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观点交锋之泉州楼市
早报记者傅晓颖
据统计，泉州市区去年的房价每平方米涨了1000元以上。与此同时，全国商品房平均销售价格上涨14.4％，涨幅比上年提高10.6个百分点，商品住宅平均销售价格上涨15.2％。
房价持续走高，成为市民关注的话题。
面对疯涨的房价，温家宝总理在今年的政府工作报告中首次提出，要重点抑制房地产价格过快上涨。在此前两会的审议讨论中，许多全国人大代表、政协委员对一些城市畸高的房价深表忧虑，纷纷呼吁政府应该“管一管”。
今后房贷利率会一再提高
泉州银行人士表示，此次房贷利率提高是意料中的事情，明确地传达了央行打击投资性购房的意图。特别是专门针对住房贷款进行政策调整，给购房者敲了警钟———低水平的住房贷款利率不是一成不变的，购房时要充分考虑到利率提高的风险。泉州银行人士表示，预计此后央行还会分几次加息。
房地产业内早已公认，去年年底的加息不是终点，央行肯定会持续加息，而此次房贷加息幅度不大，说明国家希望平稳地、缓缓地对市场进行调控。
泉州买房者大多需要贷款
大家都知道，泉州藏富于民。不过，记者在采访中了解到，泉州人买房大部分仍然还是要靠贷款。在泉州的购房者中，一次性付款的购房者比例不足三成。而在进行贷款的购房者中，公积金贷款和商业性贷款各占半壁江山。此次利率上调后，这部分进行贷款买房的购房者经济负担将加重。
据中国建设银行泉州分行房地产信贷部一位负责人介绍，据他初步统计，绝大多数购房都需要贷款，一次性付款的购房者即使是在泉州这个比较富裕的地方也是占较小的比例的。
泉州市住房公积金管理中心信贷科庄科长认为，泉州市住房需求量和成交量近两年的剧增，和公积金中心提供了更宽松的信贷政策有很大的关系。此前，外县人在泉州市区买房是不可以进行公积金贷款的。据他介绍，近两年通过公积金贷款购买市区住房的购房者中，南安、惠安等外县人占了一半以上。
对中低收入者更加不利
泉州市住房管理司的郑副局长也认为，调高利率对中低收入者更不利了。因为这部分人只能依靠贷款买房，0.2％的利率提高幅度虽然非常小，但对于不少中低收入者来说，在高企的房价下买房，本身已经是一个沉重的负担了。对他们来说，再多一点支出都是十分吃力的。
一位在江滨开发一处高档楼盘的开发商对记者说，对于泉州的大部分购房者家庭来说，增加的支出就和每个月“多吃一只螃蟹”差不多。对于富裕家庭，可能无所谓。但是对于中低收入家庭，可能就要考虑，他们“吃不吃这只螃蟹”，甚至“要不要吃这条鱼”。
中低档楼盘影响较大
一位房地产业内人士承认，房贷利率上调不可避免会带来一定的压力，但幅度不大，影响也不会很大。
他认为，泉州人买房不贷款的人不少，提前还贷的更多。对于一次性付款的富裕家庭来说，提高利率没有什么影响。对于泉州地段好，配套好，风景好的三四千元以上的房价没有什么影响，但对2000元以下的中低档房，影响将会逐渐显现。
郑副局长认为，开发商比较关心的是首付比例问题，因为如果首付门槛提高，一方面的确“炒房”会受到抑制，另一方面对低收入人群来说，攒足首付也是不容易的。至于贷款利率，更多的是购房者的事，开发商并不会太关心。
会停下疯涨的脚步吗
昨天，一位不愿透露姓名的房地产交易中心工作人员听到消息后，直截了当地对记者表示加息有望抑制房价上涨的势头。他认为央行对房贷加息是鼓励自住购房需求、打压投机需求，部分投资者可能会持币观望，从而有效抑制房价上涨势头。
中国房地产业协会秘书长顾云昌称，金融政策出台比较简便而有效，有利于平抑房价。
郑副局长则认为，目前泉州普通住房不够，而高档住宅相当充裕。利率调高之后，买高档住房的人仍然可以继续买，因为他们有足够的资金，有的根本不需要贷款，只是钱没地方花，用来“投资性购房”。而贷款的购房者基本上是买最普通的住房，这一般是家庭的第一套住房。作为最基本的需求，调高利率很难起到减少需求的作用。总的来说，房贷新政对泉州的房价很难有实质性的影响。
观点交锋之厦门楼市
早报记者吴语
从去年初开始，厦门市的房价就一路走高，到今年1月份更是攀高到5000多元／平方米，每平方米比去年同期上升了1000多元。
按照住房贷款利率新政策规定，调整后各档次房贷利率下限比原房贷利率将高出0.07—0.32个百分点。业内人士表示，房贷利率新政策对房地产业的长期健康发展是好事，但实施后，中低收入个人或家庭贷款买房的难度将加大。
厦门房价一年涨800多元
厦门市房地产市场自1998年以来，年年供需两旺，商品房价格稳步上升。以2004年6月厦门市国土资源与房产管理局公布的数据显示，6月份厦门的商品房成交面积为34.62万平方米，商品房销售均价更达到4910元／平方米。同期房地产消费贷款和房地产开发贷款分别为92174万元和86990万元。
