似乎有点出乎市场意料,在有关方面对警惕我国房地产泡沫一事已达成共识之后,央行马上出台了调整商业银行住房信贷政策。市场分析人士指出,央行以市场化的货币政策手段调控房地产市场,暗示了政府已开始干预房地产市场,这是全面调控房地产市场的一个信号。

    事实上,央行对我国房地产市场可能产生的贷款风险不断发出警 告。央行曾于2003年发布过《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,并引起了市场对房地产泡沫的巨大争论,尽管这些政策措施最终对市场并没有产生什么作用,但央行似乎越来越重视房地产贷款风险。如果我们阅读一下自2003年中期以后的央行货币政策报告,就可以清楚地认识到这一点。

    但是,我们也遗憾地看到,此前央行紧缩房贷政策的侧重点只是放在了对房地产开发商的房贷风险上,忽视了对个人房贷可能产生金融风险的关注,更倾向于扩大对个人房贷的信贷政策,也错失了调控房地产市场的良好时机。

    当然,央行对于有些事情也是无法控制的。例如,土地管理政策趋于更加严厉,导致土地供应偏紧；地方政府偏好于提升房价来获得大量城市建设资金及做大 G D P蛋糕；利率调整非常困难,导致越来越多的人利用廉价的银行资金进行房产投机,等等。这些现象暗示了一个市场信号:除非政府能介入房地产市场,否则央行的政策措施几乎难以对日益火热的房地产市场产生什么影响。因此,央行只能无奈地对房地产价格持续上涨不断发出警告。

    当社会全面关注房价持续快速上涨时,尤其当政府发出了要警惕房地产泡沫信号后,央行才出台了调整商业银行住房信贷政策,但这一政策措施是相当谨慎的。因为,只是将刺激房地产市场的贷款利率恢复到原来的水平上,并将部分地区的个人住房贷款最低首付款比例重新变回到30%。但问题是这种谨慎的调控手段是否能产生显著的市场影响仍然是问题重重的。因为,在目前维持低利率的前提下,这一政策很难对目前获利丰厚的房产投机产生突出影响。去年央行曾调整人民币基准利率,但对旺盛的房地产市场几乎没有什么效应,房价依然快速上涨。另外,受低利率和人民币升值预期等因素影响,也很难改变目前境内外充裕的资金继续流入房地产市场,并推升房价持续上涨。因此,央行此次谨慎调整的政策效应,看来也难以对我国房地产市场尤其是对持续上涨的房价产生什么显著的抑制效果。

    不过,在政府已决心着手采取一系列经济、行政和法律等组合政策手段调控房地产市场(尤其是房价上涨过快)的大背景下,我们观察到,央行通过调整房贷利率及贷款成数等资金杆杆效应的市场化调控手段,以遏制房价快速上涨及防止房地产泡沫的全面爆发,将逐渐改变市场预期的变化,这一效应可能比起政策本身产生的市场影响会更大一些。更重要的是,这预示了我国房地产市场全面调整的阶段已经来临。