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2005年3月17日，央行正式取消住房贷款优惠利率，回归到同期贷款利率水平，实行下限管理。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6．12％的0．9倍（即5．51％），比现行优惠利率5．31％高0．20个百分点。公积金贷款利率也同步上调，五年以下（含五年）贷款年利率由原先的3．78％调至3．96％，而五年以上则由4．23％调整到4．41％。此次利率调整之后的这两天里，无论是已经买房的还是没有买房的市民，月供是不是多了？利息要多多少？这些都已经成为他们最关心的话题。本报理财周刊记者专门采访了南
京多家银行房贷部门负责人，就贷款利率调整后的多个问题进行了详细对比和咨询，提供最详细的利率调整应对大全，让你做到“贷款心中有数，还款心里有底”。
月供增加基本在百元以内
刚刚办完贷款手续的市民小张虽然没能赶上优惠利率的“最后一班车”，但在办理贷款时，他曾让银行客户经理按旧利率计算了制作一张还款表格，现在他手头又拿到了一份按照新贷款利率（暂时按5．51％的优惠利率算）计算的还款表格。（详见表格1）小张办理的是纯商业贷款，贷款金额30万元，贷款期限15年，他选择了等额本息还款方式（每月还款金额相等）。在比较了他提供的新旧两张还款标格后记者发现，在利率调整之前（也就是按照5．31％的年利率计算），他每个月的还款额为2421．11元；而新的还款表格中（按照5．51％利率计算），每月还款额为2452．91元，增加31．8元。小张仔细对比后告诉记者，“本来我听到消息后吓了一跳，以为这下负担要重多了。可现在看来，每个月不过就多还30元，随便哪里省一下就出来了”。银行理财工作人员告诉记者，虽然目前各家银行到底执行什么利率还没有明确定论，但就算按6．12％的最高利率算，月供增加也有限，基本在百元以内，对市民不会有太大的影响。
利率越高两种还款方式利差越大
央行调高利率后，市民除了关心自己的还款额增加多少，对于还款方式的比较也更关心。建设银行理财师程卫平告诉记者，随着利率的不断提高，等额本金和等额本息两种还款方式之间利率总额的差距会越来越大。（详见表格2）为了给读者一个直观的印象，程卫平以商业贷款10万元，期限10年为例，分别以2005年1月1日以前、2005年1月1日到3月17日、以及3月17日以后三种不同时间段的利率标准给记者做了一个详细比对。横向对比时，住房贷款利率由低到高的调整过程中，市民在月供和利息总额上的负担逐步增加。但纵向对比后记者发现，在利率标准为5．04％的时候，两种还款方式之间的总利息差别为2013元，而当利率提高到5．31％的时候，这种差别提高到了2333元，而在最后按照贷款利率的最新下限5．51％计算，等额本金还款方式比等额本息还款方式的利息总额少2512元，可见，随着利率的不断提高，两种还款方式在利差上也是越拉越大。中国银行江苏省分行房贷部门工作人员告诉记者，两种还贷方式一直都因为存在利差而被市民所关注，但是由于过去贷款利率一直不大，两者之间的利差也不是很明显。连续两次的利率调整之后，这种利率的差别已经充分显现出来。
市民提前还贷有三大窍门
同样是提前还贷，各人有各人的还法。有些市民一听到利率调高了，马上到银行取钱，也不仔细考虑一下，直接表示要提前还款。南京银行界的理财专家指出，提前还贷也有小窍门，掌握这些小窍门，在同样条件下能节省更多的利息。先还商业贷款更“划算”由于公积金贷款的利率比商业贷款享有一定的优惠，所以目前只要有可能，市民大多选择了公积金贷款和商业贷款组合的贷款形式。对此，理财专家建议，如果市民的住房贷款是由商业贷款和公积金贷款构成的组合贷款，那么先还其中的商业贷款则会“优惠”多一些。中信实业银行湖南路支行行长助理包华俊告诉记者，以这次为例，商业贷款5年以上的最低利率为5．51％，而公积金贷款虽然也同步上调，但是调整过后也仅为4．41％，相比之下低了一个百分点。所以提前还款就应该先把贷款利率较高的商业性贷款提前归还，尽量采用利息较低的公积金贷款。缩短贷款期限更省钱中国银行城南支行的客户经理也告诉记者，提前还贷的主要目的就是减少利息，尤其是在贷款的最先几年当中，因为本金基数大，利息相应也高。因此在贷款的前几年中，应争取能多还款，使总贷款中的本金基数下降。专家还建议，提前还贷后选择哪种还款方式要考虑自己预期的情况，如果贷款者有稳定收入，每月收入均衡，比如公务员类型的，可以选择每月减少还款金额，还款年限不变；反之收入不太稳定，几年内可能遇到资金周转等问题，可选择每月还款金额不变，但缩短期限方式来还款。不过专家也指出，单纯从节省利息的角度，选择缩短贷款期限是一个不错的选择。现在还年底还效果一样这两天不少市民听闻利率变化纷纷准备提前还贷，生怕迟了要按新利率计算，民生银行的客户经理告诉记者，这样的想法其实是错误的。他告诉记者，市民在办理贷款时和银行签下合同中明确规定每年的1月1日银行有权根据实际利率的调整来调整房贷利率，如果银行没有调整，那么这一年全年都按照既定的利率标准执行。也就是说，虽然3月17日央行刚刚宣布利率调整，但接下来的9个月仍然是按照旧的利率计算。
新闻附件
如何办理提前还贷
银行相关人士表示，市民在办理提前还贷时必须事先通知银行，给银行提前还贷的准备期，目前南京各家银行提前的时间各不相同，一般在3天到2个星期不等。工行江苏省分行房贷处工作人员告诉记者，借款人提前还贷时还必须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还贷本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请（公积金贷款向住房资金管理部门提出申请，银行商业性住房贷款则向贷款银行提出申请），经其审核同意后方可办理提前还贷事宜。提前还款方式存在两种情况：一种是部分提前还款，即借款人在还款的过程中，提前偿还一部分贷款，但还有一部分剩余房款仍需申请银行贷款。这种情况需要贷款人提早通知银行，然后银行根据具体的还款情况重新测算，打印新的还款计划，和贷款人签订新的贷款合同。另外一种是全部提前还款。即借款人在偿还了一部分贷款后，将剩余的贷款一次性还清。这种情况银行不会要求借款人必须按照贷款的整数偿还，只要将剩余贷款偿还给银行就可以了。对于市民关心的违约金问题，上周五工行、农行、建行、浦发等多家银行房贷部门相关人士在接受记者采访时表示，虽然市民大规模提前还贷打乱了银行的资金规划，但是从人性化服务的角度出发，近期他们不会向提前还贷市民收取违约金。金陵晚报记者石明舟(编辑米米)南京报业集团.金陵晚报社，未经同意不得转载、复制或建立镜像。
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