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中国（北京）国际不动产博览会于2005年3月17日在北京东方君悦大酒店举办“全球经济一体化背景下中国城市不动产发展论坛暨中国（北京）国际不动产博览会新闻发布会”，以下为发布会文字实录：
[主持人] 接下来有请2005年中国不动产发展组委会秘书长何亦农女士上台为大家致辞。
[何亦农]各位嘉宾，各位朋友，女士们，先生们，首先我在此代表中国国际不动产博览会感谢大家在百助参加我们的新闻发布会，就许多共同关心的为了进行探讨。现在知识资金形态在这个趋势下发生着流动，抗击全球化进程就是抗击地球的引力，中国和亚洲越来越受到欧美资金的关注，2006年的FDI已经派名世界第一，排在前十名的是六名亚洲国家，同时以亚洲为代表的亚洲不动产的板块越来越吸引世界的眼球，但是它毕竟是发展中的新兴市场，商机和危机并存，如何应对国际化的趋势带动不动产业界的变化，把握机遇，迎接挑战是我们共同关心的问题.
[何亦农]2005年7月20号到7月22号将在北京国际贸易中心举办中国不动产博览会，此次博览会是由全球合作化基金会和北京商务局主办，中国市场协会协办，中国北京续投资管理有限公司承办。本此博览会本着推动合作的原则，致力于国际化，专业化的政府投资咨询和相关的法律咨询等多项项目的交易服务，努力搭建亚太地区最具影响的交易平台。其中展览展示部分包括整个产业链各个环节，同城市推广，城市规划，招商引资，项目策划，法律咨询到不动产的融资。不动产中介，观众将是不动产的专业人士和从事不动产从事的基金和投资商，在这里看到新的城市运营思想，新的不动产金融产品，是真正和国际接轨的开发理念的碰创和交流的平台，同时举行为此三天的高峰论坛，届时参加基金的首脑，政府决策者将聚在一堂，将共同关心的中国不动产的趋势，世界投资企业和资本如何进入，发展环境，等共同关心的问题进入深入的探讨。
[何亦农] 中国的不动产正处于朝阳产业。当中国不动产商向走出去，外国资本想走进来的时候，希望通过本此博览会的各方努力将此次蕴含的各种商机变成现实，将中国不动产开发管理机构提供更多的机会和世界对接的机会，让中国和亚洲的不动产走向成熟，走向世界。
[何亦农]感谢各位嘉宾和媒体记者的光临。谢谢！
[主持人]接下来我们就请中国房地产开发集团公司董事长孟晓苏先生登台致辞。掌声有请。
[孟晓苏]中国北京不动产国际博览会将在今年的7月在北京举行，在北京市商业局和诸多机构的支持下举行，这对于房地产来说，对于我们房地产业来说一件好事，是一个支持。
[孟晓苏]我们国家的房地产业已经持续发展了七年，在七年发展期里面房地产业保持了旺盛的市场，经过了最近两年的宏观调控仍然是一个产销两旺的好局面。根据我们的判断，从目前的市场情况，销售情况和房屋价格极剧上涨的情况下，我们认为房地产将在今年进入一个新的发展期，在这个期间给房地产企业带来新的投资机遇，也为即将进入中国进行投资的国外投资企业带来新的商业机会。
[孟晓苏] 房地产的发展需要交易平台，近些年，包括新闻媒体很多中介机构都为房地产业的发展充当的信息的平台，也有很多中介机构充当了很好的交易平台，我们希望我们这次国际不动产博览会能够起到这样一个亚太地区规模比较大的房地产交易平台的作用。促进房地产业持续健康的发展。
[孟晓苏]我代表中国房地产业协会，同时也代表我能够代表的房地产开发企业预祝这次博览会，就是我们说的IREE能够获得获得圆满的成功。谢谢大家！
[主持人]再次感谢孟晓苏先生对我们的激励，也是我们的鞭策。可能在坐的很多作为国内的不动产开发的巨头们和开发商们可能引起大家的同感，IREE作为未来中国不动产和国际资本对接的平台，我们也将在未来四个月，在未来一段时光里面为大家提供我们能提供的服务。
[主持人]接下来有请亚洲资本论坛(集团)有限公司副秘书长高健智先生致辞。掌声有请。
[高健智]秘书长，孟董事长，各位大家午安。在第一次知道博览会要举办的信息，我拿到资料我非常的震撼，我震撼的是什么，我个人除了代表亚洲资本论坛以外，我个人也从事基金的工作十几年，国内产生非常大的问题是什么？就是有很多好的项目需要资金，各级有很多好的基金公司要找好项目，所以这个博览会的成立可以讲功德无量，博览会之所以有存在的价值，我想它满足服务业如何解决客户的困难，或者是满足客户的需求，他这一次邀请国际投资基金公司，在我看的名单里面，很多的首脑都亲临会议，这一次在组委会的努力之下能参加这个博览会，我相信这几天的博览会会得到一个结果，这几天的展会会给大家有空的时候就是签约签约。所以这个平台可以给不动产者，给很多的投资基金创造非常大的效应。我祝福各位参加的厂商，包括我自己在内应该会不虚此行。谢谢大家。
[主持人]接下来请国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪先生为大家致辞。掌声有请。
[陈东琪]先生们，女士们下午好！今天中国北京国际不动产博览会在这里隆重举行，首先让我向这次博览会表示热烈的祝贺，我想这是一次很重要的盛会，我们这一次博览会当然是一个起点，主要是为我们今天全面建设小康社会，为我们经济的可持续增长，特别是为不断改善我们城乡居民的安居乐业提供一个对吸纳国际资本的一个平台，这个平台在我们现在加速发展的过程当中，特别是是城镇化加速，尤其是全面建设小康社会过程当中城乡居民对住的消费需求大幅增加的背景下我们构建这样一个平台，把国际资本和国内资本进行一个很好的沟通，我想是非常重要的一件事情。
[陈东琪]我们现在讲全球化，讲信息化，讲网络化，我想对于住宅领域信息是非常重要的，买者需要住房的信息，卖者需要买者的信息，当然我们也需要有资本的信息，尤其是在国际资本流动加速的条件下，我想这都是非常重要的，我们觉得从全面建设小康社会马上进入十一五关键时刻来看，我个人理解是一个黄金期，这个黄金期无论对于参与市场哪一方都会有巨大的收益。当然对于国际资本也是这样，这几年我们回过头来看一看国际资本在全球的分配，全球的布局在发生大的结构调整，其中一个很重要的动态，就是流向以中国为中心这样一个亚太地区，在最近的国际资本流动当中，中国大陆引进的FDI每一年在600亿左右，这个势头我想只是刚刚开始，这些资本主要进入工业行业，进入房地产我想只是一个开始的调研阶段，同样这个领域欢迎国际资本参与，同样需要过房地产商给予共同建设的贡献的，所以我想这一次不动产国际博览会召开对我们来讲，特别对国际资本来讲应该是一个很好的契机，我也想借这次机会祝愿所有参与到我们这个具有容量极为巨大的房地产市场的所有参与者们，包括国际商家们表示热烈的欢迎。并祝他们在中国赚钱，赚得多多的，热烈欢迎。祝贺，谢谢！
[主持人]再次感谢陈先生的发言，作为国内所有的经济学家，学者都比较尊重的一个国家发改委的官员，陈先生对我们的鼓励，也是我们的鞭策，请诸位再次为陈院长的精采须知发言给予掌声。谢谢！
[主持人]接下来我们再次请上何亦农秘书长，孟晓苏董事长，高健智副秘书长，陈东琪院长，请到台上来，我们有一个IREE的揭幕仪式。
[主持人]请在现场台上几位先生女士们把你们的手放在这个水晶球上，这里是全球经济不动产博览会的揭幕仪式。请大家给予热烈的掌声。谢谢诸位。再次谢谢诸位贵宾。
[主持人]接下来我们有一次主题演讲，我知道很多记者朋友在前两天跟我交流的时候，说非常希望能够得到我们这个会给大家提供更多的关于中国不动产发展的趋势，以及中国不动产和境外资本对接的规则，包括一些前沿的质询，今天请到四位在宏观经济领域非常权威的专家，请他们和大家进行一下交流。第一位就是孟晓苏博士。说一点自己的体会，作为我是2005年国际不动产博览会的总监，听了前面三位嘉宾的致辞真的感到非常的鼓舞。在这种背景下IREE如果得到诸位，无论是政府，开发商，包括基金，乃至媒体朋友的关注和支持也是我们成功最基础的来源。我们想在未来一段岁月里头可能我们会不断麻烦，去请教在坐的诸位，到时候也想请在坐的诸位对IREE不令赐教。我代表IREE对大家表示感谢。在此请允许为为大家鞠上一躬。
