究房贷新政策，等总行给出一个实施细则，所以这两天暂停签订贷款购房合同。

    中信郑州分行有关人士表示，他们目前仍在接受客户的购房贷款申请，贷款购房合同也因贷款利率未确定而暂停。她表示，将来会根据总行的通知，再结合郑州的实际情况制定具体办法，肯定是呈现差别化情况，对优质客户可以实行贷款利率下浮政策，但对非优质客户尤其是原来催收过的一些客户，要实行上浮贷款利率的政策。

    交通银行郑州分行、浦发行郑州分行、招商银行(资讯 行情 论坛)郑州分行、广发行郑州分行等表示，对于如何执行新房贷政策，他们都在等待总行给一个指导性的意见或实施细则。

    影响分析

    银行：房价可能下调投资买房者将受打击

    “这明显是针对目前的房地产市场过热”，昨日，省会一股份制银行人士就央行房贷新政策接受采访时明确表示，“此举目前对过高的房价应该是个打压”，主要是抑制一些大城市过快的房价上涨，併抑制房屋买卖中的投机行为，预防可能出现的房地产泡沫。

    业内人士分析认为，央行此举的意图也很明显，对房地产开发商的贷款利率没变，也就是说商品房总供给方面基本上不会变化，而上调个人住房贷款利率，则是对商品房总需求采取了抑制策略：房贷利率的上调，客观上会抑制部分购房者的热情，而随著商业银行自主权限的扩大，对投资性买房者更是一个打击。

    省会一银行人士说，从供需这个层面上分析，将来房地产价格极有可能会下降。

    影响分析

    房地产商：对低收入者影响较大

    “这明显是针对目前的房地产市场过热”，昨日，省会一股份制银行人士就央行房贷新政策接受采访时明确表示，“此举目前对过高的房价应该是个打压”，主要是抑制一些大城市过快的房价上涨，併抑制房屋买卖中的投机行为，预防可能出现的房地产泡沫。

    业内人士分析认为，央行此举的意图也很明显，对房地产开发商的贷款利率没变，也就是说商品房总供给方面基本上不会变化，而上调个人住房贷款利率，则是对商品房总需求采取了抑制策略：房贷利率的上调，客观上会抑制部分购房者的热情，而随著商业银行自主权限的扩大，对投资性买房者更是一个打击。

    省会一银行人士说，从供需这个层面上分析，将来房地产价格极有可能会下降。

    省会部分房地产开发商昨天表示：“央行此举对首次置业者肯定有相当大的影响。”

    郑州新世纪集团品牌管理中心总经理白羽认为，买小户型或普通住宅的人，买房前一般都积攒了很长一段时间的钱，或者他们的收入不是很高，此次上调房贷利率甚至提高首付比例，买房成本的增加，会将部分准备购房的人拒之门外。

    不过，白羽认为，央行房贷利率新政策对那些准备买精品住宅的人影响不大。她说，购买精品住宅的客户，都有一定购买力，他们往往会在买了房两三年后，嫌贷款成本太高而选择提前还贷。

    河南鑫苑置业有限公司营销总监陈彦颖也持相同观点，她同时认为，此次上调房贷利率对投资性购房者来说是一个打击。

    郑州的房贷首付款会不会提高到30%?白羽认为，目前郑州的房价相对来说还是比较健康的，她与省会银行界人士交流后的意见是，郑州目前不会提高首付款比例，即使提高，也不会很快提高。

    房价是否会因此下降?陈彦颖认为，目前郑州房地产市场的需求量很大，郑州房地产市场房价不会下降。

    购房者：可能暂缓买房

    昨日中午，在郑州工作的张先生说，他准备在西区买一套房，3月16日刚交过定金，当他听说以后房贷基准利率要上调时，他表示要考虑暂缓买房。

    正在北环某楼盘察看的姚女士也表示，如果银行要提高房贷首付比例，她会考虑暂且不买房，毕竟买房是一笔很大的花销，多交几万并不是每个人都能承受得起的，总不能把家底掏空了去买房吧。

    已交过定金的介先生表示，反正他已交过定金了，他相信自己会符合银行的各种条件，至于对银行要提高首付比例之说，他表示也不在乎这几万块钱。而对于房贷利率上调，他说他正准备交60%的首付款，这样“以后每个月的还款压力会轻些”。

    买房负担变重会否断供?

    按揭利率上调加重供楼者负担，会否有人“超了预算”出现断供?对此，银行业人士表示，即使出现断供估计也是个别现象，“大部分人的信用还是良好的”。

    也有业内人士对房贷新政策的影响人群表示质疑。“真正买房的人还是要买，炒楼的多半不是通过银行贷款来实现，这样从需求遏制的作用到底有多大?”该人士指出，“真正受影响的还是要买房的普通老百姓。”他呼吁，有关部门不能单单靠利率来解决问题，还需要更多的其他手段相配套才能实现房地产业的健康、可持续发展。

    专家看法

    此举意在降低房价房贷利率还会调高

    河南财经学院副院长李鸿昌昨日表示，此次上调商业银行住房贷款利率，说明央行认为全国房地产市场过热从而采取紧缩政策。这从取消原来的个人住房贷款优惠利率也可看出，原来是鼓励消费者买房的，现在取消优惠就意味著不鼓励。

    李表示，央行此举本意就是使房价下降，对房地产开发商来说肯定是个负面影响，但对国内经济的健康增长是有好处的。他表示，个人购房者的负担会因此适当加重。

    国家发改委价格监测中心的张学武认为，本次取消优惠利率的实际影响并不大，但是其政策取向却是非常明显的，表明国家开始对住房价格过快上涨采取实际政策，抑制房价过快上涨将是一个系统工程，预计今后还会有一系列后续政策出台。

    中国社科院金融所易宪容认为，0.2个百分点对于贷款者和市场的影响很小。但这是央行发出的一个强烈信号：提醒买房人要注意利率提高的风险，贷款的成本风险。而且此次专门针对住房贷款调整政策，也传达出一个明确信息：房贷利率还会一直调高，直到符合市场实际水平。