几番宏观调控之下，房价还是在涨。在坚守“土地”和“信贷”两道闸门的同时， 关于如何利用税收遏制过热房地产业的讨论正在加温───

    买房，买房，口袋里薪水的增长似乎总是赶不上楼盘涨价的速度，有人调侃说，这是两个中国市民见面聊天必会提到的话题之一。一年多来的宏观调控，“土地”“信贷”两道闸门同时收紧的好消息，依然没有改变房地产业局部过热的现实和趋 势，越来越多的业内人士开始思考，税收，是否该登台亮相，担当起控制房地产业健康持续发展的“第三道闸门”?

    近日，建设部政策研究中心、中国税务报社、国务院发展研究中心等一批机构纷纷邀请相关专家对此问题进行研讨，房地产业税费改革的有关论证正在紧锣密鼓地进行中。

    现行房地产税制存在全面制度缺陷

    目前，我国商品房的一般价格构成为：房地产税费占50%，建筑成本占35%，利润占15%。比例最高的房地产税费又由三部分构成：税收、收费和土地出让金，比重分别为20%、30%和50%。各种收费不仅名目繁多，而且相当不规范，轻税重费现象严重。

    就税收而言，目前我国直接将房地产作为征税对象的共有6个税种：土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。这些税主要集中在房地产开发投资环节，而在房地产保有和交易环节则相对偏轻，对个人占用几乎不征税。

    倪红日(国务院发展研究中心宏观经济研究部主任)：现行房地产税制存在著全面的制度缺陷，与市场经济不相适应。具体表现在目标多元化，税种过多，很不规范；征税覆盖面窄，筹集财政收入的功能微弱；对内、外资和个人实行不同制度，没有体现公平税负原则；大部分税种的计税依据不合理，税率设计也不尽合理；难以发挥调节社会贫富差距的作用，对抑制房地产投机的作用十分微弱等。

    赵兴玉(国家税务总局地方税务司司长)：房地产业收费项目不合理的问题多年来没有得到根本解决，费明显重于税。房地产税又主要集中在开发投资环节，加大了开发成本，提高了百姓购房的门槛，也不利于政府均衡取得财政收入；

    内外资房地产开发的税收政策不一致，对外资企业和外籍人员适用《城市房地产税暂行条例》，只征一种房产税，而对内资企业则适用《房产税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》；

    税制设计不合理，比如开发商负担的土地增值税实际上与所得税、营业税交叉重复，土地使用税与房产税在对房屋同一目的物征收时很难科学划分，房地产赠与和遗产转移尚未开征新税种等。

    对土地出让金的收取方式应当改

    现有的房地产税费当中，占50%比重的土地出让金是最大的一块，并且需要开发商在取得土地使用权时一次缴清。

    贾康(财政部财科所所长)：房价本质上是土地价格加建筑成本，房价上涨主要是因为土地价格的上涨，房价升值实际上是土地的升值。我国采取土地出让金一次性交清的办法，即把50至70年的土地出让金一次性提前收取，加大了房地产开发商的资金压力和开发成本，极容易诱发土地出让的短期行为，因而可考虑采用逐年收取土地出让金的办法。

    倪红日：近日社会各界热议的物业税中，“把土地出让金併入物业税”的观点不正确，土地出让金和税是两回事，土地出让金的本质是公有资产的所有者收入，是出让资产使用权的收入，应该单独收取而不是和其他房地产税费合併为物业税。土地出让金应作为一个单独问题研究，比如按照政府性基金来管理。

    对物业税推出进度不可过于乐观

    物业税将适时开征的新闻已经炒了两年，近日又传出物业税将率先在北京、重庆和深圳试点的消息。然而即使试点，也还只是对房产的评估值进行空转模拟测算，物业税改革的难度和进展都不容乐观。

    倪红日：首先不可低估物业税改革的难度，其次不可过于乐观地猜测改革的时间进度。物业税涉及面广，要建立一个完善的税收制度，不仅要顾及多数纳税人的承受能力，还需要建立大量的配套制度。物业税的建立过程将是渐进式的，不会“一揽子”全面推出。目前，我国没有全面规范的财产登记管理制度，物业税的税源难以控制；房地产的资产评估系统尚未建立，物业税要做到按评估值征税还没有基础。

    对房地产中闲置存量最需要课税

    一对尖锐的矛盾显现在我国目前的房地产市场：城镇人均住房面积已约25平方米的同时，城镇住房困难群体的比重却高达20%，两个数字明显不相称。一方面中低档住房供给严重不足，另一方面城市中存量的中低档住宅所占比重又过大；一方面城市中存在著相当大量的“很少有人住”或“只有很少人住”的闲置存量资源，另一方面增量资源即新房市场又供不应求。

    高培勇(中国社科院财贸所副所长、博士生导师)：我国房地产存量资源没有得到充分利用，最缺失的是税收对存量的调节。房地产税制改革的目标之一应该是增加保有环节的税收，建立以存量房地产资产为课税对象的房地产税制。

    当前人们对收入分配问题的敏感度比较高，所得税作为对流量进行调节的手段也为人们所熟识，但对存量部分，我国目前基本上没有设计任何税种。而事实上，决定人们收入分配差距最重要的因素就是存量。因此，应把房地产税定性为特种财产税，与财产税一併推出。

    安体富(中国人民大学教授、博士生导师)：房地产市场的强劲需求，很大一部分是投资性需求，税收对这种投资性需求的调控，主要体现在消费和保有环节，目前这两个环节做得并不好。在消费环节，我国没有针对消费性需求和投资性需求制定差别性的税收政策；在保有环节，我国房地产税种少，税负轻，房地产保有成本较低。当前税收调控的重点，应该是区分房地产的消费性需求和投资性需求，鼓励消费性需求，抑制投资性需求。