下面请中国房地产开发集团公司董事长孟晓苏先生为大家演讲。掌声有请！
[孟晓苏]各位下午好！今天非常高兴能在这个场合和大家共同就房地产的发展和有关的政策问题做一个研讨。我给大家带来的题目包括四个方面
[孟晓苏]第一个我讲一讲我国国家房地产已经进入新的增长期。
第二讲讲我们在这些年来主动的运用周期性发展规律促进企业和行业发展的事情。
第三在新发展期我们要有新的政策和措施。
第四个讲一讲在这一次发展期我们面对的海外资金将进入的形势。
[孟晓苏] 现在我们国家的房地产市场到底处在什么样的发展之上，今后将朝哪个方向发展，现在是大家都关心的问题，有人看到房屋价格快速的上涨就认为是泡沫严重，也有人看到目前的投资在持续上扬，就认为是投资过热，这些都已经是老生常谈，根据房地产发展的周期性规律和我们国家目前市场发展的情况，我认为从今年开始房地产已经进入一轮新的发展期。
[孟晓苏]我在房地产发展周期论已经在业界广为人知，我认为这是房地产业一个重要理论成果，房地产在各国都有周期性发展规律，根据学者的研究，不同的国家和地区它的房地产发展周期的波动长短是不同的，美国房地产18年到20年为一个周期，英国日本大约是十年左右，中国香港地区七八年为一个周期，我们中国大陆的房地产周期是怎么样的呢？我们用房地产投资，房地产销售，包括销售额销售面积这三个指标来综合分析房地产业，结果显示在我们国家确实有周期性发展规律，大约七年是一个周期，前两年的周期明显是五年发展，五年低落，从84年88年是处在增长期，89年到90年是一个低落期。房地产第二次发展是从95年开始，96年和97年处在低落期。
[孟晓苏] 从历史上的发展，我们在几年前我们就做出这样一种判断，中国的房地产发展是七年一个周期，根据周期理论在1997年，在房地产发展最低谷的时候，我们当时就做了预言，我97年在瑞士会上面对国际上的专家做的预言，预言在98年以后这几年房地产将进入一个新的发展期这以后大家知道新的发展期真的来了，到2002年房地产处长增长期已经五年多，我们根据周期理论及时提醒要防止周期性的衰落，因为五年发展已经积累下了不少问题，主要是投资增长过快，这个火爆的市场引得方方面面都向房地产投资，卖方便面的都进入房地产领域来，如果不加约束就会产生过量产出。我们主张政府和开发企业都应该在房地产发展上保持理性的态度，因为只有保持投资和政府调控的理性化才能够延长发展期，或者平稳的渡过衰退期。
[孟晓苏] 我们的意见引起了重视，国务院在2002年就告诫要警惕房地产过热，2003年又发布了18号文件，这以后两年多以来国家持续的进行以反周期为主题的经济调控，最近两年我们看到盲目进入房地产市场进行投资的外行人士减少，而房地产的市场容量在继续扩大，保持住了产业的持续发展，这七年里房地产的销售额平均每年增长31%，而销售面积平均每年增长26.5%，我们对比七年以来房地产的发展情况我们可以看到房地产投资额的增幅明显的低于房地产销售额的增幅，这样一个曲线。说明产销已经处于良性的循环，正是因为房地产在这个经济周期它的发展早于其他产业，它发现问题要早于其他产业，对它的调控早于其他产业，我认为取得成功也早于其他产业，目前说明，宏观调控在房地产领域已经取得完满的成功，正是胡锦涛总书记讲的预防性的主动调控，应该是政府调控的典范。
[孟晓苏] 现在房地产业处在一个发展时期上，我认为七年一个周期的过程已经走过，当人们还在盲目议论房地产业是不是泡沫的时候我们的房地产业已经悄然进入到一个新的发展期。我判断这个发展周期将维持五年左右，一直到2009年，这样给投资人提供新的机遇，在新的发展期会有新的特点，但是在一个发展期开始的时候它存在的问题并不是主要的，现在需要的是把握新特点，政府也需要及时的调整政策，鼓励企业在新的形势下继续发展。
[孟晓苏] 第二个我们讲一讲我们中房主动驾驭周期性发展规律，应当说能够把握这个规律对于一个企业是一件好事，有很多事情可以根据发展规律应迎时变进行发展，认识这个规律使我们中房保持了平稳发展，我们在全国有300多家企业，在这个发展期我们加大的开发力度，其中在北京和上海我们投资的项目各有60多个，我这里展现的图表和图片就是我们在北京和上海的开发项目，这些项目都是市场旺销项目，有些人不大了解我们中房的项目，还问中房在北京的项目在哪里？我们在北京有60多个，我们这些项目并没有都冠名中房什么什么，如果都冠名叫中房什么什么可能这个地名就乱了。
[孟晓苏]这些项目卖得最贵的是北京的西山美庐这个项目，这个项目现在卖到了2500美金一平米，一套房间小一点的一百万美金，大一点的两百万美金，最大的一套是五千万人民币，一套房间有十户要买。我在国外介绍这个情况的时候他们问买这个房子是不是外国人，我们这个项目买房子的都是中国人。
[孟晓苏]卖得最旺的，当然很多项目都卖得很好，我们在上海的国际华城一天卖完一栋楼，这应该是很旺的，最近我到上海听说有七个小时卖掉一栋楼，可见我们房地火爆到什么程度了。
[孟晓苏]另外一个事情我们认识到这个发展规律使我们在宏观调控中有所作为，其中最重要的一件事，就是我们参与中央的房地产重组，中房是中央唯一的房地产专营企业。更成问题的是现在一百多家中央企业几乎家家在搞房地产，其中也包括像中石油，中石化，中国远洋这样一些大企业，现在做原子弹的大企业甚至也在搞房地产，家家户户搞房地产不利于国家对于这个产业的调控，所以去年有一些领导和专家向国务院提出建议，要以中房公司为载体重组国有企业。这个方案已经得到了很多大企业的赞同，现在已经有一些资产进入到中房。今后我相信还会越来越多。
[孟晓苏]在把握这种周期发展规律的另一方面我要介绍的是，我们由于认识到，包括大陆，包括中国香港地区的这种周期性发展规律，使我们有能力在香港房地产最低谷的时候帮助香港的房地产复苏，香港的房地产从1997年的年底到2003年年终，这六年时间里楼价一跌再跌，到2003年8月份仅仅是六前年的61.8%，跌了70%，造成十几万家庭甚至成为负资产，2003年我们和香港政府商谈要大批收购香港控制的房屋。香港政府没有跟我们商量就单方面向媒体披露了信息，结果几天之内发表了三百多篇报道，使得香港信心大增，楼市交易量和房地产价格从第三天开始就开始上升。香港的房价上升到现在已经上升了48.8%，负资产家庭大幅度减少。我们这个行为也使董特首松了一口气，他对我们有很高的评价，香港的经济发展了老人家就可以平安退休了。我们今年争取把香港的业务做成。
[孟晓苏]我们在香港业务重点看好，一个是香港现在的旅游购物环境，还一个是在今年9月份将开业的迪斯尼，这对内地居民有很旺盛的吸引力，我们买的项目不是居屋，而是买一些四星级的饭店，以分时度假的方式卖得内地居民。据我们调查，按我们预定的价格大约10万块钱卖一个星期，30年。我了解购买力比我们预期的还要好。
[孟晓苏]第三个我讲讲在新的发展期要有新的政策和措施，在现在新的发展期开始的时候房价的过快上涨已经引起社会各界的关注，最近六年以来商品房价格平均每年上涨1.5%到5.8%，但是去年商品房价格上升了14.4%，其中商品住宅价格更是上升了15.2%，这是历年以来最高的一年了，这一次在人大代表会引起政府的反应。房价过快上升的原因固然有生产资料，包括钢材，水泥，土地，这些价格过快上升的因素，但是根本原因还是市场的供不应求，去年商品房竣工面积是2.1%，但是销售面积增长的13.7%，销售额增长30%，正是这样的供不应求造成了房屋价格上涨，这种也是发展初期的特点。
