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日前，两项新政开始影响房地产业。一是央行自3月17日起，单独对房贷加息和提高首付比例，二是最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》也已经全面实施。最高法院和人民银行的两项政策无疑给房产市场吹来了两股“冷风”。
在这两项政策的作用下，上海、深圳等火热的房地产市场已经感到阵阵“寒意”，上海、深圳、重庆等地银行正在酝酿大幅提高个人房贷门槛，首付比例最高提至五成至六成。
济南的个人房贷市场有何变化，为此本报记者展开调查
近日，记者采访获知，由于此前济南各银行普遍采取的是七成按揭的内部规定，因此目前各银行尚未进一步提高房贷首付比例。但是，各银行均已开始着手加强贷款的审核。
一些银行为了规避该司法解释，甚至向房地产公司提出，个人申请房贷时必须同时提交一个名叫“容留证明”的新法律文件。
一房地产公司老总不无担忧地说，济南个人房贷“口袋扎紧”的趋势目前已显露征兆。
“禁拍”震动省城楼市 银行祭起“容留证明”
最高法院一纸关于执行方面的规定促使众房地产公司和银行如此紧张的真正原因是该解释第六条的规定。
最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第6条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵押。”
这意味着，如果贷款人未能如约还贷，银行也不能将其居住的房屋拍卖、变卖以收回贷款。银行个人房贷的风险由此增加。
正因为如此，不少房地产公司认为，这一“禁拍”规定将严重影响当前的房地产市场，各地火热的房地产市场将因此走软。
据了解，京沪渝等地银行目前正在抬高门槛设法自保，各大银行不约而同地收紧了按揭贷款的审批。为降低风险，有的将首付比例提高至50%；有的要求贷款买房者必须已拥有一套住房，以确保其如果违约也有房抵债。
而在济南，目前各大银行虽然还没有提高“门槛”，但省城一房地产公司负责人在接受采访时告诉记者，个人房贷的审核相较以前明显严格，个人房贷“口袋”其实是扎紧了。
据这位负责人介绍，在司法解释刚开始施行的时候，就有银行向他们提出，贷款买房者必须有一套住房，后来又提出，个人申请房贷时必须同时提交一份“容留证明”。
所谓“容留证明”，就是贷款者在贷款之前，必须找亲戚朋友出具一份证明：一旦贷款人未能如约还贷，保证人愿意收留贷款者以及所抚养的家属。这样，银行就可以规避司法解释的规定，在收不回贷款时，可以通过拍卖贷款人居住的房屋以收回贷款。
据介绍，目前不少银行内部都制定了一套审核规定，规定只能对公务员、教师等行政事业单位的人员提供房贷，并要求家庭中至少有一方为济南户口。如果是外地户口、学历不高、收入不稳定的，银行将提高首付比例，或要求出具资产证明(如在银行拥有10万元存款)等限制。
“虽然没有提高门槛，但实际上对个人房贷的要求更高，相当于口袋扎紧了。”这位负责人说。
新政左右为难银行 既想发展又怕风险
工行住房金融业务部总经理刘巍告诉记者，按照人行的要求，房贷的首付比例是否提高可根据各地的具体情况决定，由于此前工行在实际操作中，基本上是按照30%的首付比例运作，因此该政策对工行影响不大。“目前工行的住房贷款普遍还是七成按揭，也没有要求借款人提供第二套房产证明等硬性附加条件，只不过房贷的利率水平要严格按照人行的新规定执行。”
“不可否认，高院的司法解释公布之后，银行的风险比以前增大了，但工行不会擅自抬高‘门槛’。”刘巍告诉记者，如同其他贷款项目一样，房贷虽然存在一定的风险，但其不良率一直在千分之二以内，远远低于法人贷款。对于工行来说，个人房贷依然是不可多得的“优质资产”，况且目前房贷业务只占银行总业务的10%，远低于国外30%-40%的比例，工行正在全力发展这一业务，当然不可能提高门槛限制它的发展。
