高价区房地产企业受冲击

    记者 陈言 田露

    虽然中国人民银行昨天决定实施的房贷新政策中没有指明具体的调控对象,但很多业内人士都认为其中暗含了两个关键词:高档住宅和上海。由此,开发有高 档住宅或在上海拥有地产项目的上百家上市公司的经营,未来将不可避免地要受到这一政策的冲击。

    可能只是第一步

    昨天,记者给十几家房地产类上市公司的董秘打电话。要么是座机没有人接,要么是接手机的正在会议中。许多董秘明确表示,真的是"狼来了"。

    一家上市公司的董秘说,中国人民银行这一次的房贷新政,不仅给出了房地产市场发展已经出现了不和谐现象的明确信号,而且还在某种程度上限制了购买力。更加令他们担心的是,这一次可能还仅仅是第一步的调控。

    确实,中国人民银行昨天实施的房贷新政策,虽然表面上的力度看似不大,但借以从量变向质变演进调控的意味非常明显。中国人民银行明确将住房贷款利率的上浮权交到了各家商业银行手中,且住房贷款的利率只规定了必须执行的下限,即商业银行法人可根据具体情况自主确定上限的利率水平。

    申银万国证券研究所刘浩说,由于中国人民银行的房贷新政策,仅仅是针对的住房按揭贷款。因此,那些只开发或主要开发写字楼、商业地产的房产商,将不受或少受冲击。在涉及房地产行业的上百家上市公司中,受到这种政策引导预期影响最大的主要有两类,一是开发有高档住宅项目的上市公司,一是在上海有住宅开发项目的上市公司。

    高档住宅项目受冲击

    在就为何实施新的房贷政策答记者问时,中国人民银行有关人士表示,主要是因为房地产价格涨幅持续高位运行,新建住宅平均销售价格在2004年上涨了15.2%,远高于其他各类物价指数的涨幅。而房价过快上涨,隐含了潜在的金融风险。

    2004年11月份,上海房产网上每平米成交均价首次突破了万元关口,而市场状况却呈现出量少价升的明显反常状况。海通证券研究所张峦认为,这是因为成交主要集中在高档楼盘所致。

    虽然中国人民银行有关人士没有明确说明是高档住宅强劲上涨拉高了平均房价,但这已是业内的普遍共识。正是基于这种分析,和刘浩一样认为高档住宅项目受到房贷新政冲击最大的业内人士不在少数。显然,开发有高档住宅项目的上市公司的未来经营,将不可避免地要受到影响。

    相关上市公司的资料显示,开发有高档住宅项目的上市公司主要集中在上海、北京、深圳、杭州等地,尤以上海为最多。据戴德联行所做的调查数据显示,聚集了大量高档住宅项目的上海黄浦区,最新的住宅空置率为18.02%,而交房一年以内的住宅空置率更是高达30.35%。

    据业内人士分析,在上海开发有房地产项目的上市公司,90%以上投资的都是住宅项目,其中还有一些公司主要就是开发高档住宅项目的。如某上市公司2004年的中期报告显示,其当时共有近20个在建项目。由于这些住宅项目大多位于城市的"富人区",且还是处于建设之中的高档住宅项目,房贷新政对其未来经营的影响,就可能特别大。

    抑制房价涨速

    2005年1月25日,上海市统计局公布的上海家庭拥有房屋的比例为69%。对此,一些上海房地产业的资深人士感到忧虑,因为这已经是上海家庭住房自有率近几年的第二次大幅下降了,前一次是从82%下降到了75%。在上海每年房屋供应量高达约2500万平方米的情况下,不啻表明有大量新供应的房子可能落到了炒家的手中。

    事实上,国外用于衡量房地产市场健康状况的几大指标,在上海都亮起了红灯。多位业内人士表示,此次房贷新政之所以没有给出统一的执行标准,估计中国人民银行希望主要调节的就是以上海为主的房价涨升速度过快的个别地区。因此,在中国人民银行新的房贷政策面前,上海本地房地产类上市公司可能是首当其冲的。

    在这种情况下,将经营重心全部集中在上海的房地产上市公司,受到的冲击无疑可能要更大一些。据WIND统计,上海新梅(资讯 行情 论坛)、ST兴业(资讯 行情 论坛)、新黄浦(资讯 行情 论坛)、浦东金桥(资讯 行情 论坛)、中华企业(资讯 行情 论坛)、海鸟发展(资讯 行情 论坛)、陆家嘴(资讯 行情 论坛)、世茂股份(资讯 行情 论坛)等公司,经营重心相当部分集中在上海地区,有的甚至是100%。此外,万科、金地集团(资讯 行情 论坛)等上市公司在上海的业务比重也不小。

    首付上调的压力

    中国房地产信息网"2004年全国各大城市房价涨跌情况一览"显示,2004年上海房价上涨了14.6%,每平方米均价达到6385元；相比之下,深圳房价仅上涨了5.28%,广州部分楼区上涨了6.3%。