[孟晓苏] 为了抑制房价上涨，有些城市限制居民转让房屋，我认为这是没有道理的事，为什么上海的投资性的购房比率比别的城市高，据我们知道它的投资购房比率是16%，主要是因为只有购买房屋才能够使居民家庭财产不贬值，而上海居民家庭理财一是要更强，去年全国物价指数上升3.9%，居民一百块钱放在家里头一年贬值三块九，放在银行里怎么样相比之下还是贬值一块九，全国居民存在银行里的钱是12万亿，一年缩水就造成居民两千多个亿的资金蒸发了，所以人们叫负利息，买股票怎么样，买股票可能是血本无归。所以现在房屋成为居民理财的好选择，拿钱买房子是居民最好的选择，这种现在是理性的选择，正是因为房价的上涨抵消了股市黑洞，成为稳定人心和稳定社会的重要因素。
[孟晓苏] 我认为防止房价过快上涨的办法主要增加土地供给，包括增加经济适用房的供应，如果房屋开工面积继续低增长，房屋价格增长是肯定的，增加土地供应对今后房屋的产出，以及房价的增长产生很大的影响。另一方面是金融，去年银行收紧房屋贷款，迫使发生了很大的变化，银行贷款已经降低18.4%，是几年以来最低的，幸亏市场旺售，来自居民购房的定金已经占到房地产基金的50%，是支持房地产开发的主要因素，这是为了控制风险，不过现在看来银行这个举动是明显的过渡防范。再就是房屋抵押贷款，抵押贷款是推动房地产市场继续发展的重要因素，现在居民住房抵押贷款已经增长一万六千亿元，它的不良资产率只是0.12%，是银行最好的资产，我们知道购车不良贷款率比较多，购车和购房过去都是固定资产，现在购车有一千亿的不良资产。
[孟晓苏] 在这样好的住房抵押贷款情况下银行应该保持抵押贷款的规模，有记者问我昨天银行提高了抵押贷款的利息率，我认为这么好的抵押贷款，银行希望多赚点利息也是正常的，我想这样小幅度的增长不会影响居民购房的热情。
[孟晓苏]最后我讲讲海外投资在中国更加有所作为，这几年房地产持续旺销，我们看到很少有境外投资人受益。1996年外资投资逐年递减，这几年虽然升了一点，但是比例仍然很低。在整个中国的房地产市场投资总盘子里边是微乎其微，为什么会这样，其中在亚洲金融风暴以后外资对于人民币贬值的一种担心，以及他们透过香港来投资的香港房地产市场发生了长期低靡的影响。而现在这些情况都已经发生了根本性的变化，在新的发展期的特点之一可能就是外资重新进入我们国家的房地产业。
[孟晓苏]现在国际上的普遍看法认为中国国际实际总量高于名义汇率的总量，按照英国经济学界的巨无霸指数，中国经济总量是名誉汇率2.5倍，按照世界银行2004年世界发展报告和世界货币资金组织估计，我们中国2002年经济总量不是占世界总产值的4%，他们认为占12.6%，是居于世界第二位，中国人均GDP也不是一千多美元，而是五千多美元，而上海的GDP接近于香港，这个估算怎么样，我认为这个估算肯定估计的过高，但是我们中科院现代化研究中心预测中国到2080年才有可能成为经济发达国家，这个估计又太悲观了。由此我们分析人民币升值对于经济的影响，我认为对于中国来说人民币升值的好处大于不升值，因为现在国内需求旺盛，人民币升值对我们盲目性是有百利无一害，所有的居房居民都是升值的受益者。为了防止汇率投机得手，升值延迟一段时间是必要的。我们非常高兴得到了总理从记者招待会传递的信息，他说关于人民币升值的方案我们正在进行，何时出来可能是出其不意的事情。
[孟晓苏]面对中国日益发展的房地产业，现在外资进入房地产它们有可能既获得房屋升值的好处，又能够在未来获得汇率升值的好处，在上海不光是买盘，现在简直是抢盘，这样一种购房现象，这其中包括流到中国来的，寻找投资机会的投资热钱，更多的海外基金开始考虑进入中国投资。美国著名的欧瑞克公司，它的CEO认为现在在中国投资的风险远不如在中国不投资的风险大，他认为最大的风险是不到中国投资，这对于资金紧张，而且市场营销状况很好的中国房地产企业将是一个商业机遇。
[孟晓苏] 当下已经没有什么别的力量阻碍中国的发展，唯一危险的问题是台独，我们房地产企业也要为反对分裂，要为国家的和平发展做出贡献。
[孟晓苏] 一年多以前我们协助安排克林顿访问北京，在参加我们的讲演和我们单独会谈的时候，克林顿坚持一个中国的立场，他认为最终中国人会自己解决这个问题，他还说不他不同意美国政府向台湾卖军火的政策。最近克林顿去台湾访问，我们开始是怕他访问，后来因为他日程不能改变，后面他要我们人帮他们起草了他到台湾的讲话提纲，我们起草了五天，他真的在台湾讲了，他在香港重申了不支持台独，他认为在两岸人民的统一和平解决，特别在陈水扁为了他举行的私人宴会上，他说我坚持一个中国的立场，并且劝陈水扁多讲共同点，说讲不同点，这些信息都从他的办公室传递到我们这里了。克林顿不愧是一个令人尊重的国际政治家。今年二月初他给我来信，他希望在今年的9月中旬再来中国，我们会认真接待好这位老朋友。我们不动产博览会的组委会也向我表示，他们希望能够安排克林顿的一场讲演，我们会努力支持博览会把这一件做成，那个时候希望大家来参加。
[孟晓苏] 我要说的最后一句话是，我们房地产企业愿意为国家的和平发展做出贡献。我的讲话完了。谢谢大家！
[主持人]感谢孟晓苏董事长的慷慨激昂的讲话，我们知道克林顿刚刚做完手术，我们拖完孟晓苏先生带去我们的慰问。下面请陈东琪先生为我们演讲。
[陈东琦]大会主持人邀我就中国经济未来趋势做半个小时的演讲，题目很大，内容很多，刚才听到小苏同志对房地产市场发展的长期前景的描述，讲的非常好，我当然就宏观的角度跟大家讲两个问题。
第一个简单跟大家谈谈我国经济未来发展的中长期趋势，所谓中长期也就是跟大家描述大概五到十年。
[陈东琦]第二个方面讲当前经济形势和宏观调控的政策问题。
我们整个改革开放26年的时间经济增长非常快的，大概相当于全球经济增长两倍以上，这么快的经济增长速度能不能持续下去，现在理论界大概有两种看法，一种看法可能进入到一个加速幅度很大的第一次增长期，理由是我们在原来的20多年的发展过程当中有一些特殊条件，比如说有改革的因素，改革是生产力，而这一次改革主要在一些领域进行的，直接产生了生产率的提高，第二是大幅度的开放，包括外资的引进等等。
[陈东琦]第三个是我们劳动力价格低廉的格局，还有一些其他的原因，持这种观点，认为中国经济经过20多年的增长在未来可能发生变化，因此经济增长趋势可能出现转折，从国家的比较来看持这种观点的学者认为要连续持续25年以上这样一个高速增长的国家和地区，这样一个经济体少见，于是得出这样一个判断，另外一个观点认为未来中国经济增长还将继续延续高速增长，有的学者认为我们的高速增长可以延续到2035年，其实大概50多年，也就是一个大的长波发展，这个观点我看了一下材料，我们的刘俊以教授持这样一个观点，它的观点显然是乐观，他的理由认为中国大陆有几个很大的特点，不能用简单的小国家和地区来例比，第一中国经济版图大，他讲四小龙，主要靠外资，外资其中一个缺口就是引进外资，那个时候起点的时候劳动力也是低的，到了一定程度这个情况就发生变化，但是中国大陆不会的，他说中国大陆即使劳动力价格这一项，东部地区上去了，西部地区可以进行辐射，产业，市场都可以辐射，他认为回旋余地非常大，就是大国经济体和小国体不可例比，美国主要就是大国经济体的优势。
[陈东琦]当然还有其他方面的因素，我不想多讲。我理解，我们不看那么远，我们至少看到全面建设小康社会有十年的时间，这个时间还可以保持较快的增长趋势，要实现9%以上的速度有难度，这个是肯定，我们这几年，从2002年经济回苏，这一轮来看超过9%经济压力增大了，不仅是煤油等什么都是瓶颈，国际上的反应也都不一样，这意味我们保持25年的高速增长，我们保持9%增长的速度是有难度，如果保持这个增长速度就会带来经济过热，以及带来其他的风险。减数是一个趋势。
[陈东琦]第二个我们分十年来研究，也发现经济平均增长的趋势也下降的现象。整个经济系统和发展系统的效率这样一个释放它有衰点的表现。
[陈东琦]第三从26年的经济发展来看我们的开放度是大幅提高的。我们高速增长靠外贸带动，外贸引擎的推动确实是一个很大的贡献，今后还能不能保持这样一个加速趋势，当然我们的规模扩大，这个比重还能不能够保持大幅提高趋势，我估计也会有所变化。
