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贷还是不贷，这是个问题
央行上海分行紧急提示房贷风险
3月18日，在人总行出台住房贷款利率调整政策的第二天，央行上海分行紧急召集在沪各中资商业银行负责人召开专题座谈会，部署落实利率调整新政策，并就个人住房贷款进行
风险提示和窗口指导。
人行上海分行副行长陈永富指出，截至2005年2月末，全市中资金融机构商业性房地产贷款余额3715亿元，占全部贷款余额的29.3％，其中个人住房贷款余额2599亿元，同比增长43.5％；今年1至2月，商业性房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款高达87.7％，其中个人住房贷款增加153.2亿元，同比多增59.75亿元。
陈永富认为，目前上海房地产市场发展高度依赖银行贷款，商业银行房地产贷款余额占比、中长期贷款余额占比持续提高。对此,商业银行要注意规避流动性风险和贷款集中风险。同时提醒贷款购房者个人增强风险意识。
与央行这次温和的房贷新政比起来，去年11月高院公布《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣、冻结财产的规定》（以下简称《规定》），并宣布此规定将于2005年1月1日开始实施，更是一记打压房贷的重拳。
这个新司法解释规定：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。房子作为被执行人及其所扶养家属必须居住的居所自然不能执行。
由此就给银行提出一个严峻的问题：住房抵押贷款还办不办？如果继续进行住房贷款的话，以后贷款人停止还款银行该怎么处置？
银行对房贷利率上调反应平静
16日晚，上海市各大商业银行收到央行通知，自3月17日起，取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。其中5年期以上个人住房贷款利率下限为贷款基准利率6.12％的0.9倍，即5.51％，而各家商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价机制。
“我个人认为央行房贷新政策对房地产直接的影响是有限的，但它是个强烈的政策信号。说明中央宏观调控的力度把握是不错的。”浦发银行的董秘对记者说。
“我们对房地产的看法有三点，一、从局部、静态、短期看，泡沫是明显的；二、从一个较长的周期看，从全局看，这些泡沫是可以疏解的；三、要想让泡沫爆掉，要靠金融。想让泡沫平缓地过去，最有效的手段也是金融。上海现在房地产泡沫还没有破裂，是因为金融手段还不严厉。”该人士说，“房地产现在是有泡沫的，但是完全没有泡沫就成了死水一潭，所以要适度。”
据中行上海市分行理财专家分析，面对如火如荼的房贷市场，央行此举调控之意非常明显。升息会对炒房投资者产生较大影响，但市民无需为此过于紧张。因为炒房的利息支出会增加，炒房成本会随之提高。而对自己居住的一般购房者影响较小。
该理财专家还解释，对于3月17日之前已经获得贷款的购房者，真正执行新的利率也要到明年1月1日，所以市民仍有充裕的时间调整个人贷款安排；而对于此前已经递交申贷表格，却未得到放款的客户，银行将对其施行新的房贷利率。
中行上海分行告诫贷款购房者，应合理安排收支，冷静选择是否提前还贷。因为提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，同时承担较大的资金压力。一次性投入过大或许会降低日常生活质量，而升息后每月还贷额的略微增加却未必会带来明显的生活压力。如果提前还贷，银行还将收取一定的手续费，如果手续费大于利息增加，提前还贷同样可能增加成本支出。
调高首付比例会产生多重影响
“上海目前还没有，但其它地方有，要求首付80％。但高首付的影响是复杂的。比如遇到一个户头，要买60万的房子，他手头凑够了55万，还差5万，来向银行贷款，我们就不敢贷了。为什么呢，因为他竭尽全力了还差那么一点点，万一收入结构、收入状况有所改变，他的钱就还不出来了。”某股份制商业银行的高层向记者分析。