    央行昨日宣布的住房信贷政策中包括:房地产价格上涨过快城市或地区,个人住房贷款最低首付比例可由现行的20%提高至30%。虽然目前具体调整的地区尚待各银行确定,但是2004年房价涨势引起相当关注的长三角尤其是上海地区,不免被业内人士预测将是调整的目标。而主营业务定位于此的房地产上市公司,在数位行业研究员看来,将会因这个政策信号十分明显的举措而受到冲击。

    他们指出,此次调整的着力点是在抑制房屋需求方面。对于这些公司来说,若房贷首付上调10%的比例,房屋的销售量和销售价格方面将受到拖累引起下降,从而影响到整体业绩。

    此次调整可能会带来明显后果。联合证券的刘湘宁认为,这是一个很强烈的抑制购房需求的政策信号,首付比例上调10%的影响还是相当大的。华夏证券的张燕则表示,继上次加息之后,国家再出台调控政策,而且是专门针对住房信贷的,这说明国家已经下决心要把房地产业增长速度过快的现象改变过来,这一次如果作用不明显,不排除还会有后面的"铁腕"举措,所以从这种心理预期上来说,房地产业发展速度也肯定会降下来。光大证券的赵强则肯定地认为,此次调整房贷利率及首付比例,对于房地产上市公司的影响将比上次加息大。

万科集团总经理 郁亮:房贷利率调整是回归常态

    本次住房贷款政策调整通知包括两个方面,一是住房贷款利率向一般贷款基准利率回归；二是房价上涨过快地区的住房贷款比例上限可降低一成。其中有实际影响的是第一个方面。

    通知关于房贷比例的部分有三个要点,第一是适用于"房价上涨过快城市或地区"而不是全国；第二是最低首付款比例"可"调高到30%而不是必须调高；第三是具体的调整方案由商业银行法人自行决定而不是一刀切。其实在此之前,商业银行本身就有权根据对贷款风险的判断,自行决定提高个人住房贷款的比例上限,事实上,目前深圳、上海等主要城市的商业银行的个人住房贷款最低首付款比例,已经普遍调整到30%甚至以上。由此可见,这一部分更多的是央行对商业银行的一个风险提示,并不包含任何强制性调整内容。

    通知关于房贷利率的部分有一定实际影响,但比较微小。以5年期以上个人住房贷款为例,相当于按揭贷款局部加息0.20%。由此导致的月供款增加,每10万元贷款额度,月供增加不超过20元。这样的幅度,不会使购房者明显增加负担。

    因此,对于央行的本次调整,更多的应该关注其市场化导向的意义,而不是对购房者轻微的实际影响。

    贷款利率是信贷市场的价格,市场价格根据供需来自然调整,并在供求双方自愿交易的前提下形成,这是最健康的状态。随着中国信贷市场的不断成熟,利率市场化将是大势所趋,也是央行利率政策的导向所在。2004年10月底的加息调整,更重要的不是基准利率小幅度上调,而是完全放开了商业贷款的上浮空间。而在本次调整决定中,央行反复强调,商业银行法人可以根据实际情况,自主确定利率水平和内部定价规则,自行确定住房贷款最低首付款比例。

    利率市场化不仅有利于商业银行加强风险管理,降低金融风险；也有助于凸现贷款企业风险程度的差异,并反映为差别化的贷款利率,这能促进所有行业的风险管理水平提升和行业规则的完善。而对于那些规范经营、风险控制能力强的企业而言,无疑也将强化它们的竞争优势。

    另一方面,即使是进行了本次调整,个人住房贷款利率仍然低于同期限档次贷款基准利率。因此要冷静评价本次调整,就必须首先对"房贷利率长期低于基准利率"这一历史事实进行全面解读。

    住房贷款是信贷产品的一个品种。由于相关因素尤其是风险程度的差异,各种信贷产品的利率存在差异是一个合理的现象。这种差异应该基于商业银行的判断,并由银行行使利率定价的自主权。对住房贷款实行低于基准利率的优惠利率下限,从历史的角度看,带有鼓励住房贷款推广和贴补购房人的性质。

    中国的货币化分房还只有不长的过程,而按揭贷款在中国更只有短暂的历史。中国家庭的传统理财观念是不到万不得已绝不举债,"不用未来钱"。因此在中国推广住房贷款业务需要一个过程。数据表明,美国在2000年的时候,住房贷款余额占GDP的比重超过50%,而中国2003年为10.1%,低于美国1950年的水平。为了加快这一推广过程,银行采用比较优惠的利率,是正常的市场安排。

    另一方面,经济发展和城市化带来大量城市新增居民,他们都希望尽快获得自有住房,但一次性支付高额房款,对于大多数年龄在35岁以下的购房人来说,短期资金需求是最大的瓶颈。因此较一般贷款利率为低的住房贷款利率,客观上起到了贴补购房者的作用。