记者又从建行、农行等国有银行和招行、交行等股份制银行了解到，目前省城各大银行都没有抬高房贷的首付比例。“现在大家还处在观望阶段，即使有‘想法’，但谁都不愿第一个吃螃蟹。”招商银行济南分行个人银行部总经理蔡其根如是说。
虽然“门槛”没有提高，但各大银行正在紧锣密鼓地酝酿一些应对措施，以抵御可能带来的风险。据工行刘巍总经理介绍，现在工行正在考虑化解风险的方法，而且已经初步形成了三种方案：一是在今后的贷款合同中，增加一个附加条款。贷款人一旦出现重大疾病、意外伤害等不可抗拒的因素而失去还款能力后，应同意接受银行提供的“安置房”，同时将其按揭房交付银行处理。二是银行与保险公司共同开发一种新险种，贷款人在签订合同时，可自愿选择这种保险。如果贷款人无法正常还款，保险公司将承担相应的负担。三是贷款人可自愿选择担保公司，为自己担保。
除此之外，记者还了解到，其实今年以来各银行都心照不宣地增加了房贷审批的程序，在调查贷款人的还款能力时，也比以前更加详细了。“这其实已经在客观上增加了办理房贷的难度。”一位股份制银行负责人说。
“10年没有遇到一起” 解释影响被人夸大
利率提高对房贷市场的影响是显而易见的，但最高法院的一纸司法解释果真就能让房地产市场的风险剧增吗？
据记者了解，目前房地产公司和银行对司法解释的争议都集中在第六条“禁拍”规定上。某国有银行房贷部经理认为，虽然目前还无法判断解释对房贷市场的影响有多大，但有一个事实无法回避：银行对房贷抵押物的处置权被悬置了，这就难保不会出现有人恶意骗贷的现象。因此，高院在处理类似的问题时，不能够“一刀切”，而应当具体问题具体分析。
另一家股份制银行的负责人则认为，解释应当对“生活所必需的居住房屋”的规定进行明确定义。“如果贷款人的确失去了还款能力，但他还一直住着200平方米的房子，银行能不能强行置换？”
对于银行的这些担心，法律界人士则表达了不同的观点。天桥区法院执行局的一位负责人告诉记者，司法解释出台的目的是保护弱势群体，确保居者有其所。其实，在该司法解释出台之前，法院在执行时也是这样掌握的。现在只不过以司法解释的形式对此进行明确，不可能对房地产市场造成重大影响。
“其实，解释规定得很清楚，那就是必须保证‘被执行人生活所必需的居住房屋’。如果贷款人的确失去了还款能力却还住着200平方米的房子，这显然超出‘生活所需’的规定，法院也会要求他进行置换。”
“我干了近10年的执行工作，还没有碰到一起因还不起贷款而被拍卖住房的。由此可见个人房贷的风险很低，司法解释对房地产市场的影响有被夸大之嫌。”
中低收入买房更难 住房保障体系待建
虽然，省城济南各大银行目前尚未计划提高房贷首付比例，但个人房贷“口袋扎紧”，无疑令不少中低收入者想通过贷款来买房的理想更难实现。
一个正准备贷款买房的市民给记者算了一笔账：若购房的总房款为100万元，首付比例为30%，贷款本金为70万元，分15年还清，新旧利率月还款相差74.05元。同时自己需要提供的各种证明材料也比以前明显增多了。该市民感叹道：“房贷真的比以前更累了！”
对此，山东师范大学政法学院教授王朝增认为，从整体情况来看，人行的新决定有利于抑制房价的过度增长，而高院《规定》的出台也符合以人为本的理念，两项政策都是利大于弊的，但如何在具体操作中调和各大银行与部分贷款人可能产生的利益纠纷，的确是一个非常棘手的问题。
王教授认为，如果仅从字面来分析高院的新《规定》，有可能导致一个结果：在缺乏公共住房保障制度的前提下，可能会客观上导致由商业银行来承担公共住房保障的职能。因此，伴随着这条司法解释的出台，完善我国的公共住房保障制度建设的迫切性应当更加强烈了。
据介绍，从国际经验看，和该项制度相配套的制度应是完善的个人破产制度和公共住房保障制度。在完善的公共住房保障制度下，收入非常低的人不需要从银行按揭贷款买房，使银行的住房按揭贷款的风险大大降低。而使用了住房贷款的人，万一出现住房抵押贷款的违约情况，因为有完善的住房保障制度，可以在违约人不至于流落街头的前提下保全银行资产。
本报记者 田连锋 魏传强
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