据他介绍，上海市很多银行的房贷今年以来就实行三七开了——首付30％。“有些已经开始四六开了。”这是因为今年1月1日开始，最高人民法院将执行《规定》。
“高院三宗旨一出来，我们吓了一跳，逼得我们银行更爱富人，而不爱穷人了。对于经济适用房，我们作为商业主体来说，贷款很谨慎了——你还不了我钱，我又不能把你赶出去。第二，买第二套房的人，按照人民银行宏观调控，要提高利率；但按照商业主体微观运行来讲，对买第二套房的人我更放心：他比较有钱，所以到时候不发愁他还款。即使到时候把他赶出去，他还有一套旧的房子嘛。”
相比之下，央行“对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%”这一规定就没了多少力度。
高院《规定》使银行面临两难困境
早在2005年1月召开的上海市金融形势分析会上，人行上海分行就在其分析报告中指出，《规定》第六条和第十七条客观上可能增加个人住房贷款的道德风险，而商业银行如果据此提高房屋抵押贷款门槛又可能会加剧投机性购房倾向，其实施效应值得进一步关注。
不幸的是，主管部门担心的潜在的道德风险已经变成现实。据中国新闻报道：“一部分人自己住在贷款购买的二手房中,将原先的房子转移到亲属名下,再出租出去,同时不再为二手房还款。银行在法院新政策的制约下也毫无办法。”
这样的事例出现的后果是，一方面，只要有第一个人恶意赖帐，并且未受严厉惩罚的话，那么，购房者中会产生“羊群效应”纷纷效从，最后导致大批按揭贷款购房者停止还款，造成银行的大笔烂帐。另一方面，在上海没有亲戚的外地来沪、对房屋有居住需求的人员，在首次购房时从银行贷不到款。
银行将面临两难问题——如果停止按揭贷款，楼市将崩溃，开发商开发的房子卖不出去，银行也将形成巨大的烂帐。但是，如果银行不停止按揭贷款的话，银行的风险也很大DD只怕这钱贷得出去，收却是收不回来了。
房贷紧缩是不争事实
除了上述《规定》使银行绷紧了谨慎放贷的神经，快速增长的个人房贷所集聚的风险也引起了各家银行的关注。
据人行上海分行统计，2004年上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，占各项贷款新增额的比例高达76％。其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48％。
人行上海分行指出，从流动性角度看，上海市个人住房贷款占比持续攀升，房地产贷款在各商业银行信贷总量中所占比例过高，其中国有独资商业银行和股份制商业银行（含上海银行）全年新增个人住房贷款占各自新增人民币各项贷款的比例分别高达49％和79％，信贷结构趋同明显。贷款的长期性和银行资金来源短期性矛盾加剧，从而加大商业银行的中长期流动性风险和资产结构的不合理。
3月9日，上海银监局召开上海市中资银行业金融机构负责人座谈会。会议要求各商业银行要重视房地产贷款快速增长过程中的风险管理问题，切实落实银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》（以下简称《指引》），上海银监局将督促商业银行切实落实该《指引》的各项要求。
银监会在2004年12月发布的《指引》，要求各商业银行将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下。但银行工作人员告诉记者，这项规定实际没有被严格执行。
上海市银行同业公会负责任介绍，最早于下周，就将出台由同业工会牵头，各商业银行参与制定的房贷风险防范“细则”。细则的基本思路就是提高房贷门槛，打击投机炒房。
“就我所知，某国有商业银行上海分行现在已经不做7000元/平方米以下、贷款额70万元以下的住房按揭了。我们行的条件没他们高，可是50万元以下的个人房贷也几乎不做了。”上海某商业银行的工作人员告诉记者。
但现实的问题是，目前各家银行的意见有很大分歧：有的银行过去在个人房贷市场上的份额过小，现在要抢着做；有的认为房贷流动性差，干脆停止，像华夏银行前段时间就停掉了。
“以前银行只听央行一家的，现在也要看市场反应，肯定不能一刀切的。”某股份制商业银行信贷员说。（来源：经济参考报）
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