将中低价普通商品房的市场供应比例提高到65%,对配套商品房实行地价和房价“双控制”，对中低收入家庭购房放宽贴息标准，对投机炒房征收5.55%的税费。眼下,上海开始动用保量、控价、贴息、征税四味“猛药”调控价格高起、运行异常敏感的房市。

    鉴于上海楼市对于全国具有“风向标”的意义，其“疗效”如 何将会影响房地产市场的走向。“上海药方”能调理房价增长过快的“巨人症”吗?它会不会成为昙花一现的“杭州疗法”第二?

    四味“猛药”多管齐下

    日前，上海市政府发佈《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，首次明确上海房市调控目标为：坚持“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的三原则，增加面向工薪家庭的中低价普通商品住房的供应，力争供略大于求，同时规范投资，抑制投机，促使商品住房价格涨幅进一步下降。

    在此调控目标指引下，上海综合运用财政、税收、金融、产业四大政策，下四味“猛药”诊治房市。

    一是保量：在供应结构方面，增加以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应，使其在整个市场供应中的比例提高到65%。土地供应优先确保中低价普通商品住房的建设。2005年，上海计划新开工配套商品房面积900万平方米，实现可预售面积800万平方米，竣工面积300万平方米。配套商品房将优先保证重大工程、旧区改造重点项目的动迁房源需求，併稳步扩大其销售对象。

    二是控价。采取“控制地价，控制房价，以方案竞标为主”的项目招标办法，向社会公开招标，根据成本加微利的原则确定配套房房价。

    三是贴息。适当放宽现有中低收入家庭享受购房贷款贴息政策标准，房价由原来规定的单价不超过3500元调整为不超过4500元，二手房总价由原来规定的不超过25万元调整为不超过33万元。今年，人均年收入不满16683元的家庭均可申请购房贴息。

    四是征税。从3月7日起，上海市规定个人购买本市普通住房居住不满一年出售的，对销售价减去购入原价的差价征收5%的营业税,併按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费,总计差价税费率为5.55%,以抑制短线炒房。

    据悉，与四味“猛药”相配套，下一步上海的各商业银行还将对个人住房消费贷款的抵押成数、优惠利率以及办理转按揭的间隔时间等作出调整，以限制投机性购房的贷款需求。

    市场生病会让消费者“吃药”吗

    上海下“猛药”调理房市的目标是实现“居者有其屋”。业内人士认为，调控效果将与合适的房源的充足程度成正比，如果“合适房源”缺乏，仍是卖方市场，则“药方”的符号意义可能比实际意义更大，如果能下决心解决“合适房源”，那么消费者将得到真正实惠，而房市也将回归“理性”。目前最需要警惕的是房市整治过程中的“负担转嫁”，防止出现市场生病最终却让消费者“吃药”的状况。

    在目前上海对楼市施加的保量、控价、贴息、征税四味“猛药”中，最具关键性的是保量和征税。控价、贴息的目的在于使中低收入阶层买得起房，而保量和征税解决的是让老百姓买得到房。没有房源，谈购买力便没有意义。业内人士认为，与征税相比，保量的作用又更为重要。征税如服西药，可收立竿见影之效，但仍是治标；治本之策是改变房市的供求关系，保证合适房源的供求平衡，甚至是供略大于求，这就是要从源头上做好“保量”工作。“保量”如服中药，需要一个调理过程，但能治本。

    从3月7日起，上海即对买进居住不满一年即卖出的房屋的交易差价征收5.55%的税费(其中5%为营业税,0.55%为城建税、教育费附加和河道整治费),税收槓杆调节作用有多大?答案可以从与此前的杭州“房市新政”的比较中变得明晰。

    记者从中原地产、住商不动产等多家房产中介处了解到，在营业税开征的第一天，就有不少卖家将挂牌价修改为“净价”，各种税费被摊到买家头上。这显然不是个好兆头。

    早在1999年，国家财政部、国家税务总局和建设部联合发佈《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，规定个人出售自有住房的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，税额是在个人出售住房所得减去原购房价和合理费用后的余额的基础上课以20%的税率。但对于普通居民以改善住房为目的的卖房行为(1年内重新购房),则可以全部或部分免税。事实上，因为各地为了鼓励房产消费，对通知中的规定执行得并不彻底。

    “上海药方”如何避免成为“杭州疗法第二”

    上海调控房市的“药方”究竟是针对楼市问题的“精确制导”，还是“温柔钝刀”?它会在多大程度上产生“疗效”?如何避免像一年前的杭州“房市新政”昙花一现?

    2004年1月，杭州开始启用本来就挂在消费者头上的“个税利剑”，对个人出售现房征收20%的所得税。当时，杭州推行的一项“加强税收征收管理，制止房地产炒作行为”的“房产新政”具体包括三个方面内容：对炒作商品房期房转让的，增收相当于房款1.5%的契税、万分之三的印花税和5.55%的营业税;对将所购房用作长期出租的，拟征收房产营业税；对二手房交易在开征综合税(包括营业税、城建税、教育附加)、印花税的基础上恢复征收20%的个人所得税。但8个月后，这一当初被寄予“打击房市投机”厚望的“房产新政”被迫叫停，原因是房市供不应求的局面没有改变，上家轻而易举地通过增加房价来把营业税、所得税转嫁给下家，杭州房价不降反涨，真正的买房者付出了更高的代价。

    中房指数办公室分析员周先生指出，“对于投机者来说，这次上海房市政策调整应该是发出了强烈的警示信号。”去年，上海房价平均涨幅在约15%,外环以内中心城区涨幅不会低于30%,扣除5.55%的交易综合税费,以及5个多百分点的同期银行贷款利率，一年还有10个点以上的利润好赚。所以，指望营业税逼退大量投资或投机客不现实。

    在个人投资理财网CEO洪曦看来，“上海药方”在目标上是“精确制导”，但在实际力度上却是“温柔一刀”。说它是“精确制导”因为它打击的目标是“居住不满一年”的短线投资客，而不是自住者和长期投资者。对居住不满一年的房屋销售价减去原来买入价的差价征收的5.55%的综合税其实是一种利得税，在征税后，短期炒楼者的利益空间会压缩5.55%.相对于目前的楼市行情而言，这个数字实在是显得很“温柔”。打个比方，一套房子买入价为100万，年内涨到110万，成交时只需比原来多交5550元；涨到130万卖出，也只需多交16660元。这点小折损投资者完全能够接受。

    在“上海药方”中的具体征税标准出台之前，市场曾经传言，上海会打出“交易税5%,资本利得税60%(每多住一年减少10%)”的重拳。显然,交易税5%的力度比现在出台的在差价基础上的“营业税”5%(事实上是利得税)要大得多,因为无论是亏是赚，交易税都要交纳，而利得税只有赚钱了才要交纳。换言之，即便是在楼市看好，大家都赚钱的情况下，交易税的心理威慑作用也要比利得税大得多。但事实上，这拳头最终还是没有打出。

    上海银邦置业的一位分析师指出，“上海药方”与杭州当年的“房产新政”最大的不同在于，保证中低价位商品房供应量与征税配套使用。但问题是，政府保证供应的房源所在的区位是否符合实际购买者的要求?眼下，由于受交通、社区环境等因素的制约，多数上海购房者倾向于购买外环线以内的房子，而政府放大供应量的房源却多在外环线以外。在供需不吻合的情况下，税收转嫁很容易实现。

    此间专家认为，要遏制炒房和房价过快上涨，真正的解决之道还是要保证房源充足供应，而突破的“瓶颈”在于地皮，对于土地资源稀缺的城市来说，这恰恰是难点所在。