今年的总理政府工作报告提出，“要保持价格总水平基本稳定。努力保持粮食等主要农产品(资讯 行情 论坛)价格在合理水平上基本稳定，重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。”如何有效控制房地产价格过快上涨呢？

    笔者认为，首先应该搞清楚我国房地产价格过快上涨的原因是什么。我们不能简单套用国外的理论来解释中国的房地产市场。在中国的房地产市场，主要 参与主体除了房地产开发商、消费者和银行以外，地方政府也扮演着非常重要的角色。以上海为代表的我国部分城市的房地产价格持续上涨表现出了中国的特色：地方政府主导下的房地产价格上涨。

    经过几年的摸索，地方政府调控房地产价格的能力日臻成熟，归纳起来有以下五招：

    第一招是大搞城市拆迁。城市旧城区的拆迁改造可以创造住房的需求，因此，通过调控城市拆迁的速度和规模，就可以达到调控房地产价格的目的，扩大城市拆迁的规模就可以拉高房价。据统计，超过1/3的住房需求是由城市拆迁拉动的。

    第二招是提高拆迁的补偿标准。同一个区位的旧房补偿标准提高，可以立即刺激新房的价格上涨。

    第三招是土地的招标拍卖。地价上涨必然推动房价上涨。政府是土地的唯一卖家，土地的价格自然是由政府控制的，政府只要不断抬高出让土地的价格就可以使房地产价格不断上涨。一旦房地产价格走软，地方政府就会减少土地供应，抬高单位土地的价格，造成地价不断上涨的假象。

    第四招是控制或取消经济适用房和单位集资建房。上海是全国第一个取消经济适用房的城市，这是上海住房价格飚升的重要原因之一。杭州市的做法也很有意思，把经济适用房建在离市中心50里路以外的地方，以维护西湖周围的高房价。

    第五招是操纵房地产统计数据，误导消费者。笔者从调查中了解到这样的事实：房地产数据统计由各省城调队从开发商那里而不是从市场采集，甚至是由开发商自行填报，从而准确性与可信度大打折扣。在利益的驱动下，开发商都是根据企业需要来填报。当房价上涨较快时，开发商倾向于低报销售价格，因为他们担心房价的上涨会导致政府的政策干预。当房地产行情看淡时，开发商又倾向于报高价格，给外界造成价格不断上涨的假象，因为他们担心房价的下跌会导致消费者购房的意愿下降。开发商联手做局已经成为公开的秘密，他们利用程序漏洞，集体操纵房地产价格统计数据。

    那么，地方政府操纵房地产市场的动力何在？这和我国的现行税制有很大关系，土地出让的收入归地方政府支配（而且是预算外），因此，房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP的数据，而且可以使政府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设。GDP是地方政府官员的成绩单，GDP大幅度上升意味着升官的可能。除此之外，地方政府的动机是为了小集团的利益，在已经查处的关于官员腐败的大案要案中，与房地产无关的几乎没有，这当然不是偶然的巧合。既然操纵房地产价格不仅可以升官，而且可以发财，何乐而不为呢？这就是中央希望房地产价格不要过快上涨，而地方政府却一直阴奉阳违的根本原因所在。

    国内有些城市的政府领导人，在面对与当地人均收入水平极不相称、严重超高的房价时，他们表现出来的不是对泡沫一旦破灭的忧虑，而是对热钱、投机资本的极度羡慕和渴望，有的政府领导人甚至公开宣称当地房价还会持续上涨。也许，他们会在中央对房地产市场定调之后采取一些措施，但如果不改变地方政府与房地产之间的利益关系，地方政府的措施可能仅仅是做秀。

    因此，治本之策应该在切断地方政府与房地产之间的直接利益关系，主要措施有两点：一是改革税制。应该加快房地产市场的税收体系改革，在目前还不能实施税制改革的情况下，急需采取措施严格界定土地出让金的使用去向，专款专用。同时加强地方人大、政协对政府预算开支的监督，政府的开支应该对外公布。

    二是成立专门的住房政策决策部门。为了实现“居者有其屋”的目标，必须完善公共住房保障制度，但地方政府搞公共住房保障系统是没多少动力的，应该考虑成立专门的机构来负责公共住房保障制度的落实。值得借鉴的是香港的房委会，它不是一个纯粹的官方机构，而是一个半官方、半民间的组织，其组成人员包括政府官员和民间人士，任务是检讨和制订政府的房屋发展计划并监督其执行。其目的是为了消除地方政府追求经济增长的目标与公共住房保障制度之间的矛盾，保障低收入群体的利益，充分体现“以人为本”的治国理念。