3月6日,上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控,促进房地产市场健康发展的若干意见》；3月7日,上海市财政局正式实施对中低收入家庭购房贷款贴息的政策,上海市地税局发出《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》,对中低收入家庭购房贷款贴息政策和个人出售普通住房有关税收政策进行调整。

    鱼晋华:期待理性的繁荣

    上海市政府近期所采取的旨在打击炒楼、平抑房价的过快上涨的措施,应该说已对国内的房地产市场发出较强烈的政策信号:即政府支持房地产行业的长期稳定发展,但并不容忍房价的非理性飚升,同时也坚决防止房地产行业的风险向银行业转移。

    如果用涨势如虹甚至用惊心动魄来形容近两年来的上海房价,一点也不为过。2003年上海市的平均房价飚升24.3%,2004年即使在宏观调控这样的不利环境下,上海市的房价依然顽强上涨了14.6个百分点。面对火爆的楼市,继2004年推出限制期房转让、停办期房转按揭、预售房源全部上网等几项旨在打击炒楼的措施之后,近期上海市政府又再度推出几项涉及财税、房贷等多个方面的房产"新政",力图使沪上过热的房地产市场有所降温。

    在各项"新政"中,可作为标志性的应该是上海市政府3月6日发布的《关于当前加强房地产市场调控,促进房地产市场健康发展的若干意见》。该意见明确了上海市房地产的发展将遵循以居住、市民消费以及普通商品住房为主的原则,非常鲜明地表达了上海市政府不认可也不容忍对楼市的过分炒作,以及房价非理性上涨。该意见同时也从住房贷款、市场信息发布、加强信息监测、市场监管等各个方面提出了较清晰的监管思路。

    象征性意义大于实质影响的"新政"当属上海市地税局推出《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》,该通知规定自通知日起将对居住未满一年的普通房屋交易征收5%营业税及附加税。由于5%的营业税只是针对卖房价格与购房差价征收,假定去年持有某物业一年,即理论上的投资收益等于去年上海市的平均房价涨幅14%,那么所征收的营业税仅相当于减少了0.7个百分点的投资收益。从以上的测算中,可以看出该项政策对抑制短期炒卖楼市的效果将非常有限。如果今年房价涨幅低于去年,那么该项政策所能起到的实质性影响将更小。

    值得关注的应该是上海各商业银行根据人民银行上海分行的指导意见,提高个人房贷的首付比例,严格个人房贷的审查与发放。数字表明,2004年上海新增的个人住房按揭贷款是728亿元,占当年上海商品住宅销售额2263亿元的32.17%。这个比例低于全国平均水平将近8个百分点。如果以70%的按揭比例测算,那么新增728亿按揭贷款所配套的首付资金是312亿元,也就是说支撑上海市房价飞涨的资金有一半以上不是从上海当地的银行获得的,印证了相当大一部分炒做上海房地产的资金来自港澳与海外的说法。在这样的情况下,提高上海市个人房贷首付比例做法,对于平抑上海房价所能起到的实质作用其实是非常有限的。但我们认为上海各银行收紧个人房贷的做法依然值得关注的原因在于,它表明政府对房地产行业的调控策略已从去年的侧重于控制土地与开发信贷资金,开始逐步转向为调控购房需求。我们知道,需求才是支撑房地产行业发展的最大动力。如果需求开始被有所抑制,对房地产行业的影响将是实质性的。

    值得关注的"新政"还有上海市财政局对中低收入家庭购房贷款贴息政策的调整:自今年起中低收入家庭购买的可享受贴息政策的商品住宅,每平方米单价由原来规定的不超过3500元调整为不超过4500元；二手房总价由原来规定的不超过25万元调整为不超过33万元。我们认为该政策的调整,反映了上海市政府对构造稳定、协调的房地产市场的关注,也利于促进上海市房地产行业长期健康的发展。

    上海市出台的一系列房产"新政",总体上的着力点还是在于保护房地产市场的平稳发展,避免房价的大起大落,以减少对经济的冲击。不过基于新政的力度所限,短期内对房地产市场的人气以及投机心理的影响要大于对平抑房价、抑制购房需求所能起到的实质影响。在影响房价的各因素中,效率最大的是利率走向。但我国目前并不存在大幅加息的宏观环境。因此我们认为上海房价出现转折性下跌的可能性并不大,业务重心在上海的房地产公司所受到的实质性影响也将较为有限。

    上海是中国房地产市场的标杆城市,上海市场的动向也往往预示着国内房地产市场的风向,因此上海市政府近期所采取的旨在打击炒楼、平抑房价过快上涨的措施,应该说已对国内的房地产市场发出较强烈的政策信号:即政府支持房地产行业的长期稳定发展,但并不容忍房价的非理性飚升,同时也坚决防止房地产行业的风险向银行业转移。

    朱心力:以更有效的政策遏制市场投机

    上海市政府发布的《关于当前加强房地产市场调控,促进房地产市场持续健康发展的若干意见》,提出要区别对待、分类指导,综合运用财税、金融、法律、行政等多种手段进一步规范投资,抑制投机,依法整顿各种扰乱房地产市场秩序的行为。笔者以为,目前主要应该以更加有效的财税政策来遏制房地产市场投机。

