2005年3月6日，上海市政府发布关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见，为配合《意见》的落实，市地税局规定：自2005年3月7日起，个人购买本市普通住房，居住不满一年出售的，按差额的5％征收营业税，併同时征收各类附加税。一石激起千层浪，对房价的变化趋势一时众说纷纭。

    笔者长期以来一直坚持认为，房地产业目前还处于计划向市场 转变的过程中，而计划的特点就是“政策决定价格”。因此，要探讨上海房价的未来，不妨从政策角度来分析。

    2003年～2004年政府的房地产政策：

    1.2003年6月央行出台“121号文”，房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％，淘汰了一大批不具有开发商资质的房地产企业。

    2.2004年2月银监会发佈《商业银行房地产贷款风险管理指引》，要求房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的35％；银行对个人贷款，借款人月房产支出与收入比应控制在50％；借款人月所有债务支出与收入比应控制在55％。

    3.2003年9月～2004年4月央行三次提高银行存款准备金率，紧缩房地产开发信贷。

    4.2004年4月期房限制转让，只有拿到产权证的现房才能转让。

    5.为了配合“期房限制转让”，2004年4月沪上银行期房转按揭停办。

    6.2004年5月上海楼盘预售信息全部上网，将楼盘的真实销售情况告诉给购房者，抑制哄抬房价的行为。

    7.1990年以前的二手房不予按揭，即超过15年房龄的二手房不得按揭。

    这条政策无异于釜底抽薪，因为超过15年房龄的二手房非常普遍，原来希望卖出旧房贴钱买新房的人，由于找不到能全额付款的买家只能作罢。由此，很大一部分需求被压制下去了。

    8.购买第一套住房可贷款70％，购买第二套住房必须由房屋中介公司担保，可贷款60％，否则银行不提供按揭。

    这条政策增加了购房者向银行申请贷款的难度，要办理的手续越来越复杂，限制也越来越多。

    9.加息0.27％预示著我国开始步入加息周期，投资者面临“购房成本处于不断变化和增加”的难题，给投资者带来财务和心理压力。

    10.上海市房地产登记中心建立二手房网上交易平台。

    11.对居住未满一年的普通房屋交易征收5％营业税及附加税。

    征收5％营业税的政策公佈之后，专家、学者和房产投资者在媒体上频频亮相，就新政策的影响仁者见仁、智者见智。然而笔者认为，和以往每一条政策出台时相同，人们把注意力过多地集中于该条政策本身对房产市场的作用，包括是否增加了购房者的成本，房价是否会因此受到影响。如果投资者只注意一项政策本身的影响，忽视政府制定政策的目的，看不到政策的未来指向，也就无法把握房产价格的变化趋势。

    纵观上述十一条政策，可以说任何一条都不足以对房价构成致命的打击。但是，一条政策是否起作用其实并不重要，只要政府认为有必要，可以出台更多，直至达到调控目标为止。讨论政策会对房产市场产生什么影响，关键是能否理解政策隐含的信号，认清政府出台政策的目的。对比1998年～2002年的利好政策，2003年以来的房产政策可谓是一百八十度的大转弯。当今的政策目标是限制投机，控制房价过快、过猛非理性地上涨，重点解决低收入人群的居住问题，维护社会稳定。反之，任何有悖于政府目标的行为，一定会受到政策的调控和限制。

    下一步政策内容是什么？没有人敢妄加猜测。但是有一点是肯定的，从已有的政策信号看，抑制投机炒作，使居者有其屋将是政府致力的目标。那么疯狂的房价还能有上升空间吗？房地产商哄抬市场的局面还能长久维持吗？相信很快会给出明确的答案。