[陈东琦]第三我们现在这种外沿型的增长形式，前20多年基本是这样一个形式，大量的土地资金，包括水，这样一个支出，这样投入产出系统能不能运行下去，感觉到有压力。
[陈东琦]从这三个趋势来看我们经济增长可能有所减缩，实现9%有困难，甚至包括日本四小龙一样出现很衰退的增长速度，根据我们的分析这种可能也可以排出，有几个方面的原因。
[陈东琦]第一我们今后的劳动力低廉价格的优势依然保存，这个时间还非常长，我们现在城市化率还只有14.8%左右，这会带来制造业等增长的加速，这是非常外沿的，但是也是实际的增长。我想今后当我们的城镇化率还是处在一个加速期60%以上到60%以内，这样一个时间段经济增长仍然保持快速增长。
[陈东琦] 第三个就是我们的体制改革因素，实际上带来劳动效率的提高实际上并不能完全腐蚀化掉，特别非共有制经济的发展只是最近几年形成的，真正形成多元格局当中的力量还有很大的空间。这是非常重要的。其实这几年我们讲经济的回升，经济加快，一个很重要的就是非公有制经济，包括民营经济快速的发展，我想这个空间还很大。
[陈东琦]第四个我们的经济如果说前二十五年靠粗放型，靠资金投入的话，今后这一部分的增长贡献还会有一些保留，但是越来越多的技术进步带来经济增长率加快，技术进步带来经济增长的加快，如果考虑中长期推动力的话进行进步是一个不可忽视的东西。
第五个我们还有一个很大的产业还有很大的发展空间，就是第三产业，服务业，我们现在主要的经济增长是靠第二产业。随着走工业化道路，随着提出建设和谐社会，这样一个具有战略意义的发展战略，我们对产业有一个新的考虑，那就三四产业的均衡的发展，均衡着力就是加快推进发展服务业，今后经济增长，从产业角度推动力服务业是不可忽视，我们90年代以来。整个这16年基本在31到34.3这样一个水平，离全球67%左右，甚至印度68%这样一个水平，还有一个很大的空间。我们做研究的时候考虑一下，这几个因素支持中国快速可持续很重要的因素。
[陈东琦]从这两个分析可以找到一个折中，估计中国经济保持7%到8的增长还有很大的时间。总的增长速度，至少我们我们在十二五，十三五还仍然保持经济较快增长。
[陈东琦] 所以这样来看，今后把十五六年和前面二十五六年加起来中国今后将出现比较好的持续增长。第二个判断这个快速增长，文件里用的是较快增长是有波动，是会周期性变化的。前二十年我们经济两个周期，80年代初到90年代最低增长三到四之间，第二从90年代初期开始，从90年后半年91年开始，加上南巡讲话，随后进行连续几年的经济调整，到2001年结束，幅度也非常大，最高达到14.2，这两个周期波动幅度非常明显。
[陈东琦]今后怎么走，我们判断今后中国经济稳定性会加强。理由是经济运行基础加强，内在稳定性在增加。第二是宏观调控具有了更多的积累，不仅是我们20多年的自己的积累，还可以学到西方发达国家，特别是现在发达市场经济的经验。所以有了驾驭市场经济能力的提高。第三我们整个经济运行系统由于考虑利用两个市场这样一个条件，它不是一个封闭系统，所以当它出现总量供大于求，或者求大于供，我们可以利用国际市场来平衡，实际上这两年我们已经做到了这一点了。最近以来我们市场又出现另外一个情况，特别是制造业资源供及出现瓶颈。所以在利用两种市场，两种资源来配置，来调控国内市场具有比封闭系统下的市场有很大的优势。这是第三个，它会促使我们经济向下的时候有一个缺口，向下的时候有一个情况。整个会出现运行周期的作用。当然还有其他的方面，我想这三个方面值得我们认真注意到的。
[陈东琦]我估计中国经济今后快速的增长将比前20年稳定性更好一些，尽管也会有波浪式的变化，但是这个波浪式的变化将会出现一个收敛，这是我们研究中国经济20多年的一个现象。
[陈东琦] 第三个方面我想我们中国经济未来的发展讲更多求助于质量效率，这是我后面讲到，包括宏观调控政策着力做的事情，尽可能使我们整个资源环境保护比较好的条件下实现结构优化带来的经济增长新增长的贡献，这个方面也是可以预见到的，这是发达国家总结出来的参照。如果把我们中长期经济大体发展的用三句话说就是下面三个方面。经济增长还能够保持一个较快的，可持续的增长，这个增长7.5左右，大概7到8。第二中国经济今后会出现稳定性比较好，比较协调的，并且均衡的趋势，制度也好，内外系统都好，都会支持这样一个现象产生。第三中国经济增长今后会更多依赖于技术进步，质量提升，效率的改善。
[陈东琦]这是我跟大家报告的第一个想法。下面我讲今年大体的经济形势。我想提出节约型社会以后，提出建设和谐社会以后，整个今后经济管理的意识都会发生很大的转变，所以在这样一个背景下我们考虑中国经济的发展和政府的宏观调控我想是有意义的，总体来讲今后几年可能要过一个槛，一个什么槛，大概去年下半年有一个美国经济学家奥地利息派的写一篇文章，叫做中国经济箫条风险，他预计2008年中国经济会出现类似美国经济大箫条，这个在全球财经上面发表了，看了这本书以后我们搞了一番研究，写了一本书，叫做中国避免大箫条之路，这个人是奥地利学派，这个学派是非常自由，是不让政府干预的。他提出一个什么样的观点，他认为中国经济可能在2008年之前，奥运和世博会之前中国会出现投资膨胀，会非常的热，然后会出现一个，这一挡时间增长对未来的透支超前增长，会积蓄很多的矛盾，一旦奥运会以后中国经济可能进入一个衰退，而且是持续非常长的箫条。
[陈东琦] 我们是做了分析，当然这个警示很重要，奥地利学派在1923年大箫条他们也做了预计，预计对了，这一次又是奥地利学派的学生在预计，会不会也会这样，如果是这样，我们中国这几代人可能会很痛苦，这种警示对我们是有益，它会刺激我们进行所有的改革，发展，开放，包括宏观调控所有的措施我们要特别的思前顾后，要把当前的措施和未来发展结合起来，当前的做法，当前的措施不要给未来设置障碍。所以从某种意义上来讲这种语言对我们是有好处的，但是这个语言会不会变成现实，需要我们做什么工作，主要是去年中央提出的政策的变化，要建立稳健的财政政策和货币政策。这个调整具有深远的意义，我认为用这样一个稳健的精神过好这几年的非常重要的，一方面我们促进经济增长的时候，尤其经济加温的时候由热到冷的时候，由冷到热给一个控制。一方面我们要防止经济的冷，但是我们的经济回升的时候这样一个力量，宏观调控是要给予一种动作的，大家看到2003年2004年实际上是这么做的，比如我们2003年经济增长实现0.3%，我们的工业7%，投资两位数以上，我们就给了调整，提高利率，采取其他的，甚至有的时候，包括行政手段在内的一些措施，目的是什么，目的不是把这个经济增长速度打下来，而是抑制这种加速度，去年也是这样的，去年的经济增长我们年底来看是9.5%，增长速度原本估计在03年9%，结果在9.5%，说明增长率非常强，如果政府不是给予整个市场调整的话，比如房地产，比如钢铁，这个经济恐怕就比较热了，热了以后恐怕钢铁市场就比较难找，如果不这么做很可能今年下半年开始就会出现硬着陆，钢铁水泥进行调控，不要盲目的进行投资。当时从企业角度搞钢铁很赚钱的，所以他就会去搞钢铁，但是宏观来看，看远期一点有问题。
[陈东琦] 我估计我们今年可能有一个钢材的进口变成钢材的进出口，但是国际市场能够容纳多大的空间，我这里不讲数字了，有很多很多数字。所以从这个例子可以看到我们提前的调控很必要，现在看起来很有成效。
还有房地产，房地产这几年也在不断的微调，没有采取激烈的措施进行调整，但是都在微调，包括去年劳动节以前，包括最近，这里我解释一下，我理解这一次把个人住房贷款的利率由实际上的5.531提高5.21，原来我们在两年多以前，在两年多以前，当时我们的市场是不景气，在这种条件下我们刺激汽车，刺激住房，特别发展个人的住房信贷，现在是回归，所以这里有两个，一个本身达到一个均衡的贷款利率，这个信号很重要的，这是微调，类似于这种情况我们在进行经济宏观调控的时候，这种微调这种提前的预调是非常重要的，这恐怕是保证整个中国经济在未来几年能够连续的可持续的快增长一个很重要的第一步，就是回升的时候，给一种力量把加速度控制住。
