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魏雅华
中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。
政策调整的内容包括：
一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。
二是对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例，可由现行的20％提高到30％。
一句话，提高了个人住房贷款的首付款比例及贷款利率。
此举是对2月14日刚刚闭幕的本届两会的一个求真务实的回应。中央银行的房贷新政，将对2005年的中国房地产业，包括2005年的中国经济发生重大影响。此影响仍可以用三个字加以概括：“点刹车”。
在刚刚闭幕的本届两会上，昂贵的房价成为中国2005年最热门的十大话题之一。房太贵，老百姓买不起房，成为当今中国最让老百姓痛心疾首的问题之一。
本届两会，在一直争论不休的房价问题上，舆论忽然在一夜间达成了共识，被房地产商的钱包用广告费所胁迫所收买的媒体，似乎在两会期间又找回了自己的良知和正义，（也许是暂时的），这是本届两会的功绩之一。
房价到底贵不贵，让我们来看看这样一个基本数字，让我们还是用事实说话：
以上海为例，一套80平方米住房的价格，是人均可支配收入的27.54倍，而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，连在一般人认为人均土地资源极度匮乏的日本，这个比例也不过是11.07。可见中国的房价高到了何等程度。
只有房地产商或房地产商的马仔才会说，这样的房价并不贵。如果有人对你这样说，请你查查他的职业。或很客气地问他一句：您在哪儿发财？
此举是对本届两会上国务院总理温家宝所作《政府工作报告》中所说的：“宏观调控只能加强和改善”，“不能放松”，“要巩固和发展宏观调控成果”，“今年要实行稳健的财政政策和稳健的货币政策”，从“积极”到“稳健”的一个求真务实的回应。
中央银行的房贷新政，是在给过热的中国房地产业冰面上撒些锯末。
过去的2004年，疯狂的房价更加疯狂，居高不下的房价仍以两位数的速度继续快速上扬。尽管国家已经采取了许多措施，但从现在的情况看，2005年房价的涨势依旧未能得到有效遏制。
国家统计局的统计数字表明：2005年1—2月份，城镇固定资产投资累计完成4222亿元，比去年同期增长24．5％。其中，国有及国有控股投资2147亿元，增长4．5％；房地产开发投资1200亿元，增长27％。房地产开发投资过快的势头，仍未能得到有效遏制。
根据国际经验，个人房贷风险暴露期通常为3年到8年。我国个人住房信贷业务是最近5年间快速发展起来的，这就是说，目前，我国银行业已开始进入房贷风险高发期。让我们来看看另一个重要数据：中国一些大城市居民的家庭负债率。
北京人家庭的平均家庭债务比例高达122％，上海家庭债务比例更高达155％，均已经超过了传统的“寅吃卯粮”的2003年美国人的家庭债务比例115％。
这已大大高于正常的家庭负债率，用一句常用的话说，这些家庭已“资不抵债”。或叫“负资产”。而平均家庭负债率则表明，北京人和上海人可通称“负翁们”。青岛、杭州、深圳、宁波等城市家庭债务比例，分别达到95％、91％、85％、79％，也已逼近“资不抵债”线。
而2005年，在住房问题上，又有了新情况。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》从2005年1月1日起，正式生效后，引起了银行界的极大震动。
这主要是因为该规定第六条直接涉及到了房贷：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。在解释该条款时，最高人民法院甚至明确指出“即使房屋已设定抵押，只要属被执行人及其所抚养家属必须居住的，也不得执行”。
从法院来说，这一规定虽然在一定程度上，保护了被执行人及其所抚养家属必须居住的条件，以免使他们流离失所，失去最基本的生存保障。体恤了法律的“保护弱者”的原则，但这一规定却大大地加大了银行的个人住房按揭贷款的风险。也就是说，如果贷款人还不起贷款月供，银行也无法收缴或变现抵押物。
针对这一规定，银行表示担忧。这一条款隐含着很大的道德风险，由此很有可能要诱发银行坏帐风险，其理由是，对于那些已抵押贷款购房者，很有可能会因此而产生不偿还贷款的动机；对于那些没有还款能力的尚未购房者，则很可能会促使他们不顾及还贷风险，而想方设法贷款买房。为此，有些银行界人士甚至大声疾呼，要求最高人民法院修改这一规定。
可颁布一条法令或修改一条法令，都不是一件简单的事。最高人民法院司法解释是不会朝令夕改的。对于中国银行业来说，还是赶快修砌好与中国房地产业之间的防火墙，捂紧自己的钱袋子吧。
于是，我们看到的现实是，北京和上海的炒房2005年更加疯狂：拿了银行的钱炒房，赚了钱是自己的，赔了钱是银行的。这是正常的金融秩序吗？
于是，2005年中国房市的冰上芭蕾更加疯狂，还是给这样的冰面上撒些锯末吧。
（晓航／编制）（来源：金羊网）
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