|
调查缘起
最近，上海市政府出台的一系列相关房地产交易的政策让人关注：运用税收杠杆，上海开始对商品房交易开征房产交易营业税，尽管综合起来只增加了555％的“利得税”，但是这表明了政府进一步调控楼市的决心。为进一步改善本市城镇居民的住房条件，从2005年1月1日起，对中低收入家庭购房贷款贴息政策（简称贴息政策）的房价标准和贴息标准进行调
整。所有的一切无不表明了政府稳定楼市、造福百姓的决心。那么对于这一系列政策的出台，上海市民是如何看？市民对楼市的投资有否变化？为此上周财经第一调查联合上海零点调查公司进行了专项调查。
本次调查共有400名上海市民参与，其中男性占47.8%，女性占52.2%。样本的年龄结构相对集中分布在26-35岁，占总体比例的26.8%。平均月收入为2533.3元。学历构成中，高中及高中以下学历的受访者占50.3%，本科及本科以上学历的共为26.5%。在本调查样本中，房屋性质中产权房住户占40.8％，租赁住户占15.3％、使用权房住户为14.8％。本次调查的置信度为95%，抽样误差在±3%之内。股市低迷储蓄利率偏低楼市成投资理想场所
住房永远是牵动百姓敏感神经的一根线，果然最近上海市政府出台的相关政策在市民中产生很大的反响。调查显示，55.5％的受访市民表示知晓“二手房交易开征房产交易营业税等近期出台的楼市调控政策”。
而申城楼市对市民的吸引不仅有关注的目光，更有投资的热情。在股市低迷、银行利率偏低的背景下，楼市投资成为了众多市民理财的首选。调查显示，有42％的受访市民认为目前投资楼市是一种回报较好的理财方式，72.3％的受访市民认为投资楼市回报一般，远远高于对股市和储蓄等理财方式回报的比例。交易平均获利10万多一成因房屋交易得利
在本次的调查样本中，近二成（17.8％）的市民有过二手房交易的经历，而在这将近两成的人中有56.3％的人或多或少有所斩获。数据显示在这56.3％的人中，收获在5万以下的人占19.7％，收获在5万～10万的人占15.5％，有4.2％的人收获在50万～100万。平均的获利额度为11.3万元。如果按二手房交易税5.55％的税率计算，每笔二手房交易一年之内再交易的要平均承担6271.5元（11.3万×5.55％）的交易税，税后的平均的获利额度为10.6万元。虽然这个数据只具有参考意义，但不能否认由于上海楼市的欣欣向上，使得不少市民因此受惠。
营业税对炒房客作用初显
如果将楼市投资分为短线投资、中线投资、长线投资三种，调查结果显示，投资人对楼市的投资方式在房产交易营业税出台的前后产生变化。比较数据，有13.7%的原先看好短线投资的受访者在房产交易营业税开征后淡出短线投资而转战长线投资。开征房产交易营业税前在对投资楼市看好的方式的受访比例中，短线投资为46％、中线投资为25.8％，长线投资为28.2％；开征房产交易营业税后在对投资楼市看好的方式的受访比例中，短线投资为39.7％、中线投资为29.8％，长线投资为30.5％（如图2）。
在失去的这13.7个百分点分别由中、长线投资分享，“长线投资”和“中线投资”的投资增幅分别达到了2.3％和4％。投机色彩更浓的短线炒房行为受到调控，从而印证了该政策对“满足消费、稳定楼市，打击楼市过度投机”的作用所在。期房投资失宠房屋租赁成新热点
开征房产交易营业税政策的出台，除了让13.7％的人转战中长线外，对市民产生的投资楼市的心理变化更是远远超过这个数字。
开征房产交易营业税之前，受访市民认为最赚钱的楼市投资渠道前三位依次是：一手房买卖（30％）、二手房买卖（22.5％）和期房买卖（22.3％）。而开征房产交易营业税后，受访市民认为最赚钱的楼市投资渠道前三位依次是：二手房买卖（24％）、一手房买卖（21.8％）和房屋出租（17.3％（如图1））。
两者比较，“房屋出租”成为了房产交易营业税开征后的房产投资手段的新宠，此项的受选比例由在开征前的13.8％的基础上上升了3.5个百分点，增幅最大。而其他的主要投资手段除“二手房买卖”有1.5％的微涨外，其他各项均不同程度下跌，失宠最快的是“期房投资”，此项的受选率下降了8.8个百分点，同时，“一手房买卖”的受选率也骤降了8.2个百分点（如图1）。
由此可见，房产交易营业税的开征对“一手房买卖”和“房屋出租”造成的调控显得比对“二手房买卖”的调控更为直接、明显。这是因为就目前市民的经济能力而言，二手房由于相对较低的价位仍是市民居住消费的主要选择，而市民居住消费需求的稳定性保证了“二手房买卖”相对稳定，选择二手房买卖的比例在房产交易营业税开征后反而微涨可以看成是合理范围内的波动。而“一手房买卖”与“期房投资”这两项作为有一定经济实力的炒客更多使用的投资手段的受选比例的大幅下降，更可以视作为炒客投机心理遭受打击的标志。半数人认为今后楼市风险加大利润减少
风险和利润空间的多少始终是投资人关注的指标，那么受访者对这两个指标是如何看的？调查显示，在房屋交易开征房产交易营业税后，半数多（57.8％）的受访市民表示“二手房交易房产交易营业税出台后，楼市的投资风险会加大”，认为“楼市投资风险会减小”的受访市民比例为11％。同样逾五成（50.3％）的受访市民表示“房产交易营业税出台后，楼市的利润空间会减小。”持“楼市利润空间将增大的”受访比例为20.5％。
由于风险加大和利润空间的减少，有27.5％人对上海楼市的投资意愿减弱。不过，还有48.3％的人对上海楼市的投资意愿不因房产交易营业税的出台而改变。不过数据也显示，有18％的人的投资意愿增强（如图3）。
60.8％人依旧看好楼市未来
那么市民对上海楼市未来的走势是如何看待的呢？调查显示，有54.5％的人认为今后上海楼市价格将小幅上涨，6.3％的人认为将大幅上涨，也即总体上有60.8％的人看涨今后上海楼市。另外有17.3％的人认为今后的楼市价格将小幅下降，高于认为楼市价格将“维持现有水平”的比例3个百分点（如图4）。（感谢上海零点市场调查有限公司邓昕提供数据和分析）
| 