[陈东琦] 但是另一方面如果我的经济开始出现收缩，有一些指标出现下降信号，而这个信号不是一个月，而是三个月，六个月以上的时候，我们注意紧缩的力度也要控制，因为市场有惯性的，企业是短势的，甚至消费者，你不投资我也不投资，互相会有一个效应，在这个时候宏观调控要特别谨慎，所以在往下的时候也要给予一种控制力量，要掌握好度，分寸。
[陈东琦]我举一个例子，我们去年第三季度的时候，我们所有的经济指标工业14点几，投资22点几，但是是连续几对，去年第一季度的投资，固定投资43%，到12月份降到22点几，连续的，物价去年第二季度是5.3，最高的时候是六月七月，后来也是下降的，一直下降到11月2.4。所以第一点是二月份，工业由第一季度是17.8，整个年度是17.7，到第四季度14.9。在这个情况我们怎么办呢？要防止一方面经济增长我们在紧缩的时候控制这些投资工业，包括信贷指标，因为我们看到前期太快了，要控制它，但是控制时间和力度要掌握好，我们不能让经济下滑，但是物价要控制住，要解决这两难就非常困难，现在信贷又有点放松。
[陈东琦]所以从这个角度讲，我们从中国经济运行当中的变化，及时跟踪，及时的进行微调，我理解是非常成功的，今后几年如果按照稳健政策的操作我们有三个意识，第一个意识是有长期均衡的调整，今年的调整不止看今年，我要看明年，要看后年，要看它延续的一段时间，所以这个动态的意识非常重要的，这叫可持续。
[陈东琦] 第二个要有个区间意识，我们一切的目标要控制在一个区间以内。当然这只是一个建议，它有一定的参考意义，比如我们的经济增长，年度控制在六到九，标准的状态到8%到8.5%。物价能不能是1%到5%。超过5%的时候要防止通货膨胀，所以我们上了往回拉。投资也是这样，投资去年最高的是43%，全年是25.8。
[陈东琦]货币也是这样，我们的信贷指标也好大概是12到20，接近超过20%的时候，现在还看不出物价通货膨胀，因为它会到后面影响，以后会有通货膨胀，这是为什么从2003年二三月份我们的MR突破20%的时候开始控制，控制在一定的区间以内，现在控制在十四五之间。这是区间意识。这是第二个意识。当然我们这里讲的主要更多的是货币政策，财政政策，无论税，还是预算都是时间长一些的变量。
第三个意识就是微调意识，要不断进行微调，小步慢走，去年12月29号的加息，甚至一次存款准备金进行了调整，也可能大家感觉到去年五一以前九大措施是严厉，这几年主要是一个微调，它采取点上的形式，小动作，叫做平反小调整。我想这恐怕也是我们今年和今后几年要做的，所以长期的动态均衡意识，区间意识和微调意识我想是宏观调控很重要的基本意识。
[陈东琦]我理解这两年的宏观调控在这两年当中应该是承认了我们的行动。今后的稳健的财政政策和货币政策本来是一个短期政策，当时提出来也是一个短期考虑，没有想到搞五六年，结果搞了五六年。今后的稳健的货币政策和财政政策可能还要持续几年，这对我们整个经济有好处的，所以我对稳健政策评价很高，我认为是政策进行组合一个很好的选择。这是假定效率为既定的情况下我们分析宏观调控最优组合这是比较好的，比较有效的，能够保证宏观调控本身效率的改进，这是我们讲的改善宏观调控一个很重要的方面。今年把握中国经济运行走势这是一个基点。
[陈东琦] 最近有几个情况恐怕要引起我们比较多的关注和注意的，总的来讲，最近从我们一二月份情况和去年的情况来看整个经济运行有三个反弹压力，第一个是投资的反弹压力，刚才我讲的整个去年全国固定资产投资25.8，12月份，第四季的时候到26.6，调了一二十个点，现在还是上了，一二月份24.5，这里面有几个方面非常厉害，房地产投资27%，与电有关的投资是28.%。整个来看我们感觉这个投资压力还是蛮大，尤其是房地产，所以房地产这个压力我想还是蛮大的。如果我们要对这个进行控制，如果需求进行控制，会使房价涨的越来越厉害。我们从两方面做两个事情，首款的付款比率20%到30。第二个反弹压力就是工业方面，工业方面一到二月份16点几，最后两个月是16以下，制造业它的力量还是非常强的，看起来我们对反弹的动向它带来的压力我们还要密切关注。第三个动向就是物价，CPR，这个变化也有一些压力，我们我们注意后几个月了，我们物价从去年年终调到最后24.4，我估计还有上涨的压力，主要来自于第一成本，成本推动物价上涨的压力是不可忽视的，第一是原材料，包括矿石，包括一些初级品，第二个是劳动力成本，包括公务员提高工资以后带来增加劳动力成本的要求，所以成本推动的压力可能我们要想办法来改善企业的环境，比如说减税，比如说减费，比如其他的方面，企业由于市场带来的影响我们想办法给他们减少风险。所以今年政府考虑税费的改革。
[陈东琦] 所以今年在成本这一块恐怕要多做文章，今年如果需求拉动CPR今年可能比去年要小。全球的增长，中国的增长速度减少，需求拉动小一点，但是成本这一块依然会推动物价的上涨。
[陈东琦]第二个就是国际传递，石油价格，矿石价格，这个传递会慢慢影响我们的产品，因为这些产品的进口占我们整个消费量份额很大的，比如我们的石油，93年以前我们进的出，现在是进的进，而且这个力量是非常大的，我们现在每个月生产40万车辆的汽车，购买36万辆辆，消费是快速增长。这个是在整个我们的消费构成里面很重要的一块。矿石，现在矿石我们看日本和巴西的协议以后宝钢不得不这样做，这样会影响下游的消费品的。今年这个方面还要注意
[陈东琦] 另外就是粮食的影响今年会小一下，全球的粮食我估计05年将会出现供略大于求，尽管全球的粮食是奇缺的，但是由于全球一些大的粮食生产地增长了产量，这一块来讲我们CPI这一块构成因素很重要的。把这两个东西考虑进来今年我们要保证CPI在4%。
[陈东琦] 我讲的三个方面动向恐怕是压力，有反弹的压力。另外也有制约反弹的压力。一个是我们看到金融动向，我们看到它的增长速度并没有明显的回升，这几个月在13到15左右，只要年终政策不出现大的变动就会这样。这说明我们整个的需求，控制加速度，它的信贷需求从机制上开始有所变化。第三个动向我看到我们的进出口，一二月份我们出口36.6，进口只有8点几，说明国内的企业，特别是工业制造业它对国际上的产品购买需求的减少，所以它的购买量我估计一二月份在明显下降，这说明整个企业微观的投资和生产有逐渐收缩的情况，或者它的扩大减少，比如中小型的企业不敢搞了，它不进口了。这个动向也是我们要看到的。我们综合起来看全年的经济操作一定要非常谨慎，要小动作。
[陈东琦] 要注意把我们所有的指标，所有宏观调控的对象控制在一个轨道里面，但是我们有意识的东西已经做好了。比如整个政府推动的投资贡献率今年会下降，第二个外资，我估计FDI今年10%增长难度增加，去年美国一下子增长了几百亿。今年一二月份它又增长，今年一二月份美国FDI超出它贸易赤字的7%，这是一个月份，它是500多亿的贸易赤字。现在美国国债的贸易价格都是上升的，上升到三年半的水平，他买美国的房产，买美国的国债，改变了以前的选择。我说国际资本的流动很重要的趋势，就是重新选择，选择中国日本等等。现在欧元贬值以后大量的资产又流到美国本土。所以在这个条件下，而且还有一条，比如欧洲央行，欧洲央行2002年的时候它是隐蔽的，但是去年和前年欧洲央行亏损13多个，它现在想几个办法，一个办法从前两三年的办法来补亏损。
[陈东琦]在这个条件下我感觉金融市场会发生新的变化，这个趋势在国内会有所改变，因此会对我们全社会固定资产投资构成影响。