    首先,提高对投机性购房的征税标准。投机性购房的主要特性在于住房被频繁转让,一年之中有的甚至转让达到四五次,针对这一情况,上海市政府规定个人购买住房居住不满一年转让的,按照销售价减去购入原价差额的5%征收营业税,同时征收城建税、教育费附加等其他税费。相对于上海高达20%的投机性购房比例,5%的征税标准仍然偏低,可以考虑提高营业税征收标准,或者开征房地产所得税。在最近召开的全国政协会议上,已经有委员提出对房地产投机者征收20%的所得税。

    其次,对高档住房开发和交易征收重税。世界各国的经验表明,中低价普通商品住房应该成为住房供应的主要部分,以求满足普通收入人群的居住需求。上海市政府已经确定中低价普通商品住房要达到供应总量的65%左右,这一方面需要对中低价商品房开发提供政策支持,另一方面也需要控制高档住宅的开发。根据公开资料,上海二手房中周转最快的主要是高档住房,其购买者多数为外地投机者和国外购买者,他们的投机行为严重干扰了正常的市场预期,因此有必要对高档住房的开发商和购买者征收重税,使整个房地产市场的价格有效降温。

    第三,增加对微利住宅开发的财政支持。上海市政府提出完善配套商品房定价机制,采取"控制地价,控制房价,以方案竞标为主"的项目招标办法,向社会公开招标,根据成本加微利的原则确定房价。但是房地产开发企业作为市场经济的主体,其导向必然是以市场、以经济利益为主的,在付出大量的资源和精力以后仅仅得到微利无疑将大大降低定价机制的效率,对这些企业政府需要通过制定相应的财政补贴和税收优惠措施,提高它们参与开发微利项目的积极性。

    最后,需要重新审视鼓励外资投资上海房地产市场的政策,许多外资机构出于预期人民币升值的投机心理,在上海购置大量的房地产等待人民币升值以后抛出以赚取汇兑差价,外资机构的投机活动在本来已经火热的上海房地产市场浇了一桶"油"。笔者以为,当前必须对外资的炒房行为进行限制,尤其是在贷款利率、税收等方面增加其投机的成本。

    根据国内外普遍的看法,上海是中国房地产市场泡沫最为严重的城市之一,上海市遏制房地产投机的相关政策传达了一个强烈信号:政府不会无视泡沫的任意发展。这也该为那些仍然执着于投机上海房地产的机构和个人敲响警钟了。

    李季先:鼓励居住消费 抑制楼市过度投机

    上海房地产"新政"的施行将使上海楼市的投资行为得到进一步规范,并对近来频频高企的房价起到阶段性的平抑作用。

    同时,这一政策的施行也预示着上海市政府将坚定不移地贯彻其在年初《政府工作报告》中提及的"发展房地产市场三原则",即:"在适应经济发展和对内对外开放需要的同时,必须坚持‘以居住为主,以市民消费为主,以普通商品住房为主’"。

    与以前国家乃至其他地区为挤"房产泡沫"所颁布的房产新政策一样,上海市这一次发布的房产"新政"所针对的靶心,首先指向了"抑制过度投机行为"。根据《上海市人民政府关于当前加强房地产市场调控,促进房地产市场健康发展的若干意见》,上海市各商业银行要规范个人住房贷款业务,严格防范房地产信贷风险,在继续为群众购买自住普通商品住房提供信贷支持的同时,对个人住房消费贷款的抵押成数、优惠利率以及办理按揭的间隔时间等作出了较前段时间更为严格的限制。简言之,为抑制愈演愈烈的投机性购房以及因非理性投机性购房而带来的投机性贷款的需求,"适当紧缩"成为了银行办理个人住房贷款的主政策基调。

    至于扩大范围的个人居住消费"放贷贴息"政策,正像一些业内人士所提及的那样,这一政策的正面积极意义在于进一步调节房屋供求关系,并促进收入的公平分配,进而让更多的人"居者有其屋"。只不过,政策是一回事,而实际能否发挥所预期的作用,则是另外一回事。因而,对于上海该次出台的房产"新政"能否取得实效,以及如果取得实效其实效又有多大?我们将拭目以待。

    陈咏晖:繁荣房地产市场也需以人为本

    上海市此番财税政策双管齐下,对节节攀升的上海房价将有所抑制,对引导全国房地产市场健康发展将起到非常积极的作用。这一政策也积极地传递着一种信号,房地产行业的发展是为了更好地满足广大人民的生存需要,房产市场决不能成为少数人、少数资金谋取暴利的手段,房地产市场也需贯彻以人为本的发展方针,房屋价格的上涨决不能超过绝大多数人的购买能力。

    余运彪:抑制市场泡沫的最有效方法 是加强信息透明度

    上海此次调整房税政策,也确实是对症下药,抑制流通"溢价",遏制投机性住房消费。

    但是,在信息公开化和信息透明度方面,有关方面做的工作还很不够,还没有受到充分的重视。信息公开、透明是一项系统工程,涵盖的内容和形式都很广,只有政府有能力承担指引和建设的重任。如果大家都知道了房子从生产到最终消费的所有流程,则无论对于政府决策还是个人的理性消费,都大有裨益。高额利润无一例外地来自各种形式的垄断,而信息垄断是垄断利润的先决条件,也是对于普通百姓和弱势群体的最大不公与歧视。