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新华社记者 胡作华 朱艳莹 发自杭州
作为2005年杭州房地产界第一件大事，房地产开发一级资质企业、浙江广通房地产集团有限公司年初完成了重组：杭州一家投资公司收购了浙江广通约74％的股权，成为新控股股东，原占股75％的广通员工与集体股近乎全数“出局”。
这是自2003年下半年国家宏观政策面变动以来，浙江发生的最大一宗房地产企业并购案。浙江广通管理层“大变局”经披露后，当前房产开发商面临的某些困境便随之浮出水面，业内一些人士就此分析，房产界兼并重组风将拉开帷幕。
广通困境
浙江广通在1993年便拿到了国家建设部门颁发的一级资质，目前杭州房产界有此殊荣的也不过一二十家。为保留这块品牌，浙江广通重组后沿用了原来的名称。
据浙江广通副总裁李强介绍，广通公司原系杭州市拱墅区下属国有企业，2001年企业曾实施改制，保留了25％的国有股份。但这次改制并不成功。李强说，当时的做法是人人持股，总共78个员工，有超过70个“老板”，结果是“都看大了权力，看小了责任”。
由于自身的政府背景，广通在杭州城北片的开发中揽到了大量旧城改造业务，但开发后的房产因要体现社会效益，价格多受限制，银行负债一直保持在较高水平。
2003年下半年，央行要求开发商自有资金比率不低于30％、严禁对“四证（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证）不全”者发放贷款。几乎同时，杭州市规定，对行政划拨而未开发的土地一律实行招标处理。广通拥有的杭州城北信义坊二期地块，已投入拆迁资金1.5亿元，再办理招标手续的话需补缴土地出让金近亿元。
李强说，2003年下半年以后，银行基本上就是“有还无借”，一年多来公司归还了1亿多元的贷款本息，但未取得新的贷款。资金链衔接不上，引入外部资本成为公司惟一选择，“政策调整对广通的影响确实比较大。”
就在浙江广通重组案发生前，杭州房产界已出现多起开发商寻求项目合作伙伴的案例。包括李强在内的一些业内人士相信，杭州现在多达200家的大小房地产公司，有必要也极有可能进行一轮新的兼并重组。
开发商之惑
1月中旬，位于杭州之江度假区附近的一宗面积为76亩的住宅用地，敲响了新年杭州土地挂牌出让第一槌。招标从2.52亿元起拍，以3.1亿元成交，出让年限为70年。
从2000年以来，杭州市有3年的基础设施和城建投资在每年180亿元上下。投入的一个重要来源便是土地出让金，其中2003年土地出让收入为60多亿元。
即便如此，加上可用财力，如杭州市本级2004年的可用财力为65亿元，建设资金缺口还是很大。结果是，举债建设推进了城建事业，还债压力又给“经营城市”提供了内在动力。从2002年起，杭州市着手建立政府偿债基金，目前市本级拥有偿债基金8.9亿元，扣除这笔基金外，市里的政府负债余额仍达数十亿元。
这一现状伴生而来的观点便是：政府负债不下来，房价就不可能下得来。
杭州市从1992年实施基准地价政策以来已经历了6轮调整，在最近一次调整中，基准地价比2002年上浮了34％，有关部门的看法是“基准地价一直落后于房地产价格的上涨”。从1997年在全国率先推出土地挂牌出让政策后，杭州市2003年上半年又对行政划拨未而开发土地实行了补交土地出让费用的做法。
政策的市场化操作本身无可厚非，但房产界的抱怨也不难理解。李强提出，土地成本不断推高，加大了房地产企业负担，同时转嫁到了房价上。如今在杭州市的外围区和中心区，地租成本要分别占到房价的40％至60％。
房价困局
是地价推动了房价、还是地价向房价“看齐”，是降低地租能压低房价、还是理顺供求能平抑房价，在“鸡生蛋”和“蛋生鸡”的争论当中，房价俨然已进入“困局”。
去年四季度全国房屋销售价格同比上涨10.8％，杭州市的涨幅为13.4％，在全国35个大中城市中位列第四。业内有分析认为，继去年底进入升息周期之后，再次升息的可能性显然存在，而对于社会上“打压”愿望强烈的房价，预售房按揭政策调整等调控手段仍可能出台。果真如此的话，房地产公司将再次受到重创。
李强说，杭州最近推出的文教区内一地块的楼面地价起拍价为每平方米5200元，如果把土地出让期限从70年减为20年，地价相应减少两三千元，则开发后每平方米1万元左右的房价应可以压低20％左右。他认为，如果政府只通过挤压开发商的途径实现降价，开发商惟一能做的将是减少开发，结果是供应减少，继续抬高房价。
杭州市房产交易产权登记管理中心交易处处长王宏伟则认为，降低地价对房价的影响可能微乎其微，政府降2000元后，市场还是会把这2000元炒上去，因为有“供求因素”在支撑。现在关键是怎样把这种供求关系里面的水分“挤”出来，抑制一些恶意炒房行为。没有正常的供求关系指引，就不会有理性的房产交易市场。
“炒房一族”的存在及其对房产供求的扭曲都已被公认，但有关部门的治理规范却无从着手。在加强和改善宏观调控的政策取向下，政策面的调控力度和对市场干预的模式选择无疑是市场各方敏感而又期盼的热门话题。
《国际金融报》 (2005年03月17日 第三版)
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