[陈东琦]我的建议在我们进行宏观调控的时候国内的产业动向，国内金融，物价工业这样一些动向，甚至还包括消费者，我们现在的消费者还是比较稳定，刚开始主要是汽车和住房，现在是全方位，我们的消费是符合我们的宏观调控的，有一些指标不是一样，我们考虑整个国际商品货币这样一个变化态势的时候来改善我们今年后一段时间的调控。我估计在这样一个精神指导下我们今年的经济增长大概比去年减少一个百点左右，仍然是一个快速增长，仍然是一个比较健康的，尽管我们我们增长速度减一个百分点左右，今年我们将在结构的调整做更多的文章。今年我想我们整个宏观经济和宏观经济政策总的来看不是激动人心，比较平稳，但是内容上来看是丰富多彩的，所以我说我们2005年开始新一轮的好的黄金的年份，我们期待着。谢谢！
[主持人]下面我们掌声有请中国社会科院金融研究所易宪容博士给我们演讲。
[易宪容]大家下午好。我跟房地产界不知道有这个缘分，经常跟大家一起来讨论一些问题，今天参加全球经济一体化背景下中国城市不动产发展论坛，我想这个题目是很好玩的，也就是中国如何去做这个事情。为什么很好玩呢？你看这个题目国际不动产博览会，不动产是一个什么概念，房地产是一个什么概念，它是不可贸易的东西，不可贸易的东西如何去国际化，你如何去拿到国际上去交易，特别是房子来讲它不仅仅是一个空间结构，它还是一个小区文化一个社区文化，它这个地方的环境是不可交易的。我们房地产哪些方面会国际化，房地产它最重要的一个问题就是金融，它的资本，资本一谈就比较容易了，所以我今天下午要向大家报告一个题目就是，《中国房地产金融现状方面的发展》。
[易宪容]单从中国房地产发展来讲，我跟孟晓苏董事长的七年一个周期有点不同的意见，为什么这样说？中国房地产真正发展是98年以后开始的，在98年以前不仅如资本之前，基本上不存在房地产市场。就比如北京一样，一个很小的地方，比如说我们现在住的地方，王府小区，有一点点商品房，还有亚运村那个地方，有一点点，微乎其微，而房地产市场真正的发展在98年以后，特别是2001年以后发展速度就增大了。
[易宪容]你看一看这个统计数字来看，这几年增长最快的一年，从98年以来，98年房地产销售面积35点多。在这两三年，在2002年，2003年又是一个高峰，2002年跟2003年它的增长速度都达到了25点左右，在2003年的时候增长速度特别快，2004年由于宏观调控它的整个增长速度放慢了一点点。房地产市场增长速度不仅仅在面积，开工，它的销售总额的增长，关键一条价格变化，价格变化能做房地产的人，不能做房地产的人，刚才孟晓苏董事长所说的，你连造火箭，做军事工业的人都进来做房地产。这样繁荣的局面会不会持续下去，它靠什么东西来持续发展。
[易宪容] 对于国家人口预测来讲，对于城市化预测来讲有一个统计材料，如果按照我们现在城市化进程，发展城市化，还有按照我们现在这几年住房改善的条件，按照我们住房来讲它的一个变化的状况，大概在20年之内我们住房大概还有增加90亿平方米，而我们现在每年所的房子不到3亿平方米，如果打一个平均数，或者我们现在所需求，现在一个预期的来说，房地产平均数大概有30年的发展。最大的问题我们如何来保证这个发展，如何让这种发展持续下去，最近一两年来大家也知道，我说房地产市场应该慢一点，如果快一点会出现一些投资过热，各种各样的问题就很容易暴露出来，所以我主张发展慢一点。当然我的主张来讲，如何通过好的方式来发展，比如说我们来看我们前几年的房地产发展基本上建立在国内商业银行完全支撑的基础上。 ]
[易宪容] 我这里有一个统计数据，中国去年到今年年底房地产金融来讲它占80%以上的资金来自银行，在建市场只有0.5左右。所以我们现在资金来讲都是在银行这一块，在这里有一个很简单的数据，如果你把最近从97年以来到2004年房地产租金来看国家还有在建这一块来讲，由97年的0.21下降到04年的时候0.04。国内银行贷款这一块来讲基本保持了23%左右，但是去年由于宏观调控下降到了20.7%，还有一个很好玩的事情，利用外资这一块在97年的时候17.7，然后98年的时候8.19，下降相当快，然后99年5.35，到2004年的时候下降到1.27。最大的在哪里呢？就是其他资金来源，其他资金来源从97年的38.12下进到2004年24.9。我讲这些数据说明一个问题，说明我们房地产增长金融市场来讲政府那一块的东西在逐渐减少，其次外资企业由于我们国内的种种限制，由于房地产市场的利润率越来越好，我们就用各种各样的方式把外资这一块基本上排斥在外，外资现在能进入房地产的租金就越来越少，而房地产开发企业最根本的就是利用银行的杠杆，利用银行期房销售的杠杆，把这个资金来保证这个市场的发展。既然外资比例越来越重，是不是国外面对你这个市场这么好，利润水平这么高，他是不是愿意进来，国外资金那么多他想不想进来，这个问题大家也很清楚，讨论的特别多。就是国外的基金如何进入中国的房地产市场。我觉得国外的资金千方百计想进来这个市场，现在问题就是你的渠道来源，特别是我们中国最近一两年对整个经济，整个宏观调控以后房地产市场发展资金所面临的问题，是否会开辟一个很好的方式，我想也是不动产博览会应该是思考，应该好好去沟通。你看看98年以来房地产市场快速发展，一个最大的特别的东西在哪里，就是个人消费信贷支撑了我们整个的房地产个人需求。从现有数据来看在98年的时候我们住房个人信贷只有四百多亿，到了2004年已经发展了16000亿，你想想16000亿如果加上个人首期付款的20%，这样就可以拉动整个房地产销售两百亿以上。
[易宪容] 昨天来讲央行出的政策来讲，它看到了个人消费信贷对整个房地产市场的拉动作用，也看到了这种作用可能对房地产市场面临的风险，特别是上海最近出现了一些事情，比如我的朋友告诉我，他们当地人无论是领导，还是职工，基本上每个人都在买好几套房子，而且他告诉我，他去年在复旦边上买了三套房子，价格是五千多一点，现在出手价格上升到一万六了。这是一个什么问题呢？我就问他你们这个钱哪里来，你们上海房地产买卖是怎么进行的，他们国家我基本上个人的购房百分之八九十以上通过个人银行的信贷来做的，有的数据已经看到，去年上海整个信贷资金真正哪一部分有50%进入到房地产市场，面对这样一个情况政府早就在思考问题，也在出台相关的政策，这就给房地产市场发出一个信号，一个什么信号呢？政府对，就是你买卖频率比较高的一些城市，一些地方，在银行金融支撑上可能会做一些政策上的调整，而且这种调整来讲不是最近所说的加息0.2，我记得去年加息的时候，加0.27，如果你买一个50万的房子，做20年按揭，按揭加下来只是一点点，一万多一点，我就告诉民众，这个加0.27对大家影响不是很大，只是政府发出一个信号，你要考虑利息风险，昨天加息来讲，我昨天从下午开始在车上，然后一回家电话一直没有停过，一直打过来，打了一晚上的电话，我就做了三个电视台的节目，大家对这个东西特别特别的关注，为什么会这样关注，仅仅是加息本身加0.2了嘛！其实没有关系的，最大的问题就是民众所关注的，我们开发商关注的是，我们的金融政策，我们房地产金融政策会不会改变，我们房地产金融政策改变以后企业它的应该如何来应对，还有民众购房它的需求如何变化，昨天加息了，昨天南方都市报就找到我问这个问题，其实政府来讲是一个很好的想法，加这一点点加息，就是向民众发出一个信号，就是你要想到这个风险。民众购买的行为可能要改变。
[易宪容] 还有我们房地产金融政策今后肯定要慢慢变化的，而政府整个金融政策要变化，对房地产支持的力度，它的政策调整如何收缩，我们房地产如何发展，这是我们今后所面临的一个大问题，所以这一次大家请我来，房地产界大家要很好的思考，如何找出现在这种完全依赖于国内金融支持这个小圈。因为我们现在这个社会跟20年前已经不是一个概念，无论中国经济的国际化，还是国际市场的金融全球化来讲，我们这边搞供给就可以通过国际市场来调整，就刚才陈东琪院长说的，我们的需求基本是出口那一块拉动。所以来讲如何通过国际市场来让我们房地产市场可能面临的金融政策改变，来保证国内市场持续稳定发展。
