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“中国铺王”挺进北京
本报记者 王小霞
没有地产大腕潘石屹那么会“秀”，也没有任志强那么强硬的声音，甚至很少在媒体上包装“推销”自己的身份，但他却被上海和江浙一带的地产界人士称为“中国铺王”。而
业内一个最新的消息称，“中国铺王”吴昊已经带着他的超然不动产营销机构挺进了北京。
京城一位地产老总在评价吴昊的进入时说：“这个一手策划将‘温州购房团’引入上海，横扫上海商铺的‘铺王’，必将对北京的商业地产产生一定影响，使其在原有的沸点上一触而沸腾。”
企业“涌挤”商业地产
商业地产注定在2005年要火爆起来。
“中国铺王”吴昊带着他的超然不动产营销机构，刚刚进入北京几个月时间，已经与上市公司北京市京西新南城发展总公司合作成立新公司“北京世纪金茂置业投资有限公司”，从营销代理行业一步跨入了开发商的行列。据了解，京西新南城发展总公司是一家政府背景的大型国有企业，拥有门头沟35平方公里的一级土地开发权，而新组建的北京世纪金茂置业投资有限公司是京西新南城下边惟一的房地产开发公司。今年京西新南城审批下来的土地开发量达到了2000多亩，其中一部分由北京世纪金茂置业投资有限公司承担开发任务。这一机遇对于“中国铺王”吴昊，显然是在北京发展商业地产的最好机会。
除去“超然”在代理和开发方面共同进军京城商业地产的同时，其他地产商也都早已按捺不住。中坤地产集团董事长黄怒波透露，2005年商业地产“占尽天时地利人和”。因此，“中坤”会加大对大钟寺国际广场——北京市三环以内最大的综合性商业地产项目的投资力度。华远地产股份有限公司董事长任志强则表示，华远地产今年除了一个低密度住宅之外，其他开发的基本都是商业地产项目。与此同时，上海绿地集团董事长张玉良也宣称，计划在2005年拿出十几个亿进军北京的商业地产。
诸多开发商的开发计划，更为京城商业地产的“气温”升高注入不少旺火。
继上海之后，
北京成高利润地产投资地
对于为何选择此时进军北京市场，又为何只钟情京城商业地产，吴昊对比上海和北京的市场做出一番独特的分析。超然公司对北京和上海两地房价的统计和分析来看，上海房价要比北京房价高出一倍以上，均价在12000元左右。另外，上海的房地产增长速度远远大于北京，北京去年房地产增长率在12％左右，而上海达到了20％左右。2004年上海二手房平均价格上涨幅度达到了50％，有些核心地段达到了70％以上。事实上，上海市场的这种快速上涨，使其处在一种高危空间中，未来的投资升值空间已经非常小。与此同时，北京从2005年到2008年这3年其间有奥运作支撑，况且北京作为中国的心脏地带，房价远没有饱和，根据行业预测仍有50％的上升空间。从楼盘的价值来讲低于价格，升值潜力相对更大。
很多温州投资者和跨国投行也都一致认为，正是由于上海投资市场的成本，使得投资运营成本提高，利润空间减少，未来的升值空间被提前消化。作为温州相当多投资者的引导者，吴昊认为，北京未来，至少两到三年，中心地区的房价一定会有相当数量的上升，估计在今年就会有每平米1500到2000元的上升幅度。
而且，北京的房地产经过多次政策调整，已经逐步步入了一个良性发展的最佳时期，这也是超然公司所最为看中的。
同时，近两年北京的地产投资开发持续增长。从超然提供的数据来看，2004年北京房地产开发投资1473．3亿元，比上年增长22．5％。而且，开发投资也有了新的变化，商业项目及写字楼成为京城房地产投资的增长点。北京市统计局的数字显示，从投资用途来看，增长最快的是商业项目，完成投资65．5亿元，同比增长80．6％。这种快速上升比例对专作投资市场的超然来讲，是个不小的触动。
根据有关资料表明，目前北京人均商业地产比是0．8，也就是一个人只有0．8平方米的商业面积，这一数字和美国、日本等发达国家相比，表明了北京商业地产的发展空间仍然非常大。
商业地产“仍需努力”
在地产开发商看来，投资商业地产比投资住宅有更大的利润空间，所以商业地产开发是一浪盖过一浪，商铺、商业街等商业地产形态更是如雨后春笋般涌现。但吴昊表示，要真正做好商业地产并不容易。
北京市建委发布的2004年1－11月北京市房地产市场统计报告的数据显示，京城房地产市场2004年前11个月办公用现房平均销售价格为10843元／平方米，同比下降了23．9％；而商业营业用现房平均销售价格为8429元／平方米，同比下降了39％。这是京城商业地产从2001年开始出现销售热潮后销售价格首次大幅度下降。
“目前，北京的商圈有量却没有规模，比较闲散。就连商业氛围相对集中的西单、王府井，也出现同质化现象严重的问题。因此，到北京问那里的商业气氛最好，很多业内人士纷纷摇头，认为去那里都一样。”吴昊告诉记者，目前北京尚没有能和上海南京路、徐家汇相比的商业地带。因此，吴昊把自己进军商业地产的目标，更多的投向了写字楼市场。
北京广厦京都置业有限公司总经理张卫克表示，今年的确是商业地产开发的有利时机，但由于目前大部分京城商业地产还处于一个培育期，因此做好产品定位尤为重要。
有专家坦言，大批量同类业态的涌现造成了产品的良莠不齐，一部分不懂商业地产操作规则的开发商开始盲目地跟风，商业地产的开发套用的是普通住宅的模式，由此造成建筑形式不够合理、物业队伍不够专业，进而形成产品同质化，投资风险骤增，投资与经营处于一种无序状态。
因此说，商业地产，仍需努力。
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