近日来房地产行业个股在累计涨幅达到20％之后，出现回调走势，一方面原因是获利盘的套现，另一方面原因是一些政策和市场因素引起投资者担忧。我们认为，上述以抑制房地产泡沫为目的的政策措施有利于房地产市场健康发展，同时也有利于规范运作的优质公司的长期发展。

    城市化等因素推升需求

    目前，我国正处在城市化的快速发展期。大规模城市化的直接影响就是城市人口的增加和城市建设的加速，这显然会带动对房地产的旺盛需求。按城市化进程的估计，我国每年需要增加城镇人口1300万人，以人均25平方米的建筑面积计算，每年需要新增商品住宅3.25亿平方米。

    近年来，我国居民的收入增幅不断加大，从2000年到2004年，城镇居民的人均可支配收入增长了50％左右。同时，家庭恩格尔系数呈下降趋势，居民的购买力逐渐增强。随着人们收入的提高和支付能力的增强，自然会产生对住房升级换代的需求，这种需求会随着住房市场流动性增强而得以强化。

    随着经济的发展和收入分配体制的改革，我国已经形成多种收入层级，即高收入阶层、中产阶级和中低收入人群。多种收入层级的形成构成了对多档次房地产的需求链，这就促成了对住房的升级换代需求。

    由于房地产市场化程度的不断提高，房地产行业竞争的加剧，房产的品质也在不断升级。而且这种升级在地域上是一个渐进的过程，深圳、北京和上海等较发达城市的房产建筑水平一直是领先于全国，而且演化得很快，而一些中小城市的大部分住房还停留在发达城市5－10年前的水平，随着房地产开发商由区域性向全国性发展，新的住宅理念和住宅模式在地域上的渗透力也不断加强。房产品质的升级将促使大量的以改善生活品质为目的的消费需求产生。

    调控造成供应趋紧

    国土资源部11号令的出台，以及土地使用权协议转让的全面停止，令我国的土地管理制度发生了根本性的变化，土地由多渠道供应向政府垄断供应转变。政府垄断土地供应后，土地将更多从政府利益角度和进行宏观调控角度向市场供给。

    2004年，我国为了防止经济过热，从土地供给到资金供应均进行了紧缩，客观上造成了房地产短期供给的短缺。2004年，我国商品房开工面积增幅仅为10.4％，增幅同比减少了18.1个百分点；当年完成土地开发面积出现－11.4％的负增长，而2000年到2003年的土地开发面积和商品房开工面积平均增幅均达到26％左右。很明显，我国2005年和2006年将很快出现房地产供应的紧缺。

    短期房地产供应的趋紧必然导致房价的进一步上涨，拥有大量土地储备和待售房产的房地产开发商将从中获得更大收益。

    升值预期可能推升房价

    中国经济的强劲发展、美元的持续贬值，已构成人民币升值的强大压力，从长期来看，人民币升值将是一个趋势。

    人民币升值会通过两种渠道来实现房地产价格的上升：一方面是人民币升值的预期带来短期投机性资金流入，这些“热钱”的一部分会投入房地产市场，从而促使房地产价格上升；另一方面是人民币升值后，会使进口商品价格下降，进而带动国内消费品价格的下降，国内多余货币部分将进入股票市场和房地产市场，而目前国内股市波动太大，房地产市场将成为承接资金的主要场所，从而促使房地产价格上升。从国际经验看，日本、新加坡、韩国和台湾等国家和地区在货币升值前后，房地产价格都出现了较大涨幅。

    基于对全国房地产市场前景的看好，我们认为我国房地产上市公司的销售额和毛利率在未来2－3年内还将持续提升，房地产优质上市公司具有良好的投资价值。其中两类房地产上市公司值得关注：一类是公认的房地产龙头，如万科，这类公司土地储备丰富，开发能力强，在行业集中度提高的过程中能够充分享受到行业景气带来的丰厚利润；另一类是经过资产重组等形式向房地产转型并且获得成功的公司，如冠城大通(资讯 行情 论坛)，如果房地产项目前景良好，则公司业绩可能出现连续大幅增长，使公司投资价值大幅提升。