[易宪容] 还有我们房地产金融政策今后肯定要慢慢变化的，而政府整个金融政策要变化，对房地产支持的力度，它的政策调整如何收缩，我们房地产如何发展，这是我们今后所面临的一个大问题，所以这一次大家请我来，房地产界大家要很好的思考，如何找出现在这种完全依赖于国内金融支持这个小圈。因为我们现在这个社会跟20年前已经不是一个概念，无论中国经济的国际化，还是国际市场的金融全球化来讲，我们这边搞供给就可以通过国际市场来调整，就刚才陈东琪院长说的，我们的需求基本是出口那一块拉动。所以来讲如何通过国际市场来让我们房地产市场可能面临的金融政策改变，来保证国内市场持续稳定发展。
[易宪容]其实我曾经去年在深圳专门就这个问题做了一个报告，我想就目前情况下中国房地产市场多元化，如何面对这个市场，现在最重要有以下一些问题。
[易宪容]第一点我们目前的法律法规来讲可能会存在不少障碍，你比如说拿美国来讲，它房地产信托来讲，房地产信托金融来讲起到相当大的作用。但是我们国内的房地产信托金融为什么不能很好的发展，2003年我们文件以后，我们北京一些地方也试着来做，为什么它走不出来，当然一方面来讲我们法律法规这方面的规则还没有出来，所以大家不知道怎么做，第二个方面大家还是有一个心理，因为从目前情况来讲，银行整个信贷50%以上的比重是用住房抵押的，我们国内来讲大家都有这个感觉，做的好就赚钱，做得不好可能就出现不良资产。大家有一个心态，大家一般来讲，这一段时间讲得很多，但是国外资金进来大家还不是很积极，不是真正和他们在洽谈。比如说我去年在深圳就碰到美国的房地产信托基金，他们告诉我，他们说国内银行资金还是比较便利，还是不太朝这个方向去思考。我想这个方面问题还是比较多的。
[易宪容]另一方面我们房地产信托不能发展，我们现有的法律法规可能还有一些问题，比如说信托“314”文件，它可能对逐级做房地产信托有一些限制，还有你只能在一个笼子里走，没有一个根本性好的市场。
[易宪容] 还有一个很重要问题，我们民众对房地产信托市场了解的不是太够，房地产信托来讲曾经做了一点点研究，美国房地产信托1962年开始发展的，在62年他们颁布了一个房地产投资信托法，你要做房地产投资信托你在有法规的情况下，有规范的情况，只要不超过这个法规你就放心去做，这种先有规则，先有制度的情况下在1962年的情况下美国就出现了第一家房地产信托公司上市，到了1969年的时候就有五家了，到了2003年美国房地产信托投资公司就有几千家，它整个资金就达到了2500亿美金，你看它有多庞大，在1990年的时候整个房地产投资资金只有87亿，仅仅在13年的时间内增长了26倍。这就是说明一个什么问题呢？房地产信托基金可能是对我们房地产市场发展是一个好的平等的产品，最重要的就是说，你比如说我可以通过信托把资金汇集到一起来，然后你可以通过房地产投资基金上市，上市以后又可以把这个资金又放在房地产的开发商去开发，它资金的滚动保证了房地产开发资金能够基本上不会出现多少问题。
[易宪容]还有一个，房地产资金可以给民众提供很多的投资渠道，在我们国内目前来讲，利率那么低，为什么大家把资金都放在银行里了，他就是需要一个安全资金环境。比如前几谈发售国债，营业部门一开门就把国债抢光了，这个利率仅仅高0.86，只要高一点民众就蜂拥而上。比如你有一个很大的房地产基金，在美国把洛克菲勒大厦买下来，我可以做股东。
因为房地产信托作为新的产品无论是开发企业，还是作为投资的民众，还是你业主等等，可以给他的剩余资金提供很好的投资渠道，如果房地产信托进入我们国内是一个很好的事情，现在关键的事情，首先第一条如何制定相关的法律。第二条如何来把国际上成功的经验，把国际上房地产基金发展，比较成功的经验让它进入到中国来。
由于时间关系，今后有机会大家可以讨论一些问题。谢谢大家。
[主持人]再次感谢易宪容博士精彩的演讲。接下来请国务院发展研究中心金融研究所副所长，我们非常尊重的巴曙松博士上台演讲。掌声有请。
[巴曙松]非常感谢，刚才易宪容博士讲的内容比较深奥，他讲的比较快，大家能听得懂的同志比较有限。所以我讲的慢一些。
[巴曙松]本来这一次会议我推荐建设部建设中心的主任陈怀博士来参加这个会议，他由于其他的原因没有来，他给我了一个短信，我给他们读一下，他说气象学家如果预测明天下雨现在有媒体怀疑是不是被麦可尔人的人收买了，如果他预测要下雨了他就不相信了。
[巴曙松]我今天简要讲四个方面的观点。第一个对昨天刚刚出台的央行的房地产政策做一个简短的评论。
[巴曙松]昨天央行的政策有两个方面，一个对房地产的贷款，从原来的优惠利率回来到一般的利率水平，并且实行下线水平。第二个提高准入门槛，为什么有这个门槛，这个政策意味着什么。我想做几个评论。 [2005-3-17|16:46:19]
[巴曙松] 第一个这个政策意味着中国的房地产市场，宏观调控的政策从2004年的供给导向转向了需求导向，我们希望抑制房地产价格的上涨，但是实际上我们采取的政策在客观上推动了房地产价格上升幅度，2004年房地产界的朋友说，开始有点怕，后来看一系列的宏观调控政策帮助了它，为什么？因为我们2004年房地产主导的思路实际上是从供给方着手的。我们宏观调控在房地产没有产生效果，但是它产生的是什么样的效果，需求在下降，供给也在下降。
[巴曙松]但是由于我们管住土地，房地产可以购买的土地少了，管紧信贷房地产资金少了，由于形成了可以对市场供给的有效的房地产数量减少，供给下降的更快，我经常调侃一句话，会说供给和需求的鹦鹉也是半个经济学家，供给下降的更快，需求下降的有限，最后的结论就是房价比原来以更快的速度在上涨，控制在下降。
[巴曙松] 这一次的导向一个很重要的转变就是开始转向了需求导向，从购买这一方进行调节，比如准入门槛适度的提高，比如说利率适当的提高，这是第一点。
[巴曙松]第二个这个政策的评论，中国的房地产贷款利率会开始进入一个自主定价，差异化的，这么一个新的时代。原来房地产信贷最后享受比较低的利率，最近以来有关的游戏规则，法律规则的调整，有关局部地区房价的上扬，使得商业银行在总体上，作为一个行业尽管它有非常大的空间，但是它的风险比原来有所提高，比如说高法关于住房抵押住房处置的规定，只要证明你生活的必须用，哪怕你从银行贷款的，银行是不能用来处置拍卖的，实际上使得相当一部分在事实上商业银行的抵押贷款变成了信用还款，金融市场铁的规律风险和收益是对称，在风险也议价的时候寻求一个议价风险的补偿，对同一个客户的抵押贷款可能会差两个点左右的逆差，银行要么收缩贷款，要么提高相应的利率水平。这是一个必然的反映。
[巴曙松]我们可以看到2004年的10月29号中国人民银行正式取消了商业银行贷款上浮的上线，我们可以看到在昨天的人民银行发布的规定里面很详细介绍了什么叫做下线管理，意味着商业银行对不同的项目，什么不同经济周期的阶段分别可以给出不同的利率水平，所以我们可以做第二个评论是，我们的利率定价在房地产领域会进入一个差异化的时代。房地产之间不同的项目，不同的房地产商，甚至对不同的购买人贷款这个利率会有比较大的差异，这是我们的银行在风险利率上不断提高的一个表现。随着我们金融机构定价能力的提高，他对违约能力的提高，将来差异化会更明显。
[巴曙松]第三点我要做的评论就是，房地产行业对于整个利率的走向会具有越来越大的影响力，很多经济学家2004年我们核心经济膨胀并不高，为什么要加息，2005年预期膨胀不会超过4%，为什么你们很多人呼吁要加息呢？这个我们要回到我们的主题。 [
[巴曙松]我同样要问一下，美国在过去一两年里面，它扣油价和粮价膨胀核心膨胀并不高，为什么美联储要加息，一个非常重要的原因，就是美联储非常担心发行足够多的货币容易推动以房地产为代表性的流动泡沫，所以美国房地产价格持续上涨那么长时间，价格涨到今天有一种忧虑，所以中国在全球一体化的情况下，面临一个共同的问题，流动性泡沫，这种潜在性的压力下，可能我们的核心CPI并没有很高，但是因为房地产这一个市场有比较高的涨幅，它对于利率的影响权衡至少比原来要大。因为最终承担风险的是银行体系，如果加上放的开发贷款，建筑商的贷款，种种形式的，相当比例是银行承担风险的。所以我想讲第一点如果对“317”做一个评论，就是未来的需求导向，差异性定向，还有房地产作为一个利率敏感部门会对未来得利率政策有越来越大的权重。