当然，更直接的数据表明，厦门市商品房销售价格一年之内上升了800元，由2003年12月份4530元／平方米上升到2004年12月的5280元／平方米。
另据了解，国内其他大中城市的房价去年也像厦门一样，一路走高。显然，房价的迅速上升已引起了我国市民的高度关注，同时也引起了国家有关部门的高度重视。
去年，国家于10月份进行了加息。加息之后，在媒体的引导下厦门的房地产存在了持币待购的购房者与开发商的博弈阶段。不过，缘于厦门存量地块抛出较少，在厦门市国土房产局再次抛出高价地块之后，厦门的房价再次上升。去年11月份厦门市房价终于突破5000元／平方米大关。
厦门银行短期不会提首付
众所周知，房地产开发企业对银行贷款有着绝对的依赖性。以厦门为例，2003年，厦门市房地产贷款余额高达242亿元。房地产消费性贷款也高达65.6亿元。房地产贷款占全市贷款总量的33％，已连续两年居全国首位，比深圳、上海还高出了5至8个百分点。
而央行此次调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率，自营性个人住房贷款利率取消优惠政策，改按商业性贷款利率执行。实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。这些都将直接导致厦门市房地产开发企业资金成本的提高，根据市场分析人士认为，以2003年为例，此次调整个人住房贷款，将使厦门市相应的资金成本增加1亿多元。
昨日，厦门市商业银行货币信贷部的张总经理接受记者采访时表示，厦门市房地产市场发展比较理性，去年厦门房价呈现稳定上升的趋势。同时，银行今年不会收紧房贷，甚至会加大放贷力度。从他们银行来说，厦门前来贷款买房的首付者已有85％达到了首付30％的。另外，短期内也不会全部实行所有的住房贷款客户首付30％，毕竟厦门市还有不少的优良贷款客户，比如公务员、教师等机关、事业单位的员工。
另外，厦门市建行与厦门工商银行的有关负责人也表示，他们不会在短期内全部将房贷客户的贷款首付提高到30％。
其实，用一位金融业的人士来说，由于厦门楼盘紧俏，已导致厦门不少在售楼盘将按揭的首付提高至三成。厦门市海投房地产有限公司的有关负责人称，由于楼市的火爆，开发商有更多的主动权。因此，众多开发商都是以首付30％来销售楼盘，以降低银行的风险来增加房地产开发企业对银行的贷款。
同时，厦门市建行、商业银行、工商银行等银行方面的负责人都表示，厦门市个人住房贷款首付30％的至少占有80％以上。其实，正如央行下发通知称，个人住房贷款最低首付款比例是否提至30％，要由城市或地区实际情况而定。因此，各大银行在央行并不没有强制要求提升首付至30％时，他们在短期内不会考虑让客户全部首付30％。
对厦门房价影响不大
工商银行厦门分行住房按揭中心的孙总经理说，取消个人住房贷款的优惠措施，实际上对厦门市民影响不大。它只不过相当于贷款30万元20年期限的，每个月增加月供33.4元。
厦门市湖里区房地产综合开发公司工程部刘清河副经理说，其实提高房贷利率最主要是影响消费者的心理，央行提高房贷从某种程度是表明政府将进行宏观调控抑制房价的决心。如果，抑制房价无法达到预期的效果，政府部门有可能会再次降息。因此，购房者就会产生持币待购的状态。那么，厦门市的房地产开发商与购房者将会又一次步入博弈期。
明发集团的黄庆祝总经理则表示，厦门市的楼盘现在供应相对不足，特别是厦门市生活环境逐渐改善。厦门在去年拿到国际人居奖之后，有更多的有钱人要到厦门来居住。因此，厦门市的房价对于中等阶层的购房者影响不是很大，特别对于有中上消费水平的阶层更是没有影响。当然，还是有开发商称，目前在厦门还有相当部分的市民对现今的普通商品房购买力不足。此次提高房贷利率将会使这些人买不起房子。
会打击投机者
16日央行发布消息称，昨日起调整商业银行住房信贷政策，这是继去年10月29日央行上调房贷利率之后，再次上调房贷利率。这对于供楼者，每万元房贷每年要多交27元利息，此次加息曾引起了一阵提前还贷的高潮。
一位不愿意透露姓名的房地产专家认为，房贷加息有望抑制房价上涨的势头，但对厦门影响不大。同时，央行有可能还会持续加息。
该专家认为，这次房贷加息将会影响在厦的炒房投机者。房贷加息必然增加购房的成本，如果是投机者就会感觉到压力。毕竟，购买几套房子，如果有一些房子没有租出去，在月供利息较多的情况下，这些投机者就可能顶不住。
不过，该专家认为厦门市的投机者还是占少数。而且，厦门地区小，对房地产的有效需求比较旺盛，土地供应也比较紧缺。因此，此次住房贷款提高门槛对厦门市的整体房价影响不大。
当然，受加息影响，今后开发商开发的楼盘将会趋向高端。厦门地价高，只有建设成本开发商可以进行调控。如果，开发商不建高档楼盘，利润空间就较小。因此，目前厦门市多数的开发商开发的楼盘都在走高端路线。
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