    但是,进入2004年之后,情况发生了变化。从1998年到2003年,中国房价的增长连续六年低于居民收入增长,更远低于居民储蓄余额增长速度。长期的购买力积累,到2004年终于表现为极为旺盛的市场需求。另一方面,城市化速度一直没有放缓,而城市化驱动财政收入,财政收入再驱动土地开发存在一个滞后的过程,迅速增长的城市人口和住房需求与难以同步增长的土地供应之间出现了脱节,土地资源供给取代一次性资金支付,成为新增居民购置自有住宅的最大瓶颈。

    受以上因素影响,2004年以来,各商业银行住房贷款业务普遍兴旺,通过优惠利率吸引客户的必要性迅速降低；同时,对于已经高度旺盛的购房需求,再通过优惠利率予以贴补,显然也已经不是合理的安排。

    在此情况下,商业银行住房贷款利率取消优惠,向一般利率水平回归,是料想之中的正常举措。

    本次住房贷款政策的调整,无论从实际影响还是心理影响来看,对于购房需求都会产生温和的平抑作用。但据此而认为房地产市场"遭遇寒流",则是严重夸大了问题的性质。

    房地产市场目前的状况,不是需求不足,也不是供求平衡,而是需求明显过剩。无论导致需求过剩的原因是什么,由此产生的"没有卖不出去的房子,没有不赚钱的发展商"这种局面,对于房地产行业都不是好事情。

    温室里只能长出娇艳一时的花朵,却长不出百年长青的大树。没有优胜劣汰,行业不可能获得进步；没有竞争和风险,优秀企业不可能脱颖而出。一个没有利好因素的行业,必然是一个江河日下的夕阳行业；但是一个利好因素太多的行业,在娇惯中也无法获得健康的成长。

    面对经济增长和城市化带来的旺盛需求,房地产行业并不需要额外的"呵护",个别本属多余的"利好"的消失,长期来看对行业有利,对行业内优秀企业有利。

国泰君安 伍永刚:上市银行将经历"短痛"

    优化贷款结构

    尽管短期内住房信贷政策的调整会一定程度上影响银行房地产和住房贷款的增长,甚至有可能增加其不良贷款,但从长远来看,有利于银行优化贷款结构,降低风险,提高风险定价和管理能力。

    目前,我国银行的房地产开发贷款与个人住房贷款快速增长,贷款比例不断提高,导致银行贷款过于集中于房地产和个人住房贷款。

    本次央行住房贷款政策的调整将使新增住房贷款(5年期及5年期以上)的贷款利率至少提高0.2个百分点,这将使贷款利息成本提高3.77%以上,使住房贷款需求下降；对存量住房贷款来说,过段时间后贷款利息成本同样上升；存量住房贷款规模也会适度地调整缩减。从而使银行的房地产和个人住房贷款比例适度降低,贷款结构趋于合理。

    本次住房信贷政策调整,将现行住房贷款优惠利率(固定)改为有下限管理的浮动利率,商业银行可根据市场情势自主确定利率水平和内部定价规则,住房贷款利率和银行的其他贷款利率一样,市场化程度提高。同时,这将使银行风险定价能力的价值凸现,银行住房贷款的利率和风险匹配将得以改进。

    从住房贷款领域看,短期内银行存量住房贷款的收入基本上不会受影响,而长期看,银行存量住房贷款的收入趋于上升。从房地产贷款领域看,央行住房信贷政策的调整将在一定程度上抑制住房的需求,这对房地产开发商将造成明显的负面冲击,这种负面冲击经过一定的时滞将传递到银行。因此,从房地产领域的贷款收入看,银行受到的将是负面的冲击。

    减少短期利息收益

    此次央行将金融机构的超额存款准备金利率由1.62%下调到0.99%,下调0.63个百分点,下调幅度高达38.9%。其影响主要有以下几个方面:

    首先,下调金融机构存款准备金利率将促使商业银行寻求高效益的资金利用途径,而且随着商业银行超额准备金率的降低,央行未来的货币政策调控效果、灵敏度也将上升。

    其次,下调金融机构的超额存款准备金利率,将促使金融机构减少超额存款准备金,进而扩大货币供应量。假设金融机构超额存款准备金减少1%,其超额存款准备金率平均降为5.2%,对应释放的超额存款准备金为130亿元。再假设释放的准备金都用于贷款,则通过乘数效应,货币供应量将扩大560亿元。事实上,考虑到银行资本充足率较低的制约,银行释放的准备金更有可能用于购买国债、央行票据等风险系数较低的投资品种。

    第三,银行的超额准备金部分释放出来后,将寻找新的贷款业务或投资于国债、票据等领域。由于不确定性,我们暂不考虑该部分资金利用效率的变化,而只考虑剩余的超额准备金的利息收益变化。由此不难推出,商业银行的利息收益将趋于减少。