[巴曙松] 第二点作为全球经济一体化背景下中国城市不动产博览会中国过去一两年来房价上涨是一个什么样的，未来走向是什么样的。我曾经谈过一个二分法，全世界的经济大概是两种，第一种就是向欧美这样的大国，它内部的经济体系非常多元化和复杂，所以它的经济对外资的依赖程度并不高，第二种就是中国台湾，新加坡，中国香港，这样一些小国家，他们所谓的潜盘经济，他们的经济严重依赖国际资金。中国是一个特例，2003年我们的进出口规模超过八千亿美元，2004年这个速度还会保持。中国经济外贸一层度达到70%，而美国大概20%几，从进出口来看中国比美国更开放。我们谈这个经济结构对我们房地产价格有什么直接的关系呢？有，接下来就有关系。
[巴曙松] 这个关系就是把所有的分成两个部门，一个可贸易部门，一个不可贸易部门。这也就意味70%的左右的商品不仅仅由中国来单独定价，是由全世界的供给需求来定价的。现在是一个全球共同定价，剩下来就是非贸易部门大概占20%，30。这个经济结构就是就是由本土定价，中国在改革开放以来，在经济货币领域一个非常显著的现象，非常明显的现象，就是我们把它叫做货币的超量发行也好，80年代就是货币超经济发行，超出经济所需要的货币我们多印了一部分，不管多印出来的货币是什么原因，但是事实就是这些货币我们印出去了。用金融学的话说就是流动性很充足，流动性非常充足。
[巴曙松]福利德漫说过货币膨胀终归是一个现象，那些非贸易部门不经过市场定价的，比如在管制下的电力，再比如说房地产市场，房地产市场是很难进行贸易，我们不可能把君悦酒店贸易到西藏高原，也不可能贸易到东京，不可贸易品。不可贸易部门吸收超量发放的货币就成为一种可能，表示方法不一样。分析架构非常的简单，但是它可以解释过去两三年来我们房地产价格的一个波动。
[巴曙松]第二点他们说这一次我们会有很多外资参加，在当前的汇率制度下我看不到外资不参加中国投资房地产市场的理由，为什么这么说，你投资中国的房地产市场，在当前我们叫有管理的浮动汇率制，实际我们是盯住美元的浮动汇率制，如果在北京哪个买一套房子，如果人民币汇率像温总理在答记者问的，出其不意的给你来一下，升值的话你坐享升值得好处，如果不升值在当前的固定汇率制度下，大量外资的流入，生产幅度已经大幅的上扬，一月份和二月份附加大家已经看到。
[巴曙松]第三个好处逆差，现在主要的金融市场，比如说香港它的贷款利率，现在叫做谁根呀！银行贷款放不出去，去年我调研接近零利率，甚至负利率，香港利率也不是太高，跟我们比起来还是有差距，我有不少香港金融界的朋友，律师楼的朋友，在香港借钱，在中国买房子，这个楼盘，那个楼盘，咱们不说名字了，以免有广告嫌疑。它有逆差的收益。如果没有波动幅度的加大，以及有效的控制膨胀，现在外资流进来在2005年还是一个必然的趋势，我们可以看到大量这样的事实，我们最美的，比如青岛海边的别墅很多被韩国人买了，浦东旁边很多很好的楼盘被香港人买了。他不一定进行这样的分析，但是它合乎这个基本的经济逻辑，飞鸟不懂得动力学它也可以飞翔起来。
[巴曙松]这是我讲的第二点，从全球化的背景下把握中国房地产上涨的动力。
[巴曙松]第三个方面我讲一点几个方面进行的一些争论。我想谈房地产市场，特别是中国的市场不是像我们说的简单的房地产市场，是一个房地产市场。中国发展巨大的差异，以及对于房地产市场不同需求巨大的差异，不同投资者巨大的差异，使得我们很难把它当做一个单一的市场。过去一年两年房地产经济吸引了大量的经济学家参与，光打口水战没有意思，我曾经到香港调研，他们说中国房地产投入达到30%就是灭顶之灾，我说我们没有听说这样一个惯例，因为面对不同档次投资的比例，它所现实出现泡沫的界限是不一样，如果是高房价，投资性非常强，这种性质的住房，别墅它可能投资现在购买达到50%，60，还是可以接受，如果面对中低挡，普通市民居住性的住房达到20%就值得警觉，它是一个很大的差异，是一个大层次的市场。就好象我看到会议主办方给大家发了一个我的一个研究伙伴，高健智博士的报告，大家到处可以这样一个数字，我们现在城市化率还很低，如果2020年达到26%，城市新增人口上升多少多少。他今天没来，所以我可以说他的坏话
[巴曙松]他把整个房地产市场混淆为一个单一的东西，没有分层次看这个东西，因为新流入的城市的新居民，比如刚开始进入城市的农民他会购买别墅嘛！这个需求是不一样。所以这个讨论有价值，但是价值不大。
[巴曙松] 我想对几个常见的争论谈自己的看法。第一个争论一些大的国际的投资银行常用的，就是上海的房地产市场岌岌可危，为什么呢？看了它这个报告一个主要的原因是，你住在房子里的人一个月的收入就买一个平方，不可能持续下去，这可能对上海有意义，但是对于全国来说没有意义，因为中国的收入如果按这样算起来很难支持很多东西，比如说北京的很多公务员的平均收入，比如三千块钱，北京家常用的小餐馆天天爆满，因为他有很多多渠道的收入。我们应该把这个指标改良，改良把我们收入的增长速度和房价的增长速度再做一个比率，这也是在国际范围内广泛采用的，就是支付能力的提高和房价的上升，如果收入比房价上升要过的话它的承担能力要提高的。事实证明我们如果在过去的十年我们做了一个测算，目前证明的结束就是，中国在过去的十年收入的上升速度快于房价的上升速度，下一步怎么我们看，但是我们不能仅仅看房价和每个月的支付水平。
[巴曙松]第二点我们经常批评房地产投资增长太快，过热，这是一个非常狭隘的统计，实际上怎么看待房地产投资。实际上在中国长期以来主要的住房的来源渠道是单位自建房，集资建房，单位自己建房给大家分，真正商业化的住房几年的时间，98年开始翻盖。所以我们做了一个测算，就是把统计口径里面把单位自建房，其他种种形式的建房，这种投资规模，加上市场化的规模形成中国总的房地产市场的投资的话，近几年来房地产投资的增幅慢于GDP的增长，实际上是比较慢的。实际上这么快的增长，主要表现市场市场化投资效率更高的替代了原来的单位自建房，我在国有机关工作的时候买一小片地建一栋地，什么都不配套。现在在北京，上海，深圳这些经济发达地区，房地产的市场替代房地产的计划投资，所以使得我们只看市场这一块增长的好象比较快，所以我想得出的第二个结论就是要把整个房地产投资加总才能把握整个全貌。就像摸象，分开看没有意义。
[巴曙松]你对房地产的调研，不能说听上海的一个朋友说一下就是调研。
[巴曙松] 我看我要结束了，是不是时间的关系。再讲一点吧！
讲第三个观点，就是前一段时间我看到我们，我们也是很好的朋友，徐小年朋友写一篇文章批评房地产泡沫，其中有一点我很不同意，你们看到房地产涨哪有那么美的事情，如果这样把上海涨的很高，那不是富国强民之道嘛！我说这个是针对房地产价格一个很好的反问，但是有一个逻辑上的缺陷，就是供给主题和需求主体是错位的。我们上海一个企业去买美国的土地它能更有效率运用嘛！我们就看谁在背后推动房价的上扬。记住供给和需求。
[巴曙松] 我做一个总结，第一点从371政策可以看到，房地产作为利率敏感部门，会在今后的利率决策中有更大的影响，第二从全球一体化的环境下可以看到中国房价上涨有它现实的原因。第三点我反复强调的就是，不要以单一化的观点看待房地产市场。
谢谢大家！
[主持人]再次感谢巴博士。我们2005年城市不动产博览会会团结巴博士这样的人才。本次全球经济一体化背景下中国城市不动产发展论坛暨2005年中国(北京)国际不动产博览会新闻发布会到此结束。再次感谢大家的光临，